Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội hiện đang trong giai đoạn tăng giá mạnh, đặc biệt tại các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Đan Phượng… giá các lô đất mặt đường đã chạm ngưỡng 200 triệu/m2, trong khi những lô trong ngõ hẹp, ngõ cụt cũng có giá từ 4 tỷ đồng trở lên. Sự chênh lệch về giá giữa các vị trí không chỉ khiến người mua “méo mặt” mà còn dấy lên những lo ngại về nguy cơ “bong bóng” trên thị trường bất động sản.

Ngõ cụt giá "khủng"

Ghi nhận thực tế, tại xã Đông Hội, Đông Anh (Hà Nội), những lô đất nền đang rao bán đã được xây quây xung quanh vuông vức theo diện tích từng thửa, những lô mặt đường có giá từ dao động từ 150 - 200 triệu đồng/m2. Đối với những lô nằm sâu trong ngõ hẹp, thậm chí có lô nằm cuối cùng của con ngõ vẫn được môi giới chào giá lên đến 4 tỷ đồng cho diện tích 50m2. Với diện tích, vị trí và giá cả như vậy sẽ khiến nhiều người băn khoăn trước khi “xuống tiền”.

Trong vai người đi mua đất, PV được môi giới Văn Trường (Đông Anh, Hà Nội) dẫn đi xem rất nhiều lô đang được chào bán. Điểm đặc biệt, các lô đất môi giới này dẫn tới đều có diện tích từ 40 - 60m2 và đang được rao bán với mức giá dao động từ 65 - 200 triệu đồng/m2.

Theo môi giới Trường, giá đất đang ngày một tăng cao, tại những xã có vị trí trung tâm, gần các khu thương mại hay dự án thì giá sẽ luôn biến động không ngừng. Với tài chính 4 tỷ thì rất khó để mua những lô mặt đường, nếu có thì cũng chỉ ở những nơi rất xa trung tâm, hẻo lánh…

"Tôi đang chào bán một vài lô mặt đường diện tích 50m2 với giá nhỉnh 10 tỷ, tương đương hơn 200 triệu đồng/m2. Nếu khách chịu khó mua trong những con ngõ nhỏ thì giá sẽ mềm hơn, tài chính khoảng 4 tỷ quay đầu hoặc sẽ nhỉnh lên một chút. Tuy nhiên sẽ vướng nhiều bất cập về diện tích đi lại, không gian sống, bởi ngõ chỉ rộng chưa đầy 1m, những gia đình có ô tô sẽ phải gửi xe ở đầu ngõ rồi đi bộ vào”, môi giới này nói.

Theo lời quảng cáo từ môi giới, những lô có vị trí cuối ngõ như vậy sẽ rất yên tĩnh, khách mua dùng để ở hay đầu tư đều có thể sinh lời. Sau khi mua về, nếu không ở thì có thể xây một căn hộ khoảng 3 - 4 tầng và cho thuê phòng dạng homestay, vì các dự án thương mại xung quanh đang dần hoàn thiện… đối với những khách mua để đầu tư thì có thể “lướt sóng” ngắn hạn, sau khi mua đi bán lại sẽ lời khoảng 300 - 400 triệu/giao dịch.

Tuy nhiên, khi PV đến xem thực tế, lô đất này nằm tại vị trí cuối ngõ, diện tích mặt tiền của lô đất bằng đúng chiều rộng của con ngõ và đây cũng là lối vào duy nhất của lô đất này vì xung quanh đã được các hộ dân xây dựng kín. Với lô đất 60m2 này, môi giới đang chào giá 4 tỷ đồng, tương đương hơn 65 triệu đồng/m2.

Tương tự, môi giới Nguyễn Thị Loan (Đông Anh, Hà Nội) rao bán lô đất 50,6m2, lô đất này cũng nằm trong ngõ, điểm may mắn là vị trí lô đất không nằm ở cuối ngõ cụt. Tuy nhiên số tiền để khách hàng sở hữu được lô đất khá cao, hiện môi giới đang chào bán với giá 4,65 tỷ đồng, tương đương gần 92 triệu đồng/m2.

Đầu tư thông minh hay rủi ro tiềm ẩn?

Ông Nguyễn Văn Bắc, người dân sống tại xã Đông Hội (Đông Anh, Hà Nội) chia sẻ: “Cách đây 3 năm, đất mặt đường ở đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2, giờ người ta rao tới 180 - 200 triệu đồng/m2. Nhà tôi có người hỏi mua lô hơn 60m2 giá hơn 12 tỷ, mà toàn môi giới, không thấy ai thật sự muốn ở, giá cao như vậy thì dân thường sao dám mơ đến”. Bên cạnh đó, ông Bắc bày tỏ, nhu cầu ở thật không có, khách và môi giới chỉ rao bán “lướt” để đầu tư, thực trạng này dẫn đến không gian sống trong xã bị hỗn loạn.

Hay như anh Phạm Văn Ngọc (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) - người cầm số tiền 4 tỷ đi quanh vùng ven nhưng chưa chốt được lô đất nào, anh Ngọc cho biết, cầm số tiền 4 tỷ trong tay, tưởng là đủ mua đất vùng ven rồi xây nhà, ai ngờ vào ngõ cụt sâu cả trăm mét vẫn đòi 3,9 tỷ, diện tích chỉ khoảng hơn 40m2. Với giá như vậy thì chỉ mua được đất còn chuyện xây nhà thì chưa thể tính đến.

“Giá đất tăng như vậy, những người cần nhà thật sự như tôi không biết xoay đâu, đi xem đất mà luôn cảm thấy hoang mang, lo lắng, chỉ sợ mình mua phải giá khi đang ở đỉnh. Thậm chí, trong cùng một khu vực, giá đất cũng chênh lệch khá lớn. Nhiều khách hàng như tôi phải “nhắm mắt” mua để ở, dù cảm thấy số tiền bỏ ra quá lớn mà giá trị mang lại không tương xứng. 

Trên các diễn đàn bán bất động sản tại Đông Anh, nhiều xã lân cận cũng được các môi giới chào giá khá cao, giá bán phổ biến được cập nhật dao động từ 88 - 126 triệu đồng/m2. Đối với một lô đất chừng 50m2, khách hàng cần phải bỏ ra số tiền từ 4,4 - 6,3 tỷ đồng để sở hữu.

Trước làn sóng tăng giá đất nền tại các khu vực vùng ven Hà Nội, nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về nguy cơ “bong bóng” bất động sản, giá đất hiện nay có thể bị thổi phồng bởi tâm lý đầu cơ, kỳ vọng hạ tầng và những thông tin chưa được kiểm chứng về quy hoạch. Thực tế, nhiều khu đất có vị trí hạn chế, ngõ cụt, hạ tầng chưa hoàn thiện những vẫn được rao bán với giá cao bất thường, tiềm ẩn rủi ro lớn cho người mua.

Môi giới Nguyễn Văn Hoàng - người có 20 năm kinh nghiệm về bất động sản vùng ven cho biết, một số môi giới sử dụng chiêu thức tạo hiệu ứng “sốt ảo”, gom đất, tự đẩy giá rồi tung tin đồn như: sắp có đường lớn, có khu đô thị về… để thúc đẩy tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) của người mua. Thị trường đất vùng ven hiện đang bị dẫn dắt quá nhiều bởi môi giới, trong đó có hiện tượng tự mua - tự bán - tự “thổi giá”. 

Theo ông Nguyễn Văn Thành - Chuyên gia thị trường bất động sản Hà Nội, giá đất tăng là điều dễ hiểu khi hạ tầng phát triển, nhưng nếu giá vượt quá giá trị thực mà không dựa trên nhu cầu thật thì rất dễ tạo ra “bong bóng”. Khi đó, người ôm đất sẽ là người gánh rủi ro lớn nhất. Ông cho biết thêm, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ “lướt sóng” theo tin đồn và cuối cùng mắt kẹt với những mảnh đất không pháp lý rõ ràng, thanh khoản thấp. Đầu tư bất động sản là cuộc chơi dài hạn, không phải trò may rủi.

“Tăng giá bất động sản không đi kèm phát triển hạ tầng, tiện tích và quy hoạch rõ ràng thì chỉ tạo ra những khu đô thị hoang hoá, giá đất cần phản ánh đúng giá trị sử dụng và nhu cầu thực, thay vì chạy theo tâm lý đám đông”, chuyên gia Nguyễn Văn Thành nhấn mạnh.