Theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao quản lý nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung để tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị. Còn quỹ bảo trì chung cư được thành lập từ 2% giá trị các căn hộ được bán. Do đó, tổng kinh phí bảo trì của một.

Theo quyết định của Bộ Xây dựng, về quy chế quản lý sử dụng chung cư, ban quản trị sẽ nắm giữ tài khoản (hai cá nhân của ban quản trị sẽ đồng chủ tài khoản) tiền gửi để quản lý phí bảo trì chung cư. Nhưng thực tế, hội nghị nhà chung cư khó thực hiện, nhiều nhà chung cư đã đi vào hoạt động nhiều năm nhưng vẫn chưa thể thành lập được ban quản trị do số người tham dự không đủ 50%. Việc thu phí bảo trì nhà chung cư bán trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (1/7/2006) khó thực hiện, nhất là đối với nhà chung cư tái định cư. Chưa kể, thực trạng nhiều nhà đầu tư cố tình “chây ì”, chiếm dụng khoản tiền này không bàn giao lại cho Ban quản trị.

Hầu hết các tranh chấp tại các toà nhà chung cư hiện nay đều là do sự xuống cấp của các toà nhà, việc thành lập ban quản trị... Trong khi đó, nguyên nhân sâu xa của vấn đề này bắt nguồn từ những quy định về Quỹ bảo trì nhà chung cư chưa được thực hiện đầy đủ, nhiều nhà đầu tư cố tình “chây ì” chiếm dụng khoản tiền này khiến người dân vô cùng bức xúc.

Thực tế, không chỉ riêng Hà Nội, việc tranh chấp phí bảo trì chung cư đang diễn ra tràn lan tại tất cả các tỉnh thành. Theo thống kê, tại Hà Nội có khoảng 200 công trình chung cư, nhưng chỉ chưa đầy 20% số này có bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho Ban quản trị. Tất cả những trường hợp chủ đầu tư chây ỳ ôm tiền không chịu bàn giao cho BQT đều trái với khoản 1, Điều 109 của Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì (2% giá trị hợp đồng mua nhà) bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị tòa nhà để thực hiện quản lý, sử dụng.

Sắp tới khi Nghị định 99 có hiệu lực cụ thể hóa điều 108 và 109 Luật Nhà ở năm 2014, quy định rõ nếu chủ đầu tư nào chây ỳ không trả phí bảo trì, UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ phí bảo trì cho Ban quản trị. Trong đó bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. 

Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ được thực hiện trong khoảng thời gian là 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Tuy nhiên, biện pháp này khi áp dụng vào thực tế sẽ đạt được hiệu quả đến đâu. Bởi lẽ, xác định tài sản của chủ đầu tư để cưỡng chế cũng là vấn đề rất nan giải. 

Ngoài tài sản cố định như trụ sở, nhiều chủ đầu tư đã đổ hết tiền vào các dự án kế tiếp. Thậm chí đã có trường hợp khi dự án đổi chủ, chủ đầu tư phá sản hay bỏ trốn thì cư dân tòa nhà vẫn là người chịu thiệt. Liên quan những thắc mắc này, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, sắp tới Bộ này sẽ ban hành thông tư quy định rõ từng trường hợp cưỡng chế chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư bỏ trốn hay phá sản sẽ áp dụng theo Luật Hình sự và Luật Phá sản.

Trước thực trạng nhiều chủ đầu tư cố tình chây ỳ, lách luật nộp phí bảo trì, luật sư Bùi Quang Hưng (Trưởng Văn phòng luật sư BQH và cộng sự) cho rằng chừng nào người mua nhà vẫn phải đóng tiền phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư chừng đó người dân vẫn bị cầm dao đằng lưỡi, số tiền này vẫn có nguy cơ bị chiếm đoạt. “Do đó chỉ an toàn khi nào người mua nhà đưa khoản phí bảo trì này vào tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án và tài khoản này sẽ chỉ được mở ra khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và ngân hàng sẽ bàn giao lại số tiền này. Tất nhiên, phải tính toán phí dịch vụ gửi tiền cho ngân hàng” - ông Hưng phân tích.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh thì việc để phí bảo trì trong tay chủ đầu tư sẽ xảy ra nhiều rủi ro như chủ đầu tư phá sản, mất tích. “Vấn đề đặt ra là không phải tìm cách cưỡng chế thành công mà là phải làm thế nào để khỏi phải cưỡng chế” - ông Ánh nói.

Mai Hoa - (Theo Báo đầu tư, Lao động)