Trước tiên, cũng khẳng định rằng, thị trường bất động sản càng sốt, người mua càng bất lợi, bởi giá sẽ bị đẩy lên cao, thật ảo lẫn lộn.
Con số "đẹp" hay "loạn"?
Cuốn theo làn sóng tăng giá, doanh nghiệp bất động sản coi chừng con dao hai lưỡi (Ảnh: Ngôn Dân).
Các báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 4/2015 vừa được CBRE, Jones Lang LaSalle và Savills công bố mới đây đều có điểm chung là nguồn cung căn hộ dồi dào, lượng giao dịch và giá bán đều tăng so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các nhà phân tích, những con số trên chưa hẳn đã phản ánh toàn diện bức tranh hiện tại cũng như tương lai của thị trường địa ốc trong nước.
Mới đây, có một chủ đầu tư công bố, một dự án căn hộ có quy mô gần 1.000 căn chỉ sau hai tháng mở bán đã có 90% căn hộ đã được khách hàng đặt mua. Thực tế cho thấy, rất khó để kiểm chứng con số này, người mua là ai, nhu cầu thế nào hay đây chỉ là thông tin "thổi phồng" có chủ ý của các chủ đầu tư.
Hiện thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung rất dồi dào, đem lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Tuy nhiên, tính minh bạch của thị trường này vẫn còn nhiều điều để nói.
Còn nhớ, từ giữa cuối 2013, TP.HCM là địa phương đi đầu trong việc phát triển các dự án căn hộ bình dân, giá thấp nhằm đáp ứng nhu cầu thật của những người cần nhà ở. Nhờ đó, thị trường bất động sản được xem là lớn nhất cả nước này đã dần dần ấm lại và phục hồi đến ngày nay. Chính nhờ giao dịch tốt của phân khúc bình dân, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã "ngóc đầu" dậy và từng bước lột xác, khẳng định chỗ đứng.
Tuy nhiên, chỉ vỏn vẹn trong khoảng 2 năm, thị trường bất động sản tại thành phố này vắng bóng dần dự án căn hộ trung bình, thế chỗ là hàng loạt dự án trung và cao cấp với giá bán cao ngất ngưởng, chỉ phù hợp cho người có tiền. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) thừa nhận, giá bất động sản đã tăng trung bình từ 5 - 6% so với năm 2014, cá biệt có dự án tăng 10 - 15% (tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp).
Trong khi đó, nếu như những năm trước, người mua nhà chủ yếu để ở thì năm 2015, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại, đầu cơ) chiếm khoảng 15%, tăng gấp 3 lần so với năm 2014. Điều đáng lo ngại là hiện nhiều nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đã đi vay tới 70 - 80% bằng nhiều kênh khác nhau, với lãi suất cao để đầu cơ. Điều này gây rủi ro rất lớn, gia tăng nguy cơ bất ổn thị trường.
Trong giai đoạn thị trường bất động sản sôi động trở lại, nhiều nhà đầu tư cũng như những đối tượng đầu cơ luôn tìm cách tạo sóng, đẩy cơn sốt nhà đất lên cao nhằm thu lợi ngắn hạn. Nên nhớ, đây chính là nguyên nhân căn cơ khiến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng tồi tệ nhiều năm về trước.
Nguy cơ tiềm tàng
Trao đổi với Phóng viên Kinh doanh & Pháp luật, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) cho biết, hiện trên địa bàn TP.HCM còn hơn 500 dự án căn hộ phải đắp chiếu; 300 - 400 doanh nghiệp còn rất khó khăn; khoảng 500 con nợ xấu, trong đó có 300 - 400 con nợ xấu "bỏ của chạy lấy người".
Theo ông Nguyễn Văn Đực, trước đây, do chạy theo cơn sốt, nhiều doanh nghiệp bất động sản đẩy giá các dự án lên cao ngất ngưởng, sau đó thị trường đi xuống, bán không được phải thế chấp ngân hàng bằng chính dự án đó để trừ nợ. Gần đây, khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi trở lại, một số doanh nghiệp bất động sản mới nổi tìm mua lại những "xác chết" này từ ngân hàng với giá cao.
Tuy nhiên, "khi nguyên liệu giá cao thì thành phẩm không bao giờ có giá thấp", ông Nguyễn Văn Đực nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đực cũng cho rằng, thời điểm này kiếm căn hộ 15 triệu đồng/m2 mỏi con mắt. "Không còn nhà thu nhập trung bình nữa...", ông Đực cho hay.
Theo các chuyên gia, trong giai đoạn 2015 - 2016, toàn thị trường TP.HCM sẽ cung cấp khoảng 60.000 căn hộ. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, trong hai năm mà tiêu thụ được 30.000 căn (50%) là đã khó khăn lắm rồi.
Nói về triển vọng nguồn cung bất động sản trong thời gian tới, giới phân tích cho rằng, biểu đồ cung thị trường cho thấy có dấu hiệu bị "lệch" lớn như hình "kim tự tháp ngược" nên không thể bền vững được.
"Thị trường bất động sản hiện nay giống như bông vụ (con quay), nó xoay là do tác động lực từ bên ngoài chứ bản thân nó không thể tự cân bằng được", ông Nguyễn Văn Đực chia sẻ với Phóng viên Kinh doanh & Pháp luật.
Ngôn Dân