Cần nới lỏng nguồn vốn cho thị trường bất động sản để tăng trưởng và tránh tắc nghẽn

(Kinhdoanhnet) - Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản luôn phụ thuộc vào ngành ngân hàng. Do đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản trong nước đang có dấu hiệu hồi phục, các nhà hoạch định chính sách không nên kìm hãm nguồn tín dụng ngân hàng cho bất động sản. Cần có chính sách nới lỏng dòng vốn đối với bất động sản để tránh bị tắc nghẽn.

Nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản

Phát biểu tại Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016”, tổ chức tại Hà Nội sáng nay, 23/3, TS. Lê Xuân Nghĩa (Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh BDI) cho rằng, không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước, sự phát triển của thị trường bất động sản luôn gắn liền và phụ thuộc vào ngân hàng. Lấy ví dụ tại Mỹ, ông Nghĩa cho hay, các tập đoàn thương mại, công nghiệp thường huy động vốn trên thị trường tài chính thay vì vay vốn ngân hàng. Ngược lại, những tập đoàn bất động sản lại chủ yếu đi vay vốn ngân hàng, vì kinh doanh bất động sản đòi hỏi số vốn rất lớn mà các tập đoàn bất động sản lại ít khi niêm yết sản phẩm bất động sản lên sàn chứng khoán. Người dân Mỹ vay ngân hàng hoàn toàn để mua nhà, họ dùng toàn bộ vốn của mình đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh sinh lời khác.

Cần nới lỏng nguồn vốn cho thị trường bất động sản để tăng trưởng và tránh tắc nghẽn - Ảnh 1
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục, gói 30.000 tỉ sắp hết thời hạn giải ngân, Hội thảo thu hút được sự quan tâm của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và báo giới

Cũng tương tự, ở châu Á, tình trạng ngân hàng lệ thuộc vào bất động sản rất nhiều, không chỉ riêng Việt Nam vì thị trường chứng khoán yếu, chưa hiệu quả và  sức mua của thị trường hàng hóa chưa đủ lớn để lấn át thị trường Bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong nước hiện đang phục hồi ổn định và bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng.

Hơn nữa, việc các ngân hàng thích cho vay bất động sản là dễ hiểu vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, thị trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào bất động sản.

Cần nới lỏng nguồn vốn cho thị trường bất động sản để tăng trưởng và tránh tắc nghẽn - Ảnh 2
TS.Lê Xuân Nghĩa: "Cần có chính sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản..."

Vì vậy, theo ông Nghĩa: Siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết. Thay vào đó, cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu”.

Cùng quan điểm không nên ngăn vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản, TS. Ngô Thị Phương Thảo (Khoa Bất động sản và KTTN – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) phát biểu: Khi Nhà nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ở ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch. “Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng”, bà Thảo nhấn mạnh.

Đầu tư hợp lý vào cầu bất động sản là đẩy nhanh tăng trưởng ngành ngân hàng

Theo phân tích của bà Thảo, ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng vốn FDI, FII… Còn tại Việt Nam, nguồn vốn cho bất động sản hiện vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân. Luồng tiền từ hệ thống NHTM vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường BĐS trong nước. Thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng kinh tế thế giới, số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS khoảng 270.000 tỷ đồng. Đến năm 2012, với nhiều giải pháp hạn chế vốn vào BĐS, số dư tín dụng khoảng là 190.000 tỷ đồng. Và theo báo cáo của NHNN vào thời điểm tháng 12/2013 số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS là 268.000 tỷ đồng. 6 tháng đầu năm 2014 là 350.000 tỷ đồng, tăng hơn 2,78% so với cuối năm trước.

TS Thảo cũng cho biết, nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam theo hai nhóm: nhóm vay để tạo cung cho thị trường bất động sản như các công ty kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư; nhóm thứ hai vay để tạo nên cầu bất động sản, đại diện là các hộ gia đình. Bà Thảo dự báo: “Với những dấu hiệu phục hồi và khả năng phát triển cho thấy sẽ có một lượng lớn vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo”.

Cần nới lỏng nguồn vốn cho thị trường bất động sản để tăng trưởng và tránh tắc nghẽn - Ảnh 3
Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam: "Bất động sản là lĩnh vực mà nếu chính phủ khôn khéo có thể dùng làm công cụ kích cầu, phát triển kinh tế..."

Vì thế, theo bà Thảo, đây là giai đoạn cần có sự tham gia tích cực của hệ thống tín dụng ngân hàng theo hướng nới lỏng cơ chế cho vay với chi phí vốn hợp lý hỗ trợ trực tiếp cho các chủ đầu tư các dự án có sản phẩm dở dang thuộc các vùng lân cận có tiềm năng sớm phát triển. Đây cũng là cơ hội đầu tư tốt để các ngân hàng đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng trên nguyên tắc kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý, đánh giá đúng tính thanh khoản của sản phẩm tài trợ và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vốn đầu tư và nguồn thu từ sản phẩm đưa vào tiêu thụ, giúp phát triển bền vững thị trường BĐS. Tuy nhiên, nới lỏng tín dụng bất động sản là điều cần thiết, nhưng cần hướng dòng chảy tín dụng vào cầu bất động sản hơn là cung bất động sản.

Nhận xét về triển vọng thị trường bất động sản năm 2016, ông Vũ Văn Phấn Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhận định, thị trường sẽ tiếp tục chuyển biến tích cực, xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) sẽ tiếp tục tăng trong lĩnh vực này. Thị trường sẽ chuyển hướng đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung bình khoảng trên dưới 1 tỷ đồng, cũng như gia tăng đầu tư vào bất đống sản công nghiệp, dịch vụ, văn phòng cho thuê để đón đầu hội nhập, nhất là hội nhập TPP.

Chính vì vậy, ông Phấn đồng tình với quan điểm của TS Lê Xuân Nghĩa và TS Ngô Thị Phương Thảo, không nên siết chặt nguồn vốn tín dụng cho bất động sản vào thời điểm này. Các ngân hàng nên có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá một cách bài bản, khoa học. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra kết luận, thị trường BĐS Việt Nam có ý nghĩa rất quan trọng, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Vài năm trở lại đây, thị trường BĐS khởi sắc, thay đổi bộ mặt đô thị, đáp ứng các phân khúc đối tượng khác nhau trong xã hội. Tuy nhiên, BĐS là lĩnh vực mà nếu chính phủ khôn khéo thì có thể dùng làm công cụ kích cầu, phát triển kinh tế. Nhưng không khéo nó sẽ trở thành ngòi nổ nguy hiểm. Có thể thấy, thị trường BĐS là thị trường phải đối xử khéo léo, cẩn trọng và tế nhị.

Nguyễn Hạnh

KinhDoanhNet

Cùng Chuyên Mục