DN thường viện cớ pháp lý kéo dài, lãi vay, chi phí tài chính, giá cả vật liệu xây dựng tăng để bào chữa cho hành vi lật kèo với người mua.

Tái diễn tình trạng chủ đầu tư hủy hợp đồng “đặt cọc”

Tại TP HCM, nhiều người dân đã đặt cọc hơn 600 triệu – 1 tỷ đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, tương đương 1/4 giá trị hợp đồng. Thời điểm mở bán dự án "cháy hàng", nhiều người phải mua thứ cấp chênh 150-200 triệu đồng một căn. Ban đầu chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với người mua, nhưng đến cuối năm 2021 đầu năm 2022 chủ đầu tư đổi thành biên bản đặt cọc.

Vài tuần nay, một số khách hàng lần lượt được thông báo lên làm việc với chủ đầu tư theo hướng thỏa thuận thanh lý hợp đồng cọc, mức bồi thường 5% một năm trên tổng số tiền đã đóng. Tiếng là thỏa thuận, nhưng người mua căn hộ dự án này không có quyền thương thảo về nội dung thanh lý hợp đồng mà phải ký vào biên bản “Đơn xin thanh lý hợp đồng” do chủ đầu tư soạn sẵn.

Tại một dự án nhà ở TP Thủ Đức, TP HCM, người mua đặt cọc tương đương 10% giá trị căn nhà dưới dạng hợp đồng cọc. Nhưng 3 năm qua, dự án bất động, sau đó nhận thư thông báo về việc chọn lựa giữa phương án thanh lý hợp đồng hay tiếp tục chờ.

Theo thông báo từ chủ đầu tư dự án này, khách mua nhà có thể thương thảo một trong hai lựa chọn. Phương án một là rút tiền cọc kèm lãi suất 8% một năm, phương án hai là chấp nhận giữ cọc cũng được trả 8% một năm cho số tiền đã cọc nhưng không áp dụng cho khách hàng mua thứ cấp.

Cuối tháng 3 vừa qua, Viện KSND TP HCM ban hành cáo trạng truy tố Nguyễn Thái Luyện và 22 đồng phạm trong vụ Cty Alibaba về các tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền. Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HĐQT Cty Alibaba, cùng em ruột là Nguyễn Thái Lĩnh, TGĐ Cty Alibaba và 18 bị can khác đã thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra 58 dự án bất động sản không có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán cho 4.361 bị hại, chiếm đoạt số tiền 2.264 tỉ đồng.

Bằng những tài liệu, chứng cứ thu thập được và tiếp nhận đơn của 52 cá nhân tố cáo lãnh đạo Cty CP đầu tư bất động sản Bảo Long, có dấu hiệu chiếm đoạt số tiền trên 110 tỷ đồng thông qua việc bán nền đất trái phép, ngày 31/12/2021, Cơ quan CSĐT CA TP HCM đã khởi tố bị can Trần Thị Hồng Gấm (SN 1982) - TGĐ Cty Bảo Long và Trần Thế Bảo (SN 1979, ngụ phường Cát Lái, TP Thủ Đức) về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Người mua nhà chưa được bảo vệ đúng nghĩa

Trong bối cảnh giá bất động sản “sốt” thời gian qua. Người mua nhà hình thành trong tương lai gặp đủ sự “đen”, thứ nhất là gặp chủ đầu tư năng lực yếu, chủ đích chiếm dụng vốn hoặc sẽ bị đặt vào những cái bẫy do chủ đầu tư giăng ra và buộc phải chơi trò xổ số cầu may mới nhận được nhà.

Theo phân tích của các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Pháp luật chưa bảo vệ người mua nhà đúng nghĩa. Ở trường hợp người mua nhà hình thành trong tương lai bị chủ đầu tư lật kèo đều đang lách luật bằng hợp đồng đặt cọc, tức các cam kết còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ bằng hợp đồng mua bán. Cùng với đó, do biến động giá nhà quá lớn, giá căn hộ và giá đất đều tăng mạnh trong thời gian qua khiến các chủ đầu tư chọn phương án thanh lý hợp đồng, làm mới dự án sẽ bán với giá mới cao hơn, biên lợi nhuận lớn hơn. Do vướng mắc pháp lý kéo dài cộng thêm ảnh hưởng của các chi phí đầu vào: vật tư, nhân công, lãi vay đều tăng khiến chủ đầu tư viện cớ không thực hiện dự án để thanh lý hợp đồng.

Luật Thương mại chỉ phạt 8% cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tình trạng các chủ đầu tư bán nhà trên giấy, chiếm dụng vốn của khách hàng rồi bẻ, lật kèo đang diễn ra mà mức xử phạt lại quá nhẹ.

DN thường viện cớ pháp lý kéo dài, dẫn đến lãi vay, chi phí tài chính, giá cả vật liệu xây dựng cũng đã tăng 20-40% nguyên vật liệu để bào chữa cho hành vi bẻ kèo với người mua.

Đa phần các dự án chào bán nhà hình thành trong tương lai trên thị trường hiếm có trường hợp nào xong được khâu nộp tiền sử dụng đất. Khoản hiện nay tăng gấp vài lần so với dự kiến 2-3 năm trước, giá nhà trên thị trường cũng tăng theo, đã phần nào thúc đẩy các chủ đầu tư bẻ kèo bán nhà, dồn khách hàng vào thế khó.

Với hiện tượng này, cơ quan quản lý Nhà nước cần có sự can thiệp bằng việc cập nhật hệ thống pháp lý chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Bộ Tài nguyên - Môi trường đã chỉ rõ pháp luật đất đai hiện không có quy định về các dạng hợp đồng “hứa mua, hứa bán” nhưng giao dịch dạng này đang phổ biến trên thị trường với các hình thức. Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó Nhà nước không có cơ sở để quản lý. Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong bất động sản chính là đang lách Luật Đất đai.