Du lịch phục hồi, khách sạn “ấm phòng”

Ngành du lịch Việt Nam đang chứng kiến giai đoạn tăng trưởng mạnh nhất kể từ sau đại dịch. Trong 10 tháng năm 2025, cả nước đón hơn 17 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 22% so với cùng kỳ, đưa Việt Nam trở thành một trong những quốc gia có lượng khách quốc tế tăng nhanh nhất thế giới, tạo nền tảng cho phân khúc lưu trú bứt tốc.

Tại các đô thị lớn, hoạt động khách sạn cải thiện rõ rệt. Theo JLL, doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) tăng trung bình 21%/năm giai đoạn 2020 - 2024 nhờ tỷ lệ lấp đầy cao. TP. HCM đã vượt hiệu suất năm 2019; Hà Nội đạt mức phục hồi ấn tượng nhờ khai thác đa dạng nhóm khách từ công vụ đến nghỉ dưỡng. Savills Hotels cũng ghi nhận xu hướng tương tự tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng và Phú Quốc nhờ sự trở lại của khách Trung Quốc, Hàn Quốc và châu Âu.

Nguồn cầu tăng kéo dòng vốn quay lại mạnh mẽ. JLL dự báo giá trị đầu tư khách sạn Việt Nam năm 2025 đạt 125 triệu USD, tăng 25% so với dự báo ban đầu - mức cao nhất kể từ sau Covid-19. Nhà đầu tư nội địa chiếm ưu thế nhờ năng lực tài chính và am hiểu thị trường.

Chính sách visa và cải cách pháp lý tạo lực đẩy mạnh. Nới thời hạn thị thực, mở rộng danh sách miễn thị thực và cải thiện thủ tục hành chính đã hình thành chu kỳ tăng trưởng mới cho ngành.

Cơ cấu khách hàng đang thay đổi theo hướng ổn định doanh thu. Khách công vụ, làm việc từ xa, MICE và thuê dài hạn mang lại nguồn thu ổn định, giảm phụ thuộc mùa vụ. Nhiều căn hộ dịch vụ tại TP. HCM gần như kín phòng, đặc biệt căn lớn phục vụ chuyên gia nước ngoài.

Giá khách sạn Việt Nam vẫn cạnh tranh so với Bangkok hay Kuala Lumpur, giúp tỷ suất sinh lời 6% - 7,5%/năm vẫn hấp dẫn đối với nhà đầu tư tìm kiếm lợi suất cao.

Dù vậy, sự phục hồi là không đồng đều. Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels - lưu ý công suất và doanh thu một số phân khúc vẫn thấp hơn trước dịch. TP. HCM phục hồi chậm hơn bình quân cả nước, phản ánh dịch chuyển thị phần sang những điểm có đường bay quốc tế trực tiếp.

Lợi suất 6% - 7,5%/năm: Hấp dẫn nhưng không “dễ ăn”

Tỷ suất lợi nhuận 6% - 7,5% được xem là đã tiệm cận kỳ vọng nhà đầu tư (8% - 9%). Với giá còn cạnh tranh và triển vọng tăng trưởng, khách sạn trở thành kênh đầu tư sáng giá trong bối cảnh bất động sản nhà ở biến động.

Thực tế minh chứng điều này. Một nhà đầu tư tại quận 1, TP. HCM vừa mua tòa khách sạn boutique 28 phòng với giá 95 tỷ đồng. Sau cải tạo, công suất phòng trung bình đạt 78%, mang về lợi suất 7,2%/năm. Tại Đà Nẵng, một khách sạn 3 sao trên trục Võ Nguyên Giáp sau nâng chuẩn vận hành và gắn thương hiệu quốc tế tăng RevPAR hơn 20%, đưa lợi suất từ 5,8% lên gần 7%/năm.

JLL nhận định thị trường bước vào giai đoạn “tái định vị”, đặc biệt tại TP. HCM, khi chủ đầu tư tập trung nâng cấp chất lượng thay vì số lượng. Nguồn cung đạt chuẩn quốc tế đến năm 2028 hạn chế, giúp tránh dư thừa - một ưu thế so với nhiều phân khúc bất động sản khác.

Dù lợi suất 7% - 7,5%/năm hấp dẫn, JLL khuyến nghị nhà đầu tư cần lưu ý nhiều yếu tố rủi ro. Biến động du lịch quốc tế có thể ảnh hưởng lượng khách nước ngoài, trong khi chi phí vận hành và cải tạo cao có thể kéo giảm lợi nhuận thực tế. Mùa vụ và phân khúc khách hàng cũng quyết định sự ổn định doanh thu, những khách sạn phụ thuộc khách nội địa hoặc lưu trú ngắn hạn có rủi ro trống phòng. Rủi ro pháp lý và minh bạch giao dịch cũng là yếu tố quan trọng, đặc biệt với các dự án chưa hoàn thiện thủ tục.

Ví dụ, một khách sạn tại Phú Quốc năm 2022 chỉ đạt công suất 45%. Sau khi cải tạo, bổ sung dịch vụ F&B và chuẩn hóa vận hành, công suất vượt 70% vào mùa cao điểm 2024, tỷ suất mới tăng từ 4% lên hơn 6% - minh chứng rõ ràng rằng rủi ro vẫn hiện hữu nếu vận hành kém hoặc dự án chưa chuẩn hóa.

Theo JLL, yếu tố vận hành phải đặt lên hàng đầu. Dự án có thương hiệu quản lý quốc tế hoặc đội ngũ vận hành chuyên nghiệp luôn có biên lợi nhuận tốt hơn, dễ nâng giá phòng và ít biến động theo mùa.

Nhà đầu tư nên tập trung vào tài sản đã vận hành hoặc có thể nâng cấp; mua lại khách sạn hiện hữu để cải tạo hiệu quả tức thì, tránh thời gian triển khai kéo dài khi phát triển mới.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên lựa chọn thị trường mục tiêu theo xu hướng khách quốc tế: Hà Nội phù hợp khách công vụ và lưu trú dài ngày; TP. HCM có dư địa tái định vị và tăng giá; Đà Nẵng, Hội An và Phú Quốc hưởng lợi từ lượng khách nghỉ dưỡng tăng mạnh.

Minh bạch pháp lý là điều kiện tiên quyết. Các thương vụ chỉ gia tăng khi thị trường duy trì môi trường đầu tư ổn định, hợp đồng rõ ràng và đầy đủ pháp lý, như JLL và Savills nhấn mạnh.