Trước khi có nghị định 71/2010/NĐ-CP, Kinh doanh bất động sản không đề cập đến hình thức giao kết hợp đồng góp vốn nhưng cũng không cấm. Do vậy, để có thể huy động vốn từ khách hàng trước khi xây dựng xong phần móng (luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động tiền ứng trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đã xây dựng xong phần móng), chủ đầu tư thường chọn hình thức ký kết hợp đồng góp vốn theo quy định của bộ luật Dân sự, luật Đầu tư.

Hiện nay, nghị định 71 và thông tư 16/2010/TT-BXD đã chính thức cho phép chủ đầu tư được ký kết hợp đồng góp vốn và người góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà nhưng theo hướng không phải “mở” hoàn toàn. Cụ thể, nghị định 71 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án khu nhà ở được dùng tối đa 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án để phân chia cho người có hợp đồng góp vốn. 

Theo đó, Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Số lượng nhà còn lại, chủ đầu tư phải bán thông qua sàn giao dịch và chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở.

Tuy nhiên, để có thể huy động vốn mà không phải trả lãi như vay tiền từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu và huy động từ giai đoạn trước khi xây dựng xong phần móng, nhiều chủ dự án hiện nay đã chọn giải pháp giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.

Đơn cử như tại dự án D’. Le Roi Soleil Quảng An của Chủ đầu tư Tân Hoàng Minh thời gian vừa qua. Theo đó, ngày 4/7/2015 vừa qua, chủ đầu tư Tân Hoàng Minh mới bắt đầu việc triển khai xây dựng dự án. Tuy nhiên, ngay sau đó, Tập đoàn này đã tiến hành nhận đăng ký mua nhà và thậm chí là nhận tiền đặt cọc của khách hàng - khi mà dự án này chỉ vừa mới tiến hành khởi công.

Một dự án khác như Dự án GoldSeason, 47 Nguyễn Tuân cũng trong trường hợp tương tự, hiện cho đến thời điểm hiện tại, dự án này vẫn chưa xong móng và đủ điều kiện để mở bán theo quy định của pháp luật, tuy nhiên theo nhiều nhân viên môi giới của dự án cho biết, hàng trăm căn hộ của dự án này đã nhận tiền đặt cọc giữ chỗ mua nhà của khách hàng. 

Phản ánh tới đường dây nóng của Báo Kinh doanh và Pháp luật, nhiều khách hàng tham gia đặt chỗ mua căn hộ lo ra lo ngại về vấn đề thủ tục pháp lý khi mua nhà tại dự án cũng như khả năng gặp rủi ro sau này.

Về vấn đề này, theo nhiều chuyên gia trên thị trường BĐS nhận định, bản chất của loại “hợp đồng đặt chỗ” mua nhà trong những trường hợp này chỉ là hình thức "lách luật" thay cho đặt cọc của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối nhằm "tạo bước đệm" dẫn dắt người mua nhà từ chỗ chỉ quan tâm vào "ma trận" tâm lý đám đông.

Dưới một góc nhìn tương tự, một số nhà đầu tư BĐS cho rằng, đây thực chất là một hình thức huy động vốn trá hình. Có nhiều dự án, số tiền đặt chỗ lên đến hàng tỉ đồng, thậm chí bằng 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Chủ đầu tư nhờ đó có thể thu lại một nguồn vốn khá lớn để triển khai dự án.

Vấn đề không chỉ dừng lại ở đó, một thực tế hết sức nguy hiểm và bất lợi đối với khách hàng tham gia đặt chỗ mua căn hộ được nhiều chuyên gia chỉ ra đó là, thông qua số lượng khách hàng có "thành ý" đặt chỗ mua căn hộ, chủ đầu tư có thể dựa vào đó để biết được một cách chính xác loại căn hộ nào đang được nhiều khách hàng quan tâm nhất, số lượng khách mua các thời điểm là bao nhiêu.... Từ đó dễ dàng "âm thầm" nâng giá bán căn hộ khi công bố mở bán chính thức ra thị trường sau này nhằm đạt lợi nhuận tối đa. 

Ở một khía cạnh khác, việc "gom" khách vào một sân chơi, đã tạo nên cảm giác nhầm lẫn người mua nhà bị ảnh hưởng tưởng dự án này "hot" hay sôi động, từ đó nảy sinh hiệu ứng tâm lý đám đông và cuối cùng "ngư ông đắc lợi" lại là chủ đầu tư và đơn vị phân phối tha hồ đẩy giá trên mức thị trường. 

Như vậy, chỉ thông qua một hình thức bán hàng này, chủ đầu tư đã có thể "một mũi tên trúng hai đích" trong khi, khách hàng luôn là người chịu thiệt. Chính việc mua hàng theo tâm lý đám đông, quá "sốt sắng" khi mua căn hộ của họ đã tạo cơ hội thuận lợi cho chủ đầu tư nâng giá bán, tạo "sốt" giả, khan hiếm giả trên thị trường căn hộ... nhằm đưa khách hàng vào "ma trận" giá khó có lối thoát .

Trong khi đó, nếu có rủi ro gì trong việc mua bán căn hộ thì người mua nhà cũng không được bảo vệ do hợp đồng đặt chỗ vốn không có giá trị pháp lý trước pháp luật.

Báo Kinh doanh và Pháp luật sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc!

Nhóm PV