Nhà ở xã hội nói riêng, nhà giá thấp nói chung, đều đặt yếu tố an sinh lên trên mục đích thương mại, dù vẫn đảm bảo quyền lợi tối thiểu của doanh nghiệp. Vì đối tượng được nhắm tới cũng là những người có mức thu nhập rất chừng mực, cho nên nhà quản lý yêu cầu DN làm căn hộ diện tích nhỏ để giảm giá.

Trên thực tế tại Hà Nội nhiều nhà ở xã hội đang chào bán nhưng không lấp đầy. Một số dự án điển hình như Dự án tại Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm). Gần trung tâm thành phố hơn một chút, dự án Sài Đồng (quận Long Biên) do Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5 làm chủ đầu tư cũng còn ế một số lượng lớn căn hộ diện tích nhỏ. Đó là chưa kể tới một số dự án nhà thu nhập thấp quy mô lớn khác cũng thuộc quận Long Biên và Hà Đông cũng chưa bán được một lượng lớn căn hộ tồn đọng từ gần 1 năm qua. Nếu thị trường bất động sản nói chung tiếp tục ảm đạm, đây sẽ là bài toán khiến các doanh nghiệp đau đầu trong thời gian tới.

Nguyên nhân của sự ế ẩm tại những căn hộ siêu nhỏ này một phần là do những căn hộ này phải đối mặt với những yêu cầu pháp lý. Bên cạnh đó, diện tích căn hộ được thu nhỏ tuy nhiên giá 1m2 nhà vẫn được chào bán ở mức 12-13 triệu đồng, không có chút chuyển biến nào so với giai đoạn trước đây. 

Như vậy, rõ ràng là những căn hộ siêu nhỏ thực ra không có gì mới mẻ. Chẳng qua, chủ đầu tư khôn khéo, chống “ế hàng” bằng cách chia nhỏ quy mô các căn hộ 60-70m2 như trong giai đoạn I để “biến” thành các căn hộ 30-50m2, nhằm đưa tổng giá trị căn hộ xuống mức thấp trong khi giá tính theo mét vuông không hề giảm, vẫn dao động quanh mốc 10 triệu đồng/m2. Đó có thể xem như một phép thử để kích cầu thị trường. Bởi, cũng với mức giá trên dưới 10 triệu đồng/m2, khi diện tích các căn hộ từ 55 - 70m2 thì căn hộ rẻ nhất có giá khoảng 600 triệu đồng và cao nhất gần 800 triệu đồng/căn.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Tuấn, để giá thành căn hộ giảm xuống, ngoài các giải pháp mang tính đột phá về công nghệ, thiết kế, doanh nghiệp phải được hưởng đầy đủ các ưu đãi được pháp luật quy định như áp dụng thuế giá trị gia tăng VAT bằng 0, miễn giảm thuế thu nhập, hỗ trợ tín dụng đầu tư từ ngân hàng... Trong đó, việc sắp xếp để tìm kiếm nguồn vốn vay ưu đãi, dài hạn cho các dự án nhà thu nhập thấp là rất quan trọng trong nhóm giải pháp “kéo” giá nhà xuống. Đặc biệt, không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ tài chính cho người mua nhà, chẳng hạn, có thể dưới hình thức cho vay mua trả góp.

Thực tế thị trường cho thấy, để hàng hóa bất động sản tăng tính thanh khoản, không thể chỉ trông chờ vào việc thu nhỏ diện tích căn hộ nhằm giảm giá thành sản phẩm. “Thực tế cho thấy, nhiều khu đô thị ế hàng, không phải chỉ do giá thành sản phẩm quá cao, mà còn hạ tầng xã hội ở khu vực đó quá kém” – một lãnh đạo Tổng công ty xây dựng lớn khu vực Hà Nội bình luận – “Có những khu đô thị xây 10 năm rồi chưa có trường học. Ngay như những dự án nhà ở xã hội được quảng bá truyền thông rộng rãi với khuôn viên đẹp và giá thành dễ chịu cũng không thu hút được nhiều người vào ở, một trong những nguyên nhân chính là hạ tầng xã hội ít ỏi”. Nhiều gia đình tính toán thiệt hơn của việc mua một căn hộ giá rẻ và chuyện chi phí lớn trước có thể phát sinh cho học hành, đi lại… để đành gác lại một bên mong ước có nhà ở.

Còn ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết hiện nhiều DN BĐS xin chia nhỏ căn hộ của các dự án nhưng không được, vì nếu chia nhỏ căn hộ phải tính tới tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội. Không thể dự án căn hộ thiết kế cơ sở hạ tầng cho khoảng 2.000 dân mà bây giờ “chen” vào đó tới 3.000 dân là không được.

Trong khi đó, ông Nghĩa cho biết thêm, thực ra chi phí xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ tốn kém hơn rất nhiều so với các căn hộ diện tích lớn. Vì cùng diện tích như vậy nhưng số người ở đông hơn thì chúng tôi phải thiết kế và đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốn kém hơn. Chẳng hạn, chúng tôi phải bố trí số thang máy lên gấp đôi so với các dự án bình thường khác.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Infonet, Phapluatvn, ANTĐ)