Doanh nghiệp cần quỹ đất

Tại tọa đàm "Gỡ vướng phát triển nhà xã hội" vừa diễn ra, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HOREA), kết quả thực hiện phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016- 2020, rất thấp, riêng Tp.HCM mới được 15.000 căn. Như vậy, mỗi năm thành phố làm được 3.000 căn, trong khi nhu cầu Tp.HCM khoảng trên dưới 100.000 căn.

Chỉ tiêu giai đoạn 2021- 2025, phải có hơn 450.000 căn nhà ở xã hội, tuy nhiên hiện mới chỉ được hơn 40.000 căn nên phải chạy đua.

Tại Tp.HCM, năm 2022- 2023, khởi công 8 dự án nhưng sau đó không triển khai được vì vướng pháp lý. Đây là vướng chung, bởi 70% các dự án bất động sản thương mại là vướng pháp lý, còn 100% dự án xã hội vướng pháp lý trừ trường hợp nhà nước đấu thầu chọn chủ đầu tư.

Ông Châu khẳng định, từ Nghị quyết 18 của Trung ương, cho đến Luật Nhà ở 2023 là những pháp lý tốt nhất trong hơn 30 năm qua. Các cơ chế, chính sách nhà ở xã hội có tính khả thi, sát với thực tế hơn.

Tuy nhiên, hiện quy định thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng cần thoáng hơn. Ông Châu dẫn chứng, “Ví dụ cán bộ lực lượng vũ trang có hệ số lương cao hơn, công nhân hầm lò có phụ cấp nên thu nhập này cao hơn. Nếu cao như vậy mà quy định cứng sẽ gây khó cho người mua. Rõ ràng, vướng mắc không ở luật mà ở văn bản dưới Luật”.

Nói thêm về vướng mắc, ông Châu khẳng định, vướng mắc nhất ở chấp thuận chủ trương đầu tư. Đa số doanh nghiệp mua đất làm nhà ở xã hội. Về cơ chế được ưu đãi tăng 50% mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Điều này dẫn tới tăng quy mô dân số, không phù hợp quy hoạch phân khu. Theo đó, không được cấp chủ trương đầu tư.

Liên quan đến nguồn vốn cho nhà ở xã hội, Chủ tịch HOREA cho rằng, đây là vấn đề then chốt. Do đó, Bộ Xây dựng cần kiến nghị với Chính phủ trình Quốc hội bố trí chi ngân sách nhà nước trung hạn 2021- 2225 và 2026 - 2030 có nguồn vốn tái cấp vốn, bù lãi suất, để người mua vay với lãi suất 4,8% thời hạn vay 25 năm. Chủ đầu tư được vay với lãi suất 4,8 - 5% trong thời hạn 5 năm.

Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Châu cho rằng, bản chất gói vay này cho vay thương mại, lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất vay thông thường. Gói này rất có lợi người mua cải tạo chung cư nhưng với người mua nhà ở xã hội mà 6 tháng điều chỉnh một lần nên bà con không yên tâm. Trong khi chủ đầu tư chỉ được vay 3 năm và điều chỉnh 6 tháng 1 lần. Từ đó, ông Châu đề nghị đối tượng người mua thương mại từ 3 tỷ đồng trở xuống được tiếp cận. Đồng thời, cho chủ nhà trọ được tiếp cận gói 125.000 tỷ đồng này để xây nhà, sửa nhà.

Ngoài ra, hiện nay, nhà ở xã hội đi vay không được thế chấp dự án mà phải thế chấp dự án khác nên đây là bất cập cần xử lý. Theo đó, ông Châu đề nghị cho phép thế chấp chính dự án nhà ở xã hội này.

Bên cạnh đó, ông Châu kiến nghị tăng thêm ưu đãi với chủ đầu tư dự án. “Hiện, quy định lợi nhuận 10% trong khi có nhiều chi phí không tên. Mức lợi nhuận này chủ đầu tư hòa vốn là tốt rồi. Chủ đầu tư làm vì cái tâm. Làm sao nâng lên lợi nhuận 15%”, ông Châu cho hay.

Cùng với đó, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị bổ sung giảm 50% thuế VAT, TNDN với căn hộ để bán, thuê mua; giảm 70% với căn hộ cho thuê mới khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng. Hiện, thế hệ gen Z đang lựa chọn thuê thay vì mua nhà ở.

Ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình cho biết, vốn vay chưa quan trọng bằng quỹ đất. “Vừa rồi, tôi gửi văn bản cho Thủ tướng nêu vấn đề quan trọng nhất để phát triển nhà ở xã hội là phải có đất, còn tiền thì ưu tiên cho người mua vay. Chúng tôi làm nhà ở xã hội thì người dân xếp hàng mua. Chủ đầu tư vay cũng được, không vay cũng được vì làm xong móng thôi người ta đã xếp hàng mua rồi”, ông Đường nói.

Ông Đường cho biết thêm, hiện, doanh nghiệp vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Quốc hội làm sao để UBND Hà Nội phải công bố quỹ đất làm nhà ở xã hội. “Làm nhà ở xã hội phải phù hợp. Chứ không thể ở Hà Nội làm ở Hoài Đức, Sóc Sơn thì không ai ở”, ông Đường nhấn mạnh.

Để tháo gỡ khó khăn, theo ông Đường, điều quan trọng nhất phải thực hiện nghiêm túc Luật Nhà ở, công bố quỹ đất. Nếu có quỹ đất, doanh nghiệp có thể ứng tiền giải phóng mặt bằng.

Nhiều quy định mới gỡ vướng nhà ở xã hội

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Quốc hội đã ban hành các luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… có hiệu lực từ 1/1/2025.

Tuy nhiên, mới đây, Chính phủ có chỉ đạo các bộ, ngành, quyết tâm xây dựng các văn bản dưới luật sớm, trình Quốc hội để đưa các luật này có hiệu lực từ 1/7/2024 - tức là sớm hơn nửa năm.

Theo ông Hưng, Bộ Xây dựng đang xây dựng đã hoàn thiện dự thảo nghị định về phát triển nhà ở xã hội, trong 1 - 2 tuần tới sẽ gửi Bộ Tư pháp thẩm định, hoàn thiện và trình xin ý kiến thành viên Chính phủ đầu tháng 5.

Ông Hưng cho biết, trong nghị định này có nhiều nội dung mới.

Về quỹ đất, luật đã quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào mục tiêu nhu cầu nhà ở xã hội để bố trí quỹ đất đủ. Trong đó có hai loại quỹ đất, gồm quỹ đất độc lập và quỹ đất nhà ở 20% trong dự án nhà ở thương mại.

Về trình tự thủ tục đầu tư, cũng được rút ngắn so với trước với những quy định hướng dẫn rất cụ thể, làm cơ sở cho địa phương thực hiện một cách thống nhất, tránh tình trạng như thời gian qua mỗi địa phương thực hiện theo trình tự khác nhau. Trong đó đã có việc rút gọn các thủ tục hành chính. Cụ thể, chủ đầu tư đương nhiên được miễn tiền sử dụng đất, không phải đi trình xin miễn như trước nữa.

Về chính sách ưu đãi, Luật Nhà ở và nghị định quy định đã có sự sửa đổi theo hướng, phần đầu tư nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận 10%. Với 20% đất làm dịch vụ thương mại, chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận phần kinh doanh thương mại này mà không phải hòa chung vào dự án, nên có sự khuyến khích ưu đãi hơn.

Về mức giá mua, thuê mua cũng được quy định rõ cơ cấu hình thành nên giá nhà ở xã hội.

Với trình tự thủ tục mua bán, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, nghị định tới đây quy định, ngoài bốc thăm trực tiếp, có thể bốc thăm trực tuyến, nên người dân không phải đến sớm xếp hàng vào bốc thăm như trước.

Về điều kiện để được mua, thuê mua, luật mới đã rút gọn điều kiện nhiều. Cụ thể, về đối tượng đã rút gọn 1 điều kiện và chỉ còn 2 điều kiện là nhà ở và thu nhập; còn đối tượng thuê thì lượt bỏ tất cả các điều kiện, chỉ cần thuộc nhóm đối tượng mà luật đã quy định cụ thể.

Về điều kiện thu nhập, Bộ đã nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến. Hiện dự thảo nghị định đang đề xuất theo hướng mới, tức là đối với người độc thân có mức thu nhập 15 triệu đồng. Đối với hộ gia đình, 2 vợ chồng tổng thu nhập không quá 30 triệu là đủ điều kiện mua. Mức thu nhập này chỉ cần cơ quan nơi công tác xác nhận mà không cần phải ra cơ quan thuế.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, trên cả nước đang triển khai 499 dự án nhà ở xã hội, quy mô 411.000 căn hộ.

Theo ông Sinh, Bộ Xây dựng đã trao đổi với các địa phương để tháo gỡ khó khăn cho dự án nhà ở xã hội như quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội rõ ràng, ưu tiên dành các quỹ đất ở các vị trí thuận lợi, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để ưu tiên đầu tư; tránh dành quỹ đất ở khu vực xa, khu vực chưa giải phóng mặt bằng. Bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp để bổ sung quỹ đất làm nhà ở cho công nhân. Cải cách thủ tục hành chính, rút gọn thủ tục, chi phí đầu tư, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội...