Đất nền: Phân khúc chậm hồi phục nhất của thị trường BĐS

Cách đây vài năm, khi thị trường BĐS đang trong giai đoạn đỉnh cao phân khúc căn hộ cao cấp, phân khúc đất nền, nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội được ví như “gà đẻ trứng vàng” của nhà đầu tư bất động sản những năm trước năm 2011, bởi sự tăng giá phi mã của phân khúc này. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, thì phân khúc đất nền trở thành đối tượng chịu tác động lớn nhất khi có mức giá giảm mạnh nhất và cũng chậm hồi phục nhất của thị trường.

Cụ thể, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp chỉ mất khoảng 3 năm khó khăn (từ đầu năm 2011 đến cuối 2014) và đang bắt đầu chu kỳ hồi phục, với hàng loạt dự án được mở bán và khởi công mới, thị trường đất nền Hà Nội vẫn chưa hết khó.

Phân khúc này đã chứng kiến mức giảm giá 4 năm liên tiếp, với mức giảm 40 - 50% so với thời kỳ đỉnh điểm giai đoạn 2008 - 2010, trong đó, thời điểm từ năm 2011 - 2013, thị trường hầu như không có giao dịch. Tại thời điểm đó, những khu vực được mệnh danh là “khu đất vàng” của Hà Nội trước kia với mức giá cao ngất thì nay cũng đã giảm giá đáng kể. Đơn cử khu vực Tây Hồ, giá đất thổ cư chính chủ nếu như trước đây rao bán mức giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vị trí đẹp cũng chỉ còn khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2.

Mặt đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình đã có thời điểm đất ở đây được rao tới trên 300 triệu đồng/m2 cũng đã có thời gian giảm xuống còn 80 – 170 triệu đồng/m2. Một số mảnh đất trong ngõ xóm tiếp giáp mặt đường rộng khoảng 4m, trước đây được rao bán 40 - 60 triệu đồng/m2, nay giảm còn 20 - 35 triệu đồng/m2.

Một số dự án dọc quốc lộ 32 (Hoài Đức) như dự án Kim Chung – Di Trạch… đã có thời giá “sốt” cao đã giảm từ 10 – 20 triệu đồng mỗi mét vuông, tùy vị trí so với trước. Tại khu đô thị An Hưng, Hà Đông cũng đang rớt giá. Mảnh đất ở khu vực đường lớn, từ 140 triệu đồng/m2 giảm còn 85 triệu đồng/m2, còn mảnh thuộc đường nhỏ từ 85 triệu đồng giảm còn 52 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, đất thổ cư ở khu vực Đông Anh cũng đã giảm khoảng 30 - 50% tùy vị trí so với thời điểm sốt giá. Nhiều nhà đầu tư, đầu cơ đang tìm cách bán tháo để thu hồi vốn. Một mảnh đất được mua từ tay người dân chỉ 15 triệu đồng/m2 đã được sang tay tới 5-7 chủ, giá được đẩy lên 43-50 triệu đồng/m2 thì nay chỉ rao bán 25 triệu đồng/m2 cũng chẳng có ai hỏi mua. Thậm chí, đất tại Mỹ Nội, xã Bắc Hồng tiếp giáp với đường rộng 4m cũng chỉ được chào bán giá khoảng 12 - 14 triệu đồng/m2. 

Chỉ đến đầu năm 2015, đà giảm giá của đất nền mới có dấu hiệu chững lại. Theo Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2014 của Savills và CBRE, phân khúc đất nền Hà Nội mặc dù vẫn khó khăn, nhưng thanh khoản đã xuất hiện, đà giảm giá của thị trường không còn. Trong đó, theo CBRE, đất nền nhiều khu vực tại Hà Nội đã bắt đầu dấu hiệu tăng giá, như khu vực Từ Liêm tăng 2,5% trong quý IV, Cầu Giấy tăng bình quân 3,8%; Gia Lâm tăng 3,8% và huyện Hoài Đức ghi nhận mức tăng trung bình cao nhất, khoảng 4,9%.

Cũng giống thị trường bất động sản nói chung, phân khúc đất nền cũng được đánh giá là sẽ có nhiều thay đổi tích cực nhờ những chính sách liên quan đến bất động sản có hiệu lực và đi vào cuộc sống. Trong đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, mở rộng điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam, được kỳ vọng sẽ gỡ khó không chỉ cho căn hộ cao cấp, mà nhà biệt thự tại các dự án cũng sẽ được hưởng lợi.

Bên cạnh đó, việc Hà Nội chính thức áp dụng khung giá đất mới, cao gấp 2 lần so với giá cũ cũng góp phần tích cực đối với sự phục hồi của thị trường.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo ĐTCK, Lao động)