Dòng tiền ồ ạt chảy mạnh vào bất động sản

Vài tháng gần đây, thị trường bất động sản dần có tín hiệu hồi phục rõ nét. Việc thông qua 3 bộ luật quan trọng trong lĩnh vực bất động sản là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai góp phần khơi thông thị trường.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt gần 14,4 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm ngoái. Nền kinh tế tiếp nhận thêm khoảng 487.000 tỷ đồng trong tháng 6, cao hơn so với tổng mức tín dụng tăng được trong 5 tháng đầu năm cộng lại. Riêng hai tuần cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tăng thêm gần 300.000 tỷ đồng.

Trong đó, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2024, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023.

Ngoài tín dụng, thị trường bất động sản còn đón dòng vốn từ trái phiếu và vốn đầu tư nước ngoài.

Nhóm ngành bất động sản vẫn chiếm ưu thế trong hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu.

Số liệu báo cáo đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu về thị trường trái phiếu cho thấy, trong quý II vừa qua, trái phiếu bất động sản đã có xu hướng phát hành tăng trở lại, doanh nghiệp giảm bớt áp lực nợ đáo hạn so với quý trước.

Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho hay, trong tháng 7 vừa qua, có 33 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ trị giá 31.387 tỷ đồng và 1 đợt phát hành ra công chúng trị giá 395 tỷ đồng, nâng số đợt phát hành lũy kế 7 tháng lên 175 đợt riêng lẻ với tổng giá trị 168.433 tỷ đồng và 12 đợt phát hành ra công chúng trị giá 14.586 tỷ đồng.

Tổng số TPDN đã phát hành qua 7 tháng là 183.019 tỷ đồng, gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Nhóm ngân hàng tiếp tục dẫn đầu với lượng phát hành trong 7 tháng đầu năm đạt tới 67,5% tổng giá trị TPDN, tương đương gần 123.000 tỷ đồng. Nhóm bất động sản đứng thứ 2 khi phát hành xấp xỉ gần 39.350 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 22%.

Về vốn đầu tư nước ngoài, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 20/6, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 15,19 tỷ USD, tăng 13,1% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đã thực hiện giải ngân ước đạt 10,84 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm trước.

Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 6 tháng đầu năm trong 5 năm qua.

Hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,89 tỷ USD, chiếm 19,9%. Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án đã cấp phép từ các năm trước thì vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,99 tỷ USD, chiếm 14,8%. Riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 6 tháng đầu năm trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1 tỷ USD, chiếm 9,3%.

NHNN mới đây hạ hệ số rủi ro tín dụng bất động sản công nghiệp từ 200% xuống 160%, khuyến khích các nhà băng cho vay. Các ngân hàng đẩy mạnh cho vay trong phân khúc này.

Bên cạnh bất động sản công nghiệp, các phân khúc khác như căn hộ, thấp tầng đất nền hút dòng vốn lớn.

Tiền nhiều, BĐS lại sốt?

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, hiện nay, nguồn vốn cho thị trường bất động sản có đặc điểm là quy mô lớn. Nhưng thực tế, cơ cấu nguồn vốn chưa đảm bảo tính lành mạnh khi có tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng, chiếm tới 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế, trong khi phần lớn vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn; còn vốn chủ sở hữu và vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%.

Ông Hiển cho biết, trước đây, một số nhà băng dấn sâu cho doanh nghiệp địa ốc vay dẫn tới hệ luỵ rủi ro lớn, điển hình như thời điểm 2010-2011. Và đến năm 2022, kịch bản xảy ra tương tự. Không ít doanh nghiệp bất động sản bỏ qua các lời cảnh báo, tiếp tục đi vào vết xe đổ, phát triển dự án ồ ạt và quá sức dòng tiền của mình dẫn đến những hệ quả như hiện tại.

Theo ông Hiển, đến hiện tại, nhiều ngân hàng đã gặp vấn đề rủi ro của hệ thống liên quan đến nợ xấu nên cũng không dám cho vay bất động sản mạnh như thời gian trước. Cùng với đó, các ngân hàng đang đánh giá lại các tài sản thế chấp và sẽ thế chấp trong tương lai của doanh nghiệp bất động sản. Việc hạ thấp giá tài sản trong quá trình đánh giá lại cũng làm giảm định mức tín dụng cho doanh nghiệp vay. Như vậy, khoản vay mới khó được giải ngân, còn khoản vay cũ bị giới hạn quy mô vay.

Ông Hiển nêu quan điểm rằng tín dụng nên tập trung vào ngành sản xuất tạo ra giá trị. Ở lĩnh vực bất động sản, với sự đồng bộ của hệ thống luật, thị trường này cũng dần ổn định, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

Thời gian qua, lãi suất cho vay ở mức thấp cũng khiến người dân mạnh dạn đi vay mua nhà hơn.

TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, việc duy trì bằng lãi suất cho vay ở mức thấp sẽ tác động tích cực tới thị trường địa ốc ở nhiều khía cạnh.

“Mức lãi vay hấp dẫn sẽ giúp thị trường địa ốc hồi phục nhanh và mạnh hơn, bởi các doanh nghiệp ngành này hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn tín dụng, trong khi phần lớn người mua nhà cũng phải vay tiền ngân hàng, nên ngành bất động sản sẽ tiếp tục nhận được tác động tích cực ‘kép’ trong thời gian tới”, ông Lực cho biết.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing - cho hay, hiện nay, có khá nhiều người sử dụng vốn tự có để sở hữu bất động sản. Nguyên nhân là do lãi suất tiết kiệm thấp khiến họ đáo hạn sổ tiết kiệm và rót tiền vào các kênh đầu tư khác mang lại lợi tức tốt hơn, trong đó bất động sản được ưu tiên.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng việc lãi suất giảm không phải là phương án lâu dài để hút vốn vào lĩnh vực bất động sản.

Trước mắt và ngắn hạn, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tái cơ cấu tài chính, bán tài sản, giảm áp lực nợ, quản lý vốn rủi ro để tự giải cứu chính mình.

Ngoài kênh trái phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng có kế hoạch phát hành huy động vốn qua sàn chứng khoán bằng việc phát hành thêm cổ phiếu.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đưa ra những chính sách bán hàng ưu đãi để thu hút khách hàng.

Nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn, bao gồm cả việc sử dụng đòn bẩy tài chính đi kèm hỗ trợ lãi suất. Có thể kể đến chính sách nếu không vay mà trả thẳng “một cục”, khách hàng sẽ được chiết khấu từ 13-19% giá trị căn hộ, tùy từng dự án.