Giá rao bán cao nhưng vắng bóng người mua

Quý 1/2022, huyện Đông Anh và Gia Lâm có giá rao bán trung bình tăng 20% và 21% so với cùng kỳ năm 2021. Ba huyện Thạch Thất, Quốc Oai và Chương Mỹ cũng có giá rao bán tăng khá mạnh, đặc biệt là Chương Mỹ với mức tăng 74%, hai huyện còn lại tăng 11% và 26%.

Ở huyện Thạch Thất, nhìn về quá khứ đã nhiều lần sốt đất, chủ yếu là khu vực Hòa Lạc, dọc đại lộ Thăng Long. Đầu năm 2020, đất Thạch Thất từng lên cơn sốt trước thông tin một tập đoàn lớn đề xuất triển khai hai khu đô thị tại đây. Khu vực dự kiến lập quy hoạch là xã Đồng Trúc xuất hiện sốt giá ảo, chủ yếu là do môi giới thổi lên, giao dịch thực không nhiều. Trong vòng chưa đầy 2 tuần, cơn sốt này đã được dập tắt nhờ sự vào cuộc của chính quyền.

Năm 2021, đất Thạch Thất tiếp tục nóng lần nữa trước thông tin mở rộng một số tuyến đường như đường DH09 mới chạy từ Xuân Mai lên khu công nghệ cao, mở rộng đường tỉnh lộ 420 nối lên trung tâm huyện Thạch Thất hay thông tin về dự án đường sắt trên cao nối từ hồ Tây lên khu vực này. Ngay cả khu vực Đồng Trúc giá đất cũng vẫn được đẩy lên dù chưa có thêm thông tin nào về hai khu đô thị mới sẽ triển khai tại đây.

Sang đầu năm 2022, dù giá rao bán đất Thạch Thất vẫn tiếp tục tăng thêm 11% so với quý 1/2021 nhưng theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, hiện tại khu vực Hòa Lạc - điểm nóng nhất của Thạch Thất gần như đã vắng bóng người mua. Các sàn môi giới cũng nhận định khu vực này đã hết sốt và “lái” người mua dịch chuyển ra những vị trí xa hơn như xã Đại Đồng (cách Hòa Lạc khoảng 12km) hoặc sang hẳn khu Xuân Mai, Sơn Tây.

Tại huyện Quốc Oai, sốt đất chủ yếu liên quan quy hoạch đô thị Hòa Lạc, đô thị sinh thái Quốc Oai. Sau cơn sốt vào năm 2008 do quy hoạch Hà Nội mở rộng, đất Quốc Oai im ắng hàng chục năm... Tuy nhiên khoảng giữa năm 2019, đất nông nghiệp tại đây được thổi giá ăn theo quy hoạch BV Nhi Trung ương cơ sở 2 và BV Phụ sản Trung ương cơ sở 2 đều nằm trong phạm vi quy hoạch chung thị trấn sinh thái Quốc Oai. Ngoài ra, đất tại các xã gần khu Hòa Lạc cũng lên cơn sốt khi tuyến cao tốc đi Hòa Bình nối thông với đường Láng-Hòa Lạc chính thức được vận hành và các nhà máy đặt ở khu Hòa Lạc khởi công.

Đầu năm 2021, đất tại Phù Cát, những vị trí gần đại lộ Thăng Long hoặc khu công nghệ cao Hòa Lạc cũng lên cơn sốt trước những thông tin như việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông và những tín hiệu tích cực về khu công nghệ cao Hòa Lạc.

Lý do Chương Mỹ ghi nhận mức giá rao bán tăng mạnh nhất với 74%, ngoài vị trí gần Hà Nội, việc tăng giá còn liên quan quy hoạch đô thị sinh thái Chúc Sơn. Cùng với cơn sốt đất vùng ven vào đầu năm 2021, đặc biệt sau dịch bệnh giới nhiều tiền đổ về đây mua đất khá nhiều, giá đất liên tục tăng từ cuối 2021 đến đầu 2022. Nguyên nhân nữa là do Chương Mỹ nằm kề cận Hà Nội (giáp quận Hà Đông), quy hoạch hạ tầng đã hoàn chỉnh, dân cư đông đúc, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực thay vì các quy hoạch còn chưa thành hình, chưa có cư dân như khu Hòa Lạc.

Giá rao bán tăng nhưng điểm đáng chú ý là mức độ quan tâm tại hầu hết các huyện ven Hà Nội đều ghi nhận sự sụt giảm so với cùng kỳ. Cụ thể, Quốc Oai giảm 4%, Thạch Thất giảm 7%, Gia Lâm giảm 14%, Đông Anh có mức độ sụt giảm sâu hơn, khoảng 25%. Sang tháng 4, mức độ quan tâm loại hình đất nền, thổ cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục sụt giảm. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm đất nền, thổ cư toàn thị trường Hà Nội sụt giảm 17% so với cùng kỳ năm 2021.

Trái đắng vì ôm đất chờ

Tại huyện Thường Tín, nhiều thửa đất mặt tiền dọc theo QL 1A thu hút rất nhiều cò đất và khách các nơi đổ về, giá đất có xu hướng tăng rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư cũng về tìm hiểu thị trường và đa phần tìm mua những khu vực đất rộng, giá còn rẻ, có một phần đất thổ cư, với mục đích phân lô nhỏ để bán. Các thông tin rao bán đất của sale bất động sản đều gắn với thông tin về sân bay thứ hai tại địa phương này. Giá đất ở Thường Tín đang dao động 20 - 35 triệu đồng/m2, nay đã tăng thêm 5 - 10 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Đặc biệt có những lô mặt đường lớn đã tăng mạnh tại các xã như Khánh Hà, Nhị Khê, Ninh Sở. Đây là những xã có vành đai 4 đi qua và có cầu Mễ Sở.

Thông tin về các dự án hay xây dựng sân bay đã khiến nhiều nhà đầu tư đã phải “ngậm trái đắng” khi ôm đất chờ... Năm 2020, vị trí của sân bay thứ 2 từng được đề xuất tại huyện Ứng Hòa. Thời điểm này, bất động sản Ứng Hòa cũng trở nên sôi sục. Giá đất tại các xã được đồn đoán là trung tâm của sân bay tại Ứng Hòa là Trầm Lộng, Đại Hùng và Đại Cường tăng nhanh chóng. Nhưng không có sân bay nào được xây dựng tại Ứng Hòa. Sau đó vị trí của sân bay lại được đề xuất tại Tiên Lãng (Hải Phòng) và lại tiếp tục một cơn sốt đất tại đây.

Nhiều chuyên gia bất động sản cảnh báo, chuyện các dự án cầu đường, sân bay, dự án mở đến đâu thì bất động sản sẽ “sốt” tới đó đang là hiện tượng diễn ra tại Việt Nam trong nhiều năm nay. Không ít nhà đầu tư đã ăn theo sóng hạ tầng để kiếm lời. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là hiện nay, có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhiều người mong đợi. Vì vậy, nhà đầu tư nên tìm hiểu thật kĩ thông tin quy hoạch, pháp lý cũng như tính kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, khả năng thanh khoản trước khi quyết định.