Theo kết luận thanh tra về thị trường TPDN giai đoạn 2019–2024, NLG thuộc nhóm doanh nghiệp có nhiều vi phạm đáng chú ý. Trọng tâm là việc công bố thông tin chưa đầy đủ trước phát hành, chậm thực hiện nghĩa vụ công bố thông tin định kỳ, cũng như chưa tuân thủ đúng quy định về đăng ký, lưu ký trái phiếu sau phát hành.

Đáng chú ý, doanh nghiệp bị xác định đã sử dụng khoảng 245 tỷ đồng từ nguồn vốn trái phiếu không đúng với phương án đã công bố cho nhà đầu tư. Đây là vi phạm mang tính bản chất, bởi mục đích sử dụng vốn là yếu tố cốt lõi để nhà đầu tư đánh giá mức độ an toàn và khả năng hoàn trả của trái phiếu. Khi dòng tiền bị “lệch pha” so với kế hoạch ban đầu, rủi ro tài chính sẽ gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động.

Không chỉ dừng ở sai phạm về trái phiếu, NLG còn bị đưa vào kế hoạch thanh tra năm 2026 với phạm vi rộng hơn đáng kể. Theo đó, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển dự án nhà ở và kinh doanh bất động sản tại doanh nghiệp này. Cuộc thanh tra dự kiến kéo dài khoảng 60 ngày, tập trung vào các dự án trọng điểm mà doanh nghiệp này đang triển khai.

Điểm đáng lưu ý là phạm vi thanh tra lần này không chỉ giới hạn ở một dự án cụ thể hay một nghiệp vụ tài chính riêng lẻ, mà có xu hướng “soi chiếu” toàn diện từ pháp lý dự án, quản lý vốn, đến hiệu quả sử dụng nguồn lực. Điều này đặt doanh nghiệp này vào tình thế phải đối mặt với rủi ro kép vừa xử lý các tồn tại trong quá khứ, vừa đảm bảo tính tuân thủ cho các dự án đang triển khai.

Trên thực tế, NLG là một trong những doanh nghiệp bất động sản có quy mô đầu tư lớn, với danh mục dự án trải rộng tại nhiều địa phương. Theo Báo cáo tài chính năm 2025 đã kiểm toán, giá trị bất động sản dở dang của NLG có giảm nhưng vẫn ở mức cao (8.596 tỷ đồng), tập trung tại các đại dự án như Dự án Waterpoint Giai đoạn 1 và Giai đoạn 2 với tổng mức khoảng 6.749 tỷ đồng (Các quyền sử dụng đất của các dự án này đã dùng thế chấp cho các khoản vay tại các ngân hàng); Dự án Cần Thơ (719,8 tỷ đồng); Dự án Ehome PG Hải Phòng 430 tỷ đồng...

Quy mô vốn “neo” lớn tại các dự án dài hạn khiến doanh nghiệp phụ thuộc đáng kể vào các kênh huy động vốn trung và dài hạn, trong đó có trái phiếu.

Chính sự phụ thuộc này làm gia tăng tính nhạy cảm của doanh nghiệp trước các rủi ro liên quan đến quản lý dòng tiền. Khi nguồn vốn trái phiếu không được sử dụng đúng mục đích hoặc thiếu minh bạch, áp lực thanh khoản trong tương lai có thể gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn.

Waterpoint là một trong những dự án góp phần lớn trong chi phí xây dựng dở dang của NLG trong năm 2025.

Ở góc độ quản trị, việc vi phạm đồng thời nhiều nghĩa vụ như công bố thông tin, lưu ký trái phiếu và sử dụng vốn cho thấy hệ thống kiểm soát nội bộ của doanh nghiệp còn tồn tại những điểm yếu. Trong khi đó, yêu cầu của thị trường vốn hiện nay không chỉ dừng ở tuân thủ pháp lý tối thiểu, mà còn đòi hỏi chuẩn mực cao hơn về minh bạch và trách nhiệm giải trình.

Việc NLG nằm trong danh sách thanh tra năm 2026 cũng phản ánh xu hướng siết chặt giám sát đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản – lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường TPDN. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, cơ quan quản lý đang chuyển sang giai đoạn rà soát, “làm sạch” thị trường nhằm hạn chế rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc đưa vào kế hoạch thanh tra không đồng nghĩa doanh nghiệp có thêm vi phạm mới, mà là bước đi trong quy trình giám sát định kỳ. Dù vậy, trong trường hợp của NLG, việc đã có tiền lệ sai phạm về trái phiếu khiến cuộc thanh tra lần này mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín và khả năng huy động vốn trong tương lai.

Đối với nhà đầu tư, diễn biến tại NLG là một ví dụ điển hình cho rủi ro “hai lớp” trên thị trường trái phiếu: rủi ro từ việc huy động vốn và rủi ro từ việc sử dụng vốn. Khi cả hai yếu tố này đều tồn tại vấn đề, mức độ rủi ro tổng thể sẽ gia tăng đáng kể, ngay cả khi doanh nghiệp vẫn duy trì hoạt động kinh doanh bình thường.

Trong bối cảnh thị trường vốn Việt Nam đang hướng tới nâng hạng và thu hút dòng vốn quốc tế, các trường hợp như NLG cho thấy tầm quan trọng của việc siết chặt kỷ luật thị trường. Minh bạch thông tin, sử dụng vốn đúng mục đích và tuân thủ quy định không chỉ là nghĩa vụ pháp lý, mà còn là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp duy trì niềm tin với nhà đầu tư.

Với NLG, giai đoạn tới sẽ là phép thử quan trọng về năng lực quản trị và khả năng thích ứng với môi trường giám sát ngày càng chặt chẽ. Việc khắc phục sai phạm, củng cố hệ thống kiểm soát nội bộ và đảm bảo minh bạch dòng tiền sẽ quyết định liệu doanh nghiệp có thể tiếp tục duy trì vị thế trên thị trường vốn hay không.