Hiện nay, rất nhiều dự án bất động tuy chưa được cơ quan chức năng cho phép huy động vốn, chưa đủ điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng nhưng vẫn tiến hành giao dịch với khách hàng dưới những hình thức "đặt cọc giữ chỗ" hoặc "hợp đồng vay vốn". Thậm chí, có những dự án mới chỉ ở giai đoạn giải phóng mặt bằng nhưng hàng trăm lô đã được bán thông qua những "bản vẽ trên giấy". Thực trạng này không chỉ gây thất thu thuế cho nhà nước, ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế - xã hội địa phương đồng thời tiềm ẩn không ít rủi ro cho khách hàng khi trót mua hoặc đặt cọc tại những dự án chưa đủ pháp lý.

Đơn cử, như dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm, tại huyện Lục Nam tỉnh Bắc Giang do Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam làm chủ đầu tư là một trong những trường hợp khiến dư luận đặt nhiều nghi vấn về độ an toàn cho cả khách hàng lẫn các nhà đầu tư bất động sản. Theo đó, dự án này chưa đủ điều kiện huy động vốn, mở bán theo quy định của pháp luật và chưa hoàn thiện về mặt pháp lý thế nhưng đã vội vàng quảng cáo rầm rộ, bất chấp thu tiền của khách hàng.

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua đất nền để đầu tư, phóng viên (PV) đã đến trực tiếp tại dự án và được những nhân viên kinh doanh tư vấn và chào mời "đặt cọc giữ chỗ" rất nhiệt tình. 

Theo nhân viên này giới thiệu, họ là nhân viên viên kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản Toàn Phát Land. Sàn này được Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam uỷ quyền độc quyền để tư vấn, nhận đặt cọc và giao dịch mua bán khi khách hàng xuống tiền mua các lô đất tại dự án.

Về sản phẩm bất động sản tại dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm, theo như tư vấn dù chưa có giá phê duyệt chính thức của các cơ quan nhà nước nhưng chủ đầu tư đã đưa ra mức giá dự kiến là làn 1 dao động từ 7-9 triệu đồng/m2, làn 2 có giá từ 5-7 triệu đồng/m2. Ngoài ra, người mua còn nhân với hệ số do chủ đầu tư đưa ra theo các giai đoạn mở bán, càng về sau thì mức hệ số càng lớn nên giá sẽ cao hơn những người mua trước đó. "Dự án đã bán được hơn 100 lô và mở bán từ tháng 5/2022"- nhân viên tư vấn này khẳng định.

Nhân viên tư vấn này cũng cho biết, việc nộp tiền khi mua "lô" tại dự án sẽ được chia làm 4 đợt. Đợt 1, khách hàng sẽ đóng khoảng 450-600 triệu ngay sau khi hợp đồng được ký kết. Đợt 2, khách hàng tiếp tục "xuống tiền" thêm 200.000.000 (hai trăm triệu đồng) trong vòng khoảng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Đợt 3, số tiền cụ thể sẽ do chủ đầu tư thông báo nhưng không quá 85% tổng giá trị lô đất. Đợt 4  khách hàng sẽ đóng nốt số tiền còn lại. Tuy nhiên, trước đó, khách hàng sẽ phải đặt cọc một khoản tiền trị giá 100.000.000 (một trăm triệu đồng), và việc thanh toán đợt 1 sẽ bắt đầu sau khi đặt cọc khoảng 1 tuần. Nhân viên này cũng cho biết thêm, mặc dù pháp lý dự án đã đầy đủ nhưng khi khách hàng "xuống tiền" thì sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng vay vốn chứ không phải là hợp đồng mua bán vì "giờ dự án nào cũng bán lúa non cả".

Mặc dù phía sàn giao dịch khẳng định là "pháp lý đầy đủ" nhưng theo dữ liệu PV Tài chính Doanh nghiệp có được, dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm, tại huyện Lục Nam do Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam làm chủ đầu tư mới chỉ ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, chưa được bàn giao đất, chưa nộp thuế và tiền sử dụng đất.

Trả lời Tài chính Doanh nghiệp, ông Dương Văn Khoa - Phó giám đốc Trung tâm phát triển Quỹ đất và cụm công nghiệp huyện Lục Nam cho biết, "Trung tâm phát triển Quỹ đất và cụm công nghiệp huyện Lục Nam được giao thực hiện công tác đền bù và giải phóng mặt bằng cho dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm. Trung tâm mới nộp hồ sơ trình UBND tỉnh Bắc Giang vào ngày 4/4/2023. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ thực hiện thẩm định và thẩm định xong mới thực hiện bàn giao đất. Dự kiến quá trình này sẽ mất khoảng 1 tháng". 

Ông Khoa cũng khẳng định, đến thời điểm này nhà đầu tư chưa được bàn giao đất. Sau khi bàn giao đất xong, nhà đầu tư mới thực hiện nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất.

Theo tìm hiểu của PV Tài chính Doanh nghiệp, ngày 14/12/2021, UBND tỉnh Bắc Giang có Quyết định số 1435/QĐ-UBND về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư mới số 1, xã Thanh Lâm, huyện Lục Nam. Trong đó nêu rõ, "nhà đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất các lô đất ở thuộc dự án nhà nước giao và cho phép kinh doanh, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan".

Tiếp đó, ngày 30/5/2022, UBND tỉnh Bắc Giang có Quyết định số 1083/QĐ-UBND về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Theo Quyết định này, Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng TMG Lục Nam; mã số doanh nghiệp 2400930691 do Phòng Đăng ký kinh doanh- Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Giang cấp ngày 29/12/2021; địa chỉ tại Khu đô thị mới Bách Việt Lake Garden, phường Dĩnh Kế, TP Bắc Giang là nhà đầu tư trúng thầu. Thời gian thực hiện dự án: 4 năm 9 tháng kể từ ngày được cấp có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư. Tổng chi phí thực hiện dự án là 77.361.806.000 đồng (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tiền sử dụng đất). Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước dự kiến: 26.742.932.000 đồng....

Đồng thời, căn cứ Khoản 1, Điều 194, Luật đất đai; Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định như sau: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền gồm: chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Có thể hiểu, đối với một dự án có sản phẩm đất nền chỉ đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được cơ quan chức năng có thẩm quyền ban hành văn bản nghiệm thu và chấp thuận.

Như vậy, đối chiếu với các quy định này, việc chưa được bàn giao đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước nhưng vẫn nhận cọc, ký hợp đồng góp vốn với khách hàng để bán đất nền tại dự án Khu dân cư mới số 1 xã Thanh Lâm không kê khai thuế là dấu hiệu của việc huy động vốn trái phép, vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật về Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, gây thất thu thuế nhà nước. 

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư Tp.HCM) cho rằng, văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức (thỏa thuận có phân chia sản phẩm, đơn vị trung vay mượn tiền nhưng dùng tiền đó để thanh toán trước cho việc mua sản phẩm,…), sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản Sở Xây dựng chấp thuận được huy động vốn) thì giao dịch này không được pháp luật công nhận (bị vô hiệu) theo quy định Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.

Văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê bất động sản đều vô hiệu vì trái với quy định Bộ Luật dân sự 2005, tiền “đặt cọc”, “giữ chỗ” không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn.

Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện, theo đó các bên thỏa thuận về điều kiện phát sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh. Tuy nhiên, dùng văn bản dạng này để huy động vốn hay hứa mua bán thì cũng vô hiệu do nội dung  chính trái với Điều 125 Bộ luật Dân sự, có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Hợp đồng vay tiền để huy động vốn, thu trước tiền bán thì bị vô hiệu do giao dịch giả tạo vì bản chất việc vay tài sản là bên cho vay giao tài sản, khi đến hạn trả thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay. Do đó văn bản vay tiền không phải là giao dịch góp vốn, không phải là giao dịch mua bán bất động sản.

“Để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư (thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính, …) và thực qua việc triển khai các dự án (dự án hoàn thành, dự án đang thi công) và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng với khách hàng trước đây”, luật sư Phượng cảnh báo.

Hai năm qua, Bắc Giang nổi lên là địa điểm sôi động thu hút loạt dự án, nhà đầu tư. Thậm chí đầu năm ngoái, Bắc Giang từng lọt vào nhóm những thị trường sốt đất mạnh nhất. Chính vì vậy, để siết chặt hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, UBND tỉnh Bắc Giang đã có văn bản yêu cầu các sở, cơ quan, địa phương tăng cường quản lý vấn đề này.

Theo ông Phan Thế Tuấn, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang, để tăng cường quản lý công tác chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, tỉnh đã yêu cầu các đơn vị liên quan thực hiện hàng loạt biện pháp. Bắc Giang đã yêu cầu chấn chỉnh các chủ đầu tư khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã bán "lúa non" dưới dạng góp vốn.

Bắc Giang còn yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch theo quy định, bảo đảm số liệu trung thực, đúng và đủ; cung cấp trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu. Bên cạnh đó, các đơn vị phải tăng cường kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp đầu tư khu dân cư, khu đô thị.

Thực tế hiện nay, việc quản lý hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản hiện nay ở nhiều địa phương còn lỏng lẻo, nhiều chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, cố tình lách luật để huy động vốn bất chấp pháp luật. Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án qua nhiều năm vẫn không bàn giao được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.