Những thước đo của giá nhà

Cha ông ta có câu: “Tậu trâu, lấy vợ, làm nhà/Trong ba việc ấy thật là khó khăn”. Lời dạy đó đã nêu bật một điều rất hiển nhiên: làm nhà/mua nhà/sở hữu nhà chưa bao giờ là dễ dàng, thời xưa cũng như thời nay.

Thực tế cho thấy cách đây hơn 10 năm - thời kỳ thường được cho rằng mua nhà dễ hơn bây giờ - giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM cũng không hề rẻ khi so với thu nhập. Ước tính giá nhà khi đó cao gấp 20 – 25 lần thu nhập bình quân, chênh lệch không quá lớn so với hiện nay (gấp khoảng 25 – 28 lần thu nhập bình quân).

Nếu quy ra vàng, giá nhà cũng không có thay đổi lớn. 10 năm trước, vàng có giá 35 triệu đồng/cây, CBRE Vietnam xếp loại nhà có giá trên 35 triệu đồng/m2 vào phân khúc cao cấp. Bây giờ, vàng lên giá 140 triệu đồng/cây, nhà cao cấp cũng tăng giá lên đúng như vậy.

Những điều này phần nào cho thấy sự tăng trưởng của giá nhà là chuyện “nước nổi bèo nổi”, phù hợp chuyển động khách quan của thị trường tài sản và nền kinh tế. Tuy nhiên, nó không cho phép suy luận giản đơn rằng: nhà giá hợp lý/vừa túi tiền là nhà có giá dưới 1 cây vàng/m2 (tức dưới 140 triệu đồng/m2), bởi ít nhất 2 nguyên do. Thứ nhất, sự tăng trưởng của giá vàng và giá nhà khác nhau về bản chất. Thứ hai, sức mua của đồng tiền ở mỗi thời kỳ không giống nhau.

Những người theo dõi thị trường bất động sản Việt Nam hẳn vẫn còn nhớ, vào năm 2012, tập đoàn Mường Thanh đã gây “chấn động” khi tung ra sản phẩm nhà ở thương mại có giá “rẻ vô địch” 10 triệu đồng/m2 tại dự án chung cư Đại Thanh (huyện Thanh Trì, Hà Nội). Tỷ giá VND/USD cuối năm 2012 ước tính 20.800 đồng/USD, như vậy dự án này có giá khoảng 500 USD/m2. Nếu lấy đây làm chuẩn so sánh thì một dự án nhà ở thương mại giá rẻ nhất ở thời điểm hiện tại chỉ nên có giá 13 triệu đồng/m2 (tương ứng tỷ giá 26.300 đồng/USD cho 500 USD). Nhưng trên thị trường nhà ở Hà Nội/TP. HCM, thậm chí ở các tỉnh lẻ hiện nay, mức giá này thực sự là… hoang đường.

Giá nào là hợp lý?

Những ví dụ nêu trên cho thấy, việc lấy bình quân thu nhập, giá vàng, giá USD (ngoại tệ nói chung) làm chuẩn để “định giá hợp lý” cho nhà ở tại các đô thị lớn là bất khả. Bởi ngoài những phân tích đã nêu, giá sản phẩm nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào các chi phí cấu tạo nên giá thành, biên lợi nhuận của chủ đầu tư và các quy luật khách quan của kinh tế thị trường.

Giới chuyên môn cho rằng để xác định “giá hợp lý”, “vừa túi tiền” của nhà ở, điều cốt yếu là đo lường khả năng chịu đựng của người mua. Trên thị trường hiện nay, nhà ở xã hội được xem là phân khúc có giá rẻ nhất. Các dự án nhà ở xã hội đang mở bán tại Hà Nội phần nhiều có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn nhà ở xã hội 2 phòng ngủ, diện tích 50 – 60m2 sẽ có giá 1 – 1,2 tỷ đồng. Mức giá này được đánh giá là “vừa sức” với công nhân, người thu nhập thấp đô thị.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội là dòng sản phẩm phi thị trường (được miễn tiền đất, được hưởng nhiều ưu đãi), nên không thể đại diện cho tính “hợp lý” của giá nhà nói chung. Trên thực tế, sau khi nhà ở xã hội được chào bán xong hoặc đi vào hoạt động, các chủ sở hữu lập tức rao bán lại với giá ngang ngửa nhà ở thương mại. 

Quay trở lại với 10 năm trước, căn hộ có giá 1 – 1,2 tỷ đồng tại Hà Nội được xem là nhà thương mại giá rẻ (tức tương đương giá của nhà ở xã hội đang được chào bán hiện nay). Những khu vực như Linh Đàm (phía nam quận Hoàng Mai cũ) Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp (phía bắc huyện Thanh Trì cũ), An Khánh (phía đông quận Hoài Đức cũ), Xa La (Hà Đông cũ), Cự Khê (Thanh Oai cũ)… là “thiên đường” của nhà thương mại giá rẻ. Hiện nay, căn hộ cũ tại đây đang được rao bán lại với giá cao gấp 2 – 3 lần so với 10 năm trước, mà “cứ hở ra là có người mua ngay”.

Những điều này gợi ý rằng giá nhà “hợp lý”, “vừa túi tiền” có thể nằm trong ngưỡng 2 – 2,5 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ (50 - 60m2) đối với khu vực cận nội thành và rẻ hơn nữa nếu tiến ra vùng ven. Với mức giá nhà này, người thu nhập trung bình - khá, cặp vợ chồng trẻ tại Hà Nội có thể tích luỹ và vay mượn để mua nhà, với sự hỗ trợ của các gói tài chính ưu đãi, linh hoạt, phù hợp. Một căn nhà được trả góp trong khoảng 10 năm có thể xem là chấp nhận được.

Phát triển nhà ở giá hợp lý thế nào?

Như vậy có thể thấy, để cung ứng nguồn nhà giá hợp lý, vừa túi tiền cho người dân, nhà nước cần thúc đẩy đồng thời 2 loại sản phẩm: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. 

Nhà ở xã hội đã được thúc đẩy mạnh mẽ trong những năm gần đây, với Đề án 1 triệu căn cho giai đoạn 2021 – 2030 và nhiều cơ chế đặc thù, ưu đãi tài chính (gói vay 145.000 tỷ đồng), lập quỹ nhà ở quốc gia… Tuy nhiên, nhà ở thương mại giá rẻ lại chưa được định hướng rõ ràng. Việc trông chờ vào sự tự nguyện của doanh nghiệp (như Mường Thanh) để có nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ như 10 – 15 năm trước gần như là bất khả ở thời điểm hiện tại, bởi bối cảnh thị trường vừa hỗ trợ vừa thúc ép doanh nghiệp làm nhà trung - cao cấp.

Bởi vậy, gần đây, Bộ Xây dựng đã soạn thảo dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Trong đó, Bộ đề xuất chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Cụ thể, dự thảo đề xuất quy định UBND các tỉnh, thành phố tùy theo tình hình thực tế của địa phương dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp.

Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng các cơ chế chính sách đặc thù sau: lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (theo quy định của Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội và Nghị định 192/2025 của Chính phủ);

Các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai; trong trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất, UBND cấp tỉnh quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể; dự án được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án (bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án); phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội;

Ngoài ra, người mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Có thể thấy, những cơ chế được phác thảo tại dự thảo nghị quyết này đang tạo ra một loại hình nhà ở “lai” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường. Đây có thể xem là nỗ lực đáng kể nhằm phát triển nguồn cung nhà giá hợp lý, vừa túi tiền cho người dân. Tuy vậy, đây cũng chỉ là giải pháp ngắn hạn, nhằm giải quyết tạm thời cơn khát nhà ở giá hợp lý, vừa túi tiền, chứ không đủ để tạo ra sức ép hạ nhiệt giá nhà nói chung. Nhà ở xã hội vẫn phải là lực lượng chủ đạo trong việc tái định hình trật tự của thị trường nhà ở, tạo lập sự bền vững cho thị trường bất động sản nói chung.