Theo các NHTM, quy định về giới hạn cấp tín dụng chỉ được tối đa 25% vốn tự có của ngân hàng đang là một trong những rào cản để các ngân hàng thực hiện bảo lãnh. Bởi lẽ, hầu hết các dự án BĐS đều có giá trị lớn so với vốn tự có của nhà băng, ngoài ra một số ngân hàng có thể cùng lúc nhận bảo lãnh cho nhiều dự án.

Không ít chủ doanh nghiệp đều khẳng định chắc nịch kiểu: Dự án bên tôi đã được ngân hàng lớn tài trợ vốn và bảo lãnh. Quyền lợi khách hàng hoàn toàn bảo đảm! Nhưng thực tế, việc triển khai bảo lãnh mỗi nơi một kiểu, và hầu như mang tính PR là chính, cam kết nếu có cũng chỉ là nói suông, có đơn vị làm có đơn vị không. Do đó, trước những quảng cáo mùi mẫn, chèo kéo của các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà cũng chẳng biết đâu mà lần.

Chẳng hạn tại dự án Luxcity (quận 7), theo một nhân viên bán hàng thì đến nay dự án đã mở bán 3 đợt và sắp mở bán đợt cuối vào ngày 20/12 tới. “Về mặt pháp lý thì anh cứ yên tâm, vấn đề bảo lãnh ký thực tế thì chưa nhưng các điều khoản bên em đã ra đủ hết rồi. Trước khi thực hiện hợp đồng mua bán, anh sẽ được tận thấy hợp đồng bảo lãnh đã ký” - nhân viên kinh doanh giải thích cho PV khi trong vai khách hàng đề cập đến bảo lãnh. 

Theo tìm hiểu của người viết, đến thời điểm này dù dự án Luxcity đã rao bán gần hết, nhưng chủ đầu tư cũng chỉ mới nhận được thông báo của ngân hàng về việc chấp thuận nguyên tắc cấp bảo lãnh đối với dự án. Còn trên thực tế thông báo này chỉ là hứa hẹn về mặt nguyên tắc, không ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của ngân hàng đối với khách hàng nếu chẳng may chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ.

Còn nhân viên Công ty An Gia thì thẳng thắn thừa nhận, khách hàng mua căn hộ tại dự án An Gia Skyline sẽ không được nhận chứng thư bảo lãnh của ngân hàng mà chỉ có chứng thư cho vay, vì An Gia chỉ hợp tác với ngân hàng cho khách hàng vay hỗ trợ thanh toán 20% cho đến khi nhận nhà. Như vậy, người mua có thể ngầm hiểu các sản phẩm nhà ở An Gia bán ra đến nay vẫn chưa được ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền khi chủ đầu tư không hoàn thành đúng tiến độ, mà thực chất việc hỗ trợ của ngân hàng chỉ là hợp tác tài trợ vốn, cho vay mua nhà thông thường.

Tương tự, dự án The Goldview (quận 4) hiện đã thi công xong phần móng, do đó khách hàng khi mua căn hộ có thể ký hợp đồng mua bán ngay. Theo một nhân viên kinh doanh của công ty này, chủ đầu tư và ngân hàng Maritime Bank hiện đã ký kết bảo lãnh, nhưng là bảo lãnh cho toàn dự án chứ không bảo lãnh riêng lẻ cho từng căn hộ, nếu muốn phải chờ thông tư hướng dẫn.

Thực tế số khách hàng mua căn hộ tại các dự án BĐS được nhận chứng thư bảo lãnh của ngân hàng hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thực trạng này không chỉ diễn ra tại Tp.HCM mà ở Hà Nội cũng tương tự. Theo các chuyên gia kinh tế, vấn đề bảo lãnh cho dự án BĐS gặp nhiều khó khăn là do có nhiều nút thắt chưa được tháo gỡ. 

Trong một dự án cụ thể, ngân hàng nhận bảo lãnh dự án vừa phải dành một khoản để thực hiện bảo lãnh vừa phải giải ngân cho chủ đầu tư xây dựng. Nếu doanh nghiệp bán hàng không tốt, bị gánh nặng phải trả lãi vay, tiền đổ vào xây dựng ít đi sẽ khiến công trình chậm tiến độ. Điều này sẽ kéo theo hệ lụy rất lớn cho cả chủ đầu tư và ngân hàng. Bên cạnh đó, nhiều chủ dự án phải vay tiền mua đất, xây dựng công trình trên đất, thì việc quy định các chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm để được ngân hàng bảo lãnh lại càng làm gia tăng thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia bảo lãnh dự án bất động sản (BĐS), tuy nhiên thực tế triển khai quy định này vẫn còn rất nhiều khó khăn vướng mắc chưa thể giải quyết. Đã 4 tháng kể từ khi quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 có hiệu lực, song thực tế cho thấy, quy định này vẫn chưa phát huy hiệu lực để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng như kỳ vọng.

Không biết đến khi nào thì quy định bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) mới có thể phát huy đúng tác dụng là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Phương Linh - (Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính, Trí thức trẻ)