Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2014 sửa đổi quy định, muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phải được ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm đối với khách hàng. Đánh giá về quy định này, nhiều người cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên ấn định mức phí bảo lãnh (có thể là từ 0,5-1%) mà không nên để cho các bên tự thỏa thuận vì rất dễ dẫn đến tình trạng dễ ăn khó bỏ khi ngân hàng chỉ chọn bảo lãnh cho các dự án an toàn còn đối với các dự án khó thẩm định thì đòi phí bảo lãnh cao hoặc không bảo lãnh.

Về vấn đề này, ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các Tổ chức tín dụng, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. Ngân hàng Nhà nước cho rằng, việc xác định mức phí này do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường...

Hiện nay, mức phí bảo lãnh nói chung các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Mỗi loại hình bảo lãnh có độ rủi ro khác nhau thì mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.

Theo đó, đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao... thì đương nhiên sẽ phải trả mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được ngân hàng đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chỉ rõ, quy định này áp dụng cho tất cả chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, không phân biệt số đông chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, có trách nhiệm, có năng lực thật sự, với một số ít chủ đầu tư kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo.

Bởi vậy, thỏa thuận về mức phí bảo lãnh là rất khó. Nếu doanh nghiệp có tiềm lực, uy tín, thì cần áp dụng mức phí 2% là đủ. Với doanh nghiệp không minh bạch, đang nợ thuế, mức phí tới 5% cũng chưa chắc đã đảm bảo không có rủi ro.

Như vậy, doanh nghiệp nhỏ lẻ, doanh nghiệp xây nhà giá rẻ sẽ gặp nhiều khó khăn. Nếu không được bảo lãnh, về nguyên tắc doanh nghiệp không được bán hàng, nếu muốn bán lại có thể phải lách luật bằng việc ký lùi ngày về trước ngày 1/7...

“Ở địa vị ngân hàng thương mại thì sẽ phải lựa chọn những dự án ít rủi ro nhất để bảo lãnh. Như vậy sẽ có dự án không được bảo lãnh. Đứng về góc độ kinh tế, nếu không được bảo lãnh thì không bán được nhà, sẽ có những dự án rơi vào tình trạng bế tắc, tác động tiêu cực tới thị trường. Theo tôi, nếu người dân yêu cầu thì bảo lãnh, còn nếu chủ đầu tư và người dân thỏa thuận được thì không cần bảo lãnh”, ông Đực đề xuất.

Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, luật đưa ra những quy định khung, còn về chi tiết nghiệp vụ bảo lãnh là thuộc về phía ngân hàng. Thông tư 07 cũng là quy định khung, còn trình tự, quy trình bảo lãnh sẽ phải tùy theo mỗi ngân hàng cụ thể.

Song theo bà Nguyễn Hồng Nhung, Đại học Quốc gia Hà Nội, phải có mức phí rõ ràng để các bên tham gia bảo lãnh vì mức độ triển khai các dự án bất động sản là khác nhau, thuộc những phân khúc thị trường khác nhau. Do đó, không thể đưa ra cùng một thông số để các ngân hàng và chủ đầu tư tự thỏa thuận được...

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cho rằng: “Nên chăng có một mức khung, mức trần nào đó cao nhất, thấp nhất là bao nhiêu. Doanh nghiệp chúng tôi rất mong có những tiêu chí cụ thể. Riêng đối với chúng tôi, trong hợp đồng mua bán, chúng tôi đã có cam kết rõ ràng về tiến độ nên tôi khẳng định là không cần bảo lãnh. Nhưng vì là luật nên chúng tôi phải chấp hành. 

Vậy, làm sao để mức phí bảo lãnh thấp nhất đối với các doanh nghiệp có năng lực thực sự. Trong công thức giá bán, đề cập rất rõ nhà tính theo m2 thông thủy, VAT là bao nhiêu, phí bảo trì là bao nhiêu... Tôi nghĩ rằng mức phí bảo lãnh cũng nên được quy định rõ để chủ đầu tư và người mua nhà yên tâm hơn - ông Hiệp phân tích.

Mặt khác, ông Hiệp cũng cho rằng, đây là quy định nhằm phục vụ cho quyền lợi của khách hàng, chính vì vậy, nên phải để cho khách hàng tự nguyện. Nếu như khách hàng cảm thấy chưa tin tưởng chủ đầu tư thì phí bảo lãnh sẽ được tính vào giá căn hộ. Ngược lại, nếu khách hàng đã tin tưởng chủ đầu tư thì không có lý gì họ lại phải nộp thêm một khoản tiền nữa vào đơn giá khi mua căn hộ.

Trong trường hợp này, khách hàng và chủ đầu tư sẽ có một thỏa thuận dân sự về việc ký quỹ bảo lãnh. Bởi lẽ, khi khách hàng đã bỏ ra một khoản tiền lớn để mua một căn hộ thì phí bảo lãnh dù chỉ là 1% cũng là số tiền không nhỏ. Đối với quy định này, các cơ quan quản lý cũng cần có những phân định đối với các loại hình chủ đầu tư. Ít nhất là phải có sự phân biệt giữa những chủ đầu tư mới ra lò dự án đầu tay hay trong quá khứ đã có những va vấp với khách hàng... với những chủ đầu uy tín, có nhiều sản phẩm thành công trên thị trường. Quy định bảo lãnh không nên đánh đồng tất cả. Như vậy rõ ràng là không hợp lý và thiếu bình đẳng đối với các chủ đầu tư và cả đối với khách hàng - ông Hiệp phân tích.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo VnEconomy, Infonet)