Trong giai đoạn thị trường BĐS còn khó khăn, thị trường căn hộ cao cấp luôn trong tình trạng dư thừa nguồn cung. Nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện chiếm khoảng 18% tổng nguồn cung (khoảng 126.000 căn). Như vậy, tổng số trên thị trường hiện có khoảng trên 22 nghìn căn hộ. Lượng căn hộ cao cấp còn tồn kho trên thị trường vào khoảng 6.500 căn.

Các dự án căn hộ cao cấp liên tiếp được mở bán trong năm 2014 có thể kể đến: Dự án Mulberry Lane, Hyundai Hill State, Ellipse Tower (đều thuộc quận Hà Đông); Thăng Long Number One, Dolphin Plaza (quận Nam Từ Liêm); Diamon Flower Tower, Discovery Complex, Mandarin Garden (quận Cầu Giấy); Star City, Vinhomes Royal City, Golden Land (quận Thanh Xuân).

Ngoài việc bán căn hộ cho người có nhu cầu mua để ở, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối còn hướng đến đối tượng là nhà đầu tư, vì đây là những khách hàng có khả năng tạo thanh khoản tốt với việc mua đi bán lại. Để chứng minh cho nhà đầu tư thấy cơ hội sinh lời từ việc mua căn hộ, không ít chủ đầu tư “cắn răng” đưa ra những gói ưu đãi lớn dành cho khách hàng. Những gói ưu đãi lớn được sử dụng phổ biến trong các đợt mở bán căn hộ cao cấp gần đây là: chiết khấu cao, tặng gói nội thất hàng trăm triệu đồng, chấp nhận cho khách trả chậm với lãi suất bằng không, thậm chí là ứng tiền để bao thuê căn hộ trong một thời gian nhất định…

Cụ thể, Dự án Dolphin Plaza, Star City có chương trình bao thuê nhà và trả chậm không lãi suất; Dự án Mulberry Lane có gói quà tặng trên 120 triệu đồng và chiết khấu 9% giá bán; Dự án Watermark có gói quà tặng 170 triệu đồng và bao lợi tức 7%/năm…

Nằm ở một vị trí đắc địa tại Khu đô thị Trung Hòa Nhân chính, Dự án Diamond Flower Tower của CTCP Đầu tư và Phát triển nhà số 6 Hà Nội (Handico 6) đã từng mở bán với mức giá trên 32 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều khách hàng phải mua căn hộ dự án này với tiền chênh lên đến trên 100 triệu đồng/căn. Thế nhưng, trên thực tế, không dễ để Handico 6 bán hết sản phẩm tại dự án này, bởi chỉ những căn vị trí đẹp, diện tích vừa phải mới hút hàng. Vì thế, cuối tháng 9 vừa qua, Handico 6 đã phải nhờ đến một đơn vị bán hàng chuyên nghiệp là Siêu thị Dự án (thuộc CenGroup), với chương trình bán nhà kèm nhiều khuyến mãi với mong muốn bán hết số hàng tồn.

Một dự án khác có vị trí đắc địa không kém là Star City trên đường Lê Văn Lương cũng được chủ đầu tư tiếp tục tranh thủ mở bán mới đây. Để bán hết số lượng căn hộ tồn kho, tại đợt mở bán mới đây, chủ đầu tư đã chấp nhận bàn giao nhà khi khách hàng chỉ thanh toán 50% giá trị hợp đồng, phần còn lại khách được trả chậm không lãi suất. Trong khi đó, đơn vị phân phối cũng phải cam kết hỗ trợ thuê lại căn hộ, nếu khách không có nhu cầu sử dụng.

Thực tế, một số dự án căn hộ cao cấp có thanh khoản rất tốt, như Vinhomes Royal City. Thậm chí, có dự án, chủ đầu tư còn tuyên bố đã bán hết hàng, như Star City. Song thành công không chia đều cho các dự án, bởi phân khúc căn hộ cao cấp vốn có sự phân hóa rất lớn. Đặc biệt, thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của dự án, giá bán, đến cơ cấu diện tích căn hộ. Chính vì sự phân hóa này, thị trường căn hộ cao cấp mới diễn ra tình trạng khuyến mãi, quà tặng rầm rộ để thu hút khách mua, nhưng khi nào DN mới bán hết căn hộ tồn kho vẫn là một dấu hỏi. 

Việc hàng loạt DN địa ốc đang hướng đến bán căn hộ cao cấp cho nhà đầu tư được cho là lối thoát giúp DN tiêu hóa lượng hàng tồn kho. Tuy nhiên, cơ hội thành công không chia đều cho các dự án. Nhiều dự án xa trung tâm, nhiều căn hộ diện tích quá lớn không phù hợp với đầu tư cho thuê như: Hyundai Hill State, Mulberry Lane, Mandarin Garden…, lượng căn hộ tồn kho vẫn còn lớn và DN liên tục mở bán với nhiều ưu đãi.

Có thể nói, với các dự án căn hộ cao cấp xa trung tâm, cơ cấu căn hộ không thực sự hợp lý, để tiêu hóa hết hàng tồn, DN sẽ còn phải mất thêm nhiều thời gian và chi phí cơ hội.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo ĐTBĐS, VTC, Lao động)