Thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái Phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, từ đây đến hết năm 2026, tổng giá trị trái phiếu sẽ đến hạn vào khoảng 164.637 tỷ đồng. Trong đó, 57% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm Bất động sản với 92.943 tỷ đồng, theo sau là nhóm Ngân hàng với 22.756 tỷ đồng (chiếm 14%).

Thống kê cũng cho thấy, trong tuần (20/4 - 26/4/2026) có 3 lô trái phiếu của 3 doanh nghiệp đến hạn đáo hạn gồm: CTCP Chứng khoán Tiên Phong với mã ORSH2126001 giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng, thời gian đáo hạn 20/4/2026; CTCP Thương mại Du lịch Đầu tư Cù Lao Chàm với mã CHACB2426001, giá trị phát hành 576 tỷ đồng, thời gian đáo hạn 21/4/2026; CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh (Xây dựng Xuân Đỉnh) với mã XDCCH2126003, giá trị phát hành 1.200 tỷ đồng, thời gian đáo hạn 22/4/2026.

Được biết lô trái phiếu mã XDCCH2126003 của Xây dựng Xuân Đỉnh được phát hành ngày 22/4/2021 và hoàn thành vào ngày 6/5 sau đó. Khối lượng trái phiếu phát hành khi ấy 12 triệu trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu đã thu về cho doanh nghiệp này 1.200 tỷ đồng.

Toàn bộ số vốn huy động khi đó được doanh nghiệp định hướng sử dụng để tăng quy mô hoạt động và đầu tư vào các dự án thông qua CTCP Đầu tư Xây dựng DAT và Công ty TNHH Đầu tư Big Gain.

Lô trái phiếu của Xây dựng Xuân Đỉnh là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng tài sản. Tài sản đảm bảo bao gồm quyền thu và quyền mua cổ phần phát sinh từ hợp đồng đầu tư với DAT, toàn bộ phần vốn góp của DAT tại Big Gain (tối đa 3.840 tỷ đồng), cùng các tài sản và quyền tài sản liên quan đến dự án khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM.

Năm 2025, Xây dựng Xuân Đỉnh ghi nhận lỗ hơn 216 tỷ đồng, trong khi năm 2024 vẫn lời 193 tỷ đồng.

Thực tế cho thấy, lô trái phiếu này đến hạn đáo hạn trong khoảng thời gian “sức khỏe tài chính” và giai đoạn thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, điều này tạo nhiều áp lực lên Xây dựng Xuân Đỉnh về dòng tiền để tất toán.

Cụ thể, bức tranh tài chính năm 2025 của Xây dựng Xuân Đỉnh cho thấy một giai đoạn chuyển trạng thái rõ rệt, từ doanh nghiệp có lãi sang thua lỗ, trong bối cảnh đòn bẩy tài chính duy trì ở mức cao và thanh khoản suy giảm đáng kể. Những biến động này phản ánh điển hình khó khăn của nhóm doanh nghiệp bất động sản, xây dựng khi thị trường chưa hồi phục.

Tại thời điểm cuối năm 2025, tổng nợ phải trả của Xuân Đỉnh ở mức khoảng 4.598 tỷ đồng, giảm nhẹ so với năm trước nhưng vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn vốn. Hệ số nợ trên tổng tài sản duy trì quanh mức 0,62, trong khi hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu tăng từ 1,61 lên 1,65 lần.

Điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu nợ. Theo đó, dư nợ trái phiếu vẫn chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 3.106 tỷ đồng), bên cạnh việc nợ vay ngân hàng tăng từ 700 lên 1.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy doanh nghiệp tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn vay để duy trì hoạt động, trong khi áp lực chi phí tài chính chưa có dấu hiệu giảm. Trong bối cảnh thị trường vốn thắt chặt, cấu trúc tài chính này khiến Xuân Đỉnh đối mặt với rủi ro tái cấp vốn và áp lực đáo hạn trong trung hạn.

Các chỉ số thanh khoản cho thấy xu hướng suy giảm rõ rệt. Hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ 2,14 xuống 1,83; hệ số thanh toán nhanh cũng giảm tương ứng. Dù vẫn trên ngưỡng an toàn tối thiểu, xu hướng đi xuống phản ánh biên an toàn thanh khoản đang bị thu hẹp.

Đáng lưu ý hơn là hệ số khả năng thanh toán lãi vay giảm mạnh từ 1,71 xuống chỉ còn 0,57. Điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận tạo ra không còn đủ để trang trải chi phí lãi vay.

Bên cạnh đó, nếu năm 2024 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 193 tỷ đồng, thì sang năm 2025, Xây dựng Xuân Đỉnh báo lỗ hơn 216 tỷ đồng. Sự đảo chiều này kéo theo các chỉ số sinh lời chuyển sang âm (ROA từ 2,46% xuống -2,94%, ROE từ 6,44% xuống -7,80%).

Diễn biến này cho thấy hiệu quả sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu suy giảm mạnh, đồng thời phản ánh áp lực chi phí tài chính, chi phí vận hành và khả năng ghi nhận doanh thu bị trì hoãn.

Ngoài ra, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp giảm từ gần 2.995 tỷ đồng xuống còn khoảng 2.778 tỷ đồng, chủ yếu do lợi nhuận suy giảm. Điều này làm thu hẹp “vùng đệm” tài chính, khiến khả năng chống chịu trước biến động thị trường yếu đi.

Trong bối cảnh đòn bẩy cao, việc suy giảm vốn chủ sở hữu có thể làm gia tăng rủi ro tài chính nếu doanh nghiệp không sớm cải thiện dòng tiền và hiệu quả kinh doanh.

Tất cả điều trên có thể nhận định, bức tranh tài chính năm 2025 của Xuân Đỉnh phản ánh rõ nét thách thức của doanh nghiệp trong chu kỳ khó khăn của thị trường bất động sản khi đòn bẩy cao – lợi nhuận suy giảm – dòng tiền căng thẳng.

Dù vẫn sở hữu quy mô tài sản lớn, vấn đề cốt lõi hiện nay không nằm ở quy mô mà ở khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền. Đây sẽ là yếu tố quyết định liệu doanh nghiệp có thể phục hồi trong giai đoạn 2026–2027 hay tiếp tục đối mặt với áp lực tài chính kéo dài.