Thử lấy một ví dụ, trong báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 2/2015, hai công ty tư vấn lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam lại đưa ra những kết quả khác nhau. Báo cáo của Công ty Savills Việt Nam công bố cho thấy, hơn 9.700 căn hộ được mở bán, trong đó khoảng 5.000 căn được tiêu thụ. Còn trong báo cáo của Công ty CBRE, số lượng căn hộ tiêu thụ lên đến 10.000 căn. 

Như vậy, số liệu của hai công ty đã chênh nhau gấp đôi. Theo đại diện hai bên, sự khác biệt giữa các số liệu thống kê là do cách thu thập dữ liệu. Savills Việt Nam dựa trên số liệu bán hàng của các dự án, còn CBRE thống kê dựa trên con số do chủ đầu tư cung cấp. Hiện tại, cơ quan quản lý nhà nước chưa có số liệu thống kê chính thức nào trong khi số liệu trên thị trường có sự khác biệt lớn như vậy.

Đó chỉ là một ví dụ của hai doanh nghiệp nghiên cứu thị trường có quy mô và số lượng tham khảo lớn trên thị trường, trong khi đó, vẫn có nhiều doanh nghiệp khác trong lĩnh vực này cũng đưa ra những số liệu khác biệt. 

Thậm chí, ngay một kênh thông tin chính thống như báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, thống kê từ đầu năm đến ngày 20/5/2015 đã có 5.700 căn hộ được bán ra trên thị trường và tổng số căn hộ đăng ký với Sở Xây dựng về huy động vốn là 7.564 căn với tổng giá trị là 15.950 tỷ đồng. Con số này chủ yếu dựa vào báo cáo và đăng ký từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn mà mức độ minh bạch của doanh nghiệp vẫn là dấu hỏi lớn.

Một chuyên gia về bất động sản cho rằng, các con số chỉ mang tính chất tham khảo, nhưng nó quyết định lớn đến tâm lý thị trường. Quy chuẩn của mỗi đơn vị nghiên cứu lại khác nhau dẫn tới những con thống kê khác nhau. Chẳng hạn, một căn hộ mới chỉ được khách hàng “xuống tiền” giữ chỗ thì không thể tính là một giao dịch thành công, song nhiều đơn vị nghiên cứu vẫn ghi nhận đây là một giao dịch thành công, tạo nên thanh khoản.

Theo lời giải thích của các chuyên gia, mỗi đơn vị tư vấn có mỗi phương pháp thống kê rất khác nhau, nhưng con số cuối cùng của Savills đều được dựa trên quá trình khảo sát kỹ càng tại từng dự án, từng chủ đầu tư vào những ngày cuối của mỗi quý và điều quan trọng là chỉ sử dụng số liệu những căn hộ đã thật sự đi đến hợp đồng mua bán còn những trường hợp mới đặt chỗ thì không được Savills đưa vào báo cáo.

Lý giải về sự sai lệch trên, các chuyên gia nghiên cứu thị trường cho rằng, mỗi công ty nghiên cứu thị trường đều có những phương pháp khác nhau nhằm tiếp cận nguồn dữ liệu giao dịch. Việc sai lệch trong thống kê số liệu trên thị trường là điều rất bình thường, tuy nhiên mức sai lệch chỉ có thể được chấp nhận nếu không vượt quá khoảng 2-3% sai số, sai lệch trên 5% là đã có sự thiếu chính xác về thông tin.

Một số trường hợp số liệu thu thập lại dựa trên lượng khách hàng đặt chỗ, thậm chí nhiều doanh nghiệp thu nhập thông tin khách hàng tiềm năng, thông qua hứa hẹn. Những số liệu được đưa ra như trên không hoàn toàn có cơ sở rõ ràng, chắc chắn và rất dễ bị thay đổi. Hầu hết các số liệu thu thập được của các công ty nghiên cứu đều là do các doanh nghiệp BĐS, các sàn phân phối cung cấp, số liệu này cũng chưa qua kiểm chứng thực tế hay văn bản chính xác nào mà hoàn toàn là cảm tính của doanh nghiệp.

Về phía các doanh nghiệp BĐS khi được hỏi về độ xác thực của những con số báo cáo này thì cũng có nhiều quan điểm khác nhau. Nhiều doanh nghiệp cho biết, trong những tháng đầu năm lượng căn hộ tiêu thụ thật sự đang có chiều hướng rất tốt nhưng việc bán được bao nhiêu căn hộ thì chỉ doanh nghiệp này biết. Việc báo cáo với công ty nghiên cứu thị trường, thì nhiều doanh nghiệp cho biết có thể “bóp méo” con số thống kê vì mục đích tiếp thị, khuếch trương các dự án mà họ có lợi ích bên trong, do đó thông tin từ nguồn này cũng không khách quan.

Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư BĐS lâu năm, TGĐ Công ty Việt An Hòa - ông Trần Khánh Quang - nhận xét thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo vì do các số liệu không đầy đủ và độ tin cậy không cao. 

Thực tế, đối với một dự án thì rất số lượng sản phẩm cung cấp cho thị trường thì nằm sẵn trên con số GPXD , chứ rất khó để xác định chính xác số lượng sản phẩm đã bán, kể cả giá bán sản phẩm là một con số tương đối. Do vậy, số lượng cung trên thị trường là số liệu chính xác, giữa các đơn vị cung cấp số liệu có thể khác nhau chủ yếu là do phương pháp thống kê khác nhau.

Dẫu biết rằng những thống kê này ít khi có ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp, nhưng nếu mỗi nơi đưa ra mỗi số và sự chênh nhau quá lớn đang ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý của khách hàng. Số liệu báo cáo của hầu hết các công ty nghiên cứu thị trường đang làm cho nhiều nhà đầu tư tin rằng, thị trường lên “cơn sốt”. Trong khi đó, sự hồi phục của thị trường ở thời điểm hiện tại vẫn chưa thực sự đạt mức kỳ vọng.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo DDDN, Lao Động)