Diễn biến trái chiều trên thị trường BĐS cho thuê tại HN và TP.HCM

Trong mấy năm gần đây, thị trường căn hộ cho thuê tại Hà Nội hoạt động khá "nhộn nhịp" và mang về nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư. Phân khúc này chia làm 2 loại. Loại chủ đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ chuyên cho người nước ngoài thuê và căn hộ để bán sau đó chủ sở hữu cho người nước ngoài thuê lại. 

Phần lớn các dự án có căn hộ cho thuê đều hoạt động rất khả quan trong những năm gần đây, với công suất cho thuê trung bình dao động từ 80-90%. Nếu tính cả cho người nước ngoài thuê ngắn hạn từ 1-3 tháng thì hầu như các dự án căn hộ cho thuê từ năm 2013 đến nay đều hoạt động kín công suất.

Tuy nhiên, bắt đầu từ đầu năm 2015 đến nay, phân khúc này đã có dấu hiệu chững lại. Các báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam và CBRE đã cho thấy điều đó. Chị Hồ Thanh Mai hiện đang sở hữu 2 căn hộ cho thuê diện tích 60m2 trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) cho biết, mục tiêu ban đầu của chị là để bán lại nhưng hiện vẫn chưa tìm được người mua ưng ý nên chị cho thuê để tăng thu nhập. Khách thuê đa phần theo hình thức ngắn hạn, giá thuê hiện cũng chỉ tầm 12 triệu/tháng. Dù là căn hộ cao cấp nhưng chị không thể cho thuê với mức cao hơn vì như vậy rất khó tìm người thuê. 

Trên thực tế, cho thuê nhà ở tại Hà Nội ít khi nằm trong phương án của nhà đầu tư do giá mua cao, trong khi giá cho thuê thấp. Chẳng hạn, một căn hộ mua với giá 2 tỷ đồng, thế nhưng giá cho thuê chỉ tầm 3,5 - 4,5 triệu đồng/tháng. Điều đáng nói là, nguồn cung căn hộ và nhà cho thuê để ở trên thị trường luôn khan hiếm, song giá thuê rất khó tăng. Hơn nữa, người có nhu cầu muốn tìm thuê nhà cũng rất khó, vì người mua nhà ở Hà Nội xem nhà như “của để dành” nhiều hơn là để sinh lợi. Còn nếu đầu tư thì nhà đầu tư cũng chờ lên giá rồi bán chứ ít khi cho thuê, ngoại trừ bị kẹt hàng, bắt buộc phải cho thuê để giảm bớt lãng phí.

Thế nhưng, thị trường Tp. HCM thì trái ngược hoàn toàn, mua căn hộ cho thuê đang là một lựa chọn để kiếm tiền. Chị Trang, môi giới BĐS tại quận 11 cho biết, căn hộ chung cư cho thuê đã tăng giá từ 500 nghìn đồng đến 2 triệu đồng/căn/tháng tùy vào vị trí từ đầu năm tới nay, song vẫn không có để cho thuê, khách thuê hỏi liên tục. Càng nhiều khách thuê thì chủ nhà càng tăng giá. Chị Trang dẫn chứng, trước đây, căn hộ 64 m2 tại chung cư 312 Lạc Long Quân được thuê với giá từ 6 - 7 triệu đồng/tháng, nhưng nay đã tăng lên 6,5 - 7,5 triệu đồng/tháng, còn giá bán tăng từ 50 - 80 triệu đồng/căn.

Hầu hết các chung cư đã đưa vào sử dụng lâu và kết nối hạ tầng tốt đều tăng giá. Còn các chung cư mới thì giá thuê cũng tương đối ổn định. Đơn cử, giá thuê tại Chung cư An Bình (quận Tân Phú) hiện dao động từ 6 - 9 triệu đồng/tháng tùy vào diện tích và cho thuê theo dạng nhà không hay nhà có đầy đủ nội thất.

Theo lời kể của chị Hà, một nhà đầu tư thứ cấp BĐS, chị mua lại căn hộ 82 m2 từ ngân hàng ở Chung cư An Bình với giá 1,25 tỷ đồng, mức giá này rẻ hơn so với giá thị trường khoảng 80 triệu đồng. Giá cho thuê có nội thất là 8 triệu đồng/tháng còn không nội thất là 6,5 triệu đồng/tháng. Hiện có căn 52 m2 đang bán khoảng 800 triệu đồng, được trả trước khoảng 400 triệu đồng, còn lại vay ngân hàng trong 15 năm, như vậy nếu tính ra cả gốc và lãi mỗi tháng trả 4,75 triệu đồng, trong khi cho thuê được 5,5 triệu đồng/tháng, còn nếu có nội thất là 6,5 triệu đồng/tháng.

Chị Hà cho biết, mua căn hộ giá thấp chỉ cần bỏ ra trước một khoản tiền, số còn lại vay ngân hàng thì hiệu quả cao hơn và đỡ phải “đau tim” như đầu tư đất nền.

Không riêng gì chị Hà, mua căn hộ giá thấp rồi cho thuê lại cũng đang là một cách giữ tiền của nhiều người. Đơn cử, chị Hoa, khách hàng mua căn hộ tại Chung cư Lê Thành Tân Tạo tính toán, chị mua căn hộ khoảng 350 triệu đồng, chỉ trả trước 200 triệu đồng, còn lại trả góp 3 triệu đồng/tháng không lãi suất (trả trong vòng 50 tháng), trong khi mỗi tháng cho thuê được 2,2 triệu đồng.

Như vậy, tính ra mỗi tháng chỉ trả thêm 800 nghìn đồng, chỉ sau 4 năm chị có thể thanh toán hết tiền nhà, rồi sẽ khoản thu nhập ổn định 2,2 triệu đồng/tháng từ tiền cho thuê nhà. So với lãi suất tiền gửi ngân hàng thì đây quả là khoản đầu tư hiệu quả.

Ngoài các các căn hộ giá thấp thì việc giá cho thuê căn hộ gia tăng cũng kích thích nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào căn hộ cao cấp để cho thuê lại. Chẳng hạn, chị Gia An, công chức làm việc tại quận 3 đã quyết định cho thuê căn hộ 96 m2 tại Chung cư Hoàng Anh An Tiến (huyện Nhà Bè) khi giá thuê có nội thất là 10 triệu đồng/tháng, tức tăng khoảng 2,5 triệu đồng/tháng so với thời điểm mới chuyển về ở năm 2013. Giá thuê căn hộ tại đây tăng mạnh là bởi ăn theo giá thuê chung cư tại quận 7 vì nếu xét về vị trí thì chỉ khác nhau một con đường.

Vẫn có thể đầu tư BĐS và có khoản thu đều đặn mà không cần nhiều tiền, đó chính là lý do thị trường BĐS Tp. HCM luôn hấp dẫn nhà đầu tư trên mọi phân khúc.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia dự báo, hoạt động của phân khúc căn hộ cho thuê trong thời gian tới sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi phải đón nhận một lượng cung lớn căn hộ rất lớn từ phía thị trường.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Đầu tư chứng khoán, Infonet)