Cần hỗ trợ hơn nữa về nguồn vốn cho thị trường BĐS

Cụ thể, 3 yếu tố bất cập của vấn đề này, thứ nhất là đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp định mức lợi nhuận sẽ là 10%. Thứ 2: Đa số người có thu nhập thấp không có khả năng thực hiện khoản chi trả ban đầu để mua nhà trị giá 30% hoặc nhiều hơn giá trị của căn hộ (bởi mức 30% giá trị căn hộ vẫn còn là quá cao so với thu nhập thực tế của nhiều người có thu nhập thấp). Thứ 3: Thời hạn vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở chỉ là 10 năm khiến cho phần lớn người có thu nhập thấp không có khả năng chi trả cả lãi suất và vốn vay trong thời hạn đó.

Để tháo gỡ những bất cập trên, cần có chính sách hỗ trợ cả về phía cung (nhà đầu tư) và phía cầu (người có thu nhập thấp) từ phía Nhà nước. Cụ thể, về phía cung, Nhà nước cần quy định việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở thu nhập thấp thể hiện qua việc xây dựng và phê duyệt các quy hoạch sử dụng đất; để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp cần dành một khoản ngân sách bắt buộc; các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp cũng sẽ được khuyến khích bằng chính sách ưu đãi về thuế, phí sử dụng đất và lãi suất vay vốn tín dụng; Nhà nước cũng cho phép bố trí các khu thương mại và cho quyền kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà; một lượng nhà ở thương mại nhất định trong khu nhà ở thu nhập thấp cũng xem xét được cho phép bố trí; quỹ tiết kiệm trung ương về nhà ở cần được thành lập để thu hút nguồn tiền tiết kiệm từ thu nhập hàng tháng của dân cư...

Về phía cầu, với những dự định điều chỉnh, so với một số nước thì mức tăng thời hạn vay lên 15 năm là vẫn còn ngắn, trong khi đó, thu nhập người dân nước ta thấp hơn so với nước họ, nên chăng cần đưa lên mức 20-25 năm.

Để giải quyết vấn đề nhà ở tại khu vực đô thị thì theo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, phát triển nhà ở cho thuê là giải pháp quan trọng nhất. Trên thực tế, chính sách phát triển nhà ở cho thuê cũng đã được đề cập nhưng vẫn còn nhiều hạn chế, như chưa quy định yêu cầu các địa phương phải lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê; chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê; chưa có cơ chế, chính sách cụ thể và đủ mạnh để khuyến khích đầu tư xây dựng NoXH để cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn; việc tách bạch NoXH sở hữu và NoXH cho thuê trong Nghị định 188 về phát triển và quản lý NoXH chưa rõ ràng, khó thực hiện vì chỉ quy định dành 20% số lượng nhà xây dựng trong dự án NoXH để cho thuê.

Ngoài việc sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, thì Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để đầu tư, kinh doanh, việc khơi thông chính sách tín dụng cho người có nhu cầu mua nhà ở. Giải pháp hữu hiệu nhất cần phải được thực hiện ngay để huy động vốn nhàn rỗi trong dân cư chính là chứng khoán hóa các dự án BĐS.

Trên thực tế, nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay quá nhỏ bé so với nhu cầu đầu tư, rất hiếm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước có vốn đầu tư trên 1.000 tỷ, vốn pháp định đăng ký của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ khoảng mấy chục % có vốn trên 50 tỷ. Số vốn này, theo một chuyên gia trong ngành bất động sản, chỉ đi làm thủ tục là hết, chưa nói đến chi phí đền bù, giải phóng đất đai, chi phí xây dựng nhà cửa.

Trong khi đó, nguồn vốn vay của ngân hàng dành cho thị trường bất động sản những năm qua khá trồi sụt, đơn cử năm 2008 khi thị trường bất động sản đang sốt, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt 57%, và tăng trưởng tín dụng cho cả thời kỳ gần 10 năm trước đó là trên 30%. Những năm gần đây, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tụt xuống mức dưới 10%.

Có thể thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản nhiều năm qua rất bấp bênh, có lúc luồng tiền đổ dồn vào bất động sản như vũ bão, nhưng đùng một cái lại rút đi rất nhanh. Tín dụng bất động sản từ mức 280.000 tỷ đồng (năm 2008) tụt đột ngột xuống 190.000 tỷ đồng (trong những năm tiếp theo) và tăng trở lại mức 293.000 tỷ vào cuối quý III năm nay. Sự thiếu ổn định trong nguồn vốn đầu tư hiện nay đang ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch triển khai dự án của các nhà đầu tư.

Chính vì vậy, để quản lý và phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, cần tăng cường năng lực nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, sớm hoàn thiện cơ chế quản lý và kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển thị trường trái phiếu bất động sản, xây dựng chiến lược nguồn vốn lâu dài cho thị trường.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính, Báo Xây dựng)