“Cùng trong một tiếng tơ đồng”

Thị trường địa ốc năm 2025 được nhìn nhận đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, xét trên các khía cạnh: nguồn cung, giao dịch, giá cả. Ghi nhận thực tế trong những tháng đầu năm 2025, nguồn cung gia tăng trên nhiều vùng miền, với riêng miền Nam là các thị trường Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu. Giao dịch cũng ghi nhận số lượng khá đáng kể, tập trung chủ yếu ở hai phân khúc là chung cư và nhà thấp tầng.

Nói với VietnamFinance, đại diện một tập đoàn địa ốc lớn, có lịch sử lâu đời hàng đầu TP. HCM, cho hay trong quý I/2024, doanh số bán hàng của đơn vị này đạt khoảng 1.000 tỷ đồng, chủ yếu tập trung tại dự án ở Long An. So với doanh số cả năm 2024 vào khoảng hơn 5.000 tỷ đồng, con số đạt được trong quý I/2025 là khá tích cực, do quý I thường là giai đoạn có doanh số thấp nhất trong năm vì vướng Tết.

Đại diện một tập đoàn địa ốc lớn khác, hoạt động chủ yếu tại quận 7, TP. HCM, cũng cho biết giỏ hàng 74 căn thấp tầng của đơn vị này mới nhận “booking” (đặt chỗ) trong vòng 1 tháng đã “hết veo”, dù giá không hề rẻ, dao động 200 – 250 triệu đồng/m2.

Cùng chung niềm vui là một tập đoàn địa ốc khác đến từ miền Bắc khi “mở bán” dự án thấp tầng tại Long An và ghi nhận doanh số tích cực. Ngoài ra, một tập đoàn làm dự án chung cư quy mô lớn tại Bình Dương cũng đạt được kết quả bán hàng khá tốt.

Tuy vậy, niềm vui không chia đều cho tất cả. Trái ngược với tình cảnh hồ hởi của các đơn vị nêu trên, đại diện một tập đoàn địa ốc vừa mở bán dự án chung cư tại Bình Dương cách đây không lâu cho hay thị trường tương đối trầm lắng. Con số giao dịch được công bố tại dự án này lên tới hơn 1.000 căn, nhưng “thấy vậy mà không phải vậy”.

Đại diện một tập đoàn khác, vừa đang bán một tổ hợp chung cư, vừa chuẩn bị “ra hàng” thêm một dự án chung cư khác đều tại Bình Dương, than vãn bán buôn ế ẩm. Ngay cả dự án của tập đoàn này tại Bình Định, vốn được “đẩy” mạnh từ năm ngoái sang năm nay, nhưng doanh số cũng không mấy tích cực.

Một “tay chơi” giàu kinh nghiệm tại TP. HCM nói với VietnamFinance rằng không chỉ riêng các dự án nhà ở đô thị mà ở các dự án nghỉ dưỡng đang “nổi đình nổi đám” hiện nay tại miền Trung và miền Nam cũng đều trong tình trạng thanh khoản chậm, dù ở “mặt trận truyền thông”, các thống kê được đưa ra khá ấn tượng.

Sơ cấp khó, thứ cấp còn khó hơn

Ghi nhận phản hồi của các nhà đầu tư cá nhân cho thấy thanh khoản hiện tại của các dự án chỉ đáng kể trên thị trường sơ cấp, còn ở thị trường thứ cấp hầu như “lặng gió”. Không ít nhà đầu tư cá nhân bị “kẹp hàng”, nhất là tại các dự án nằm xa trung tâm thành phố. Điều oái ăm là thị trường hiện tại chỉ có nguồn cung ở vùng xa trung tâm, bởi hầu hết các dự án trung tâm TP. HCM đều không triển khai được vì vướng mắc pháp lý. Tình trạng này là một trong những nguyên do khiến người mua có phần “chùn tay”.

Một nguyên do khác được giới đầu tư nêu ra là tâm lí phòng thủ của người mua lại gia tăng trong thời gian gần đây, do tác động của việc sắp xếp lại bộ máy và sáp nhập tỉnh thành. Điều này gây ảnh hưởng mạnh nhất tới phân khúc cao cấp, vốn được xem là “địa hạt” riêng của giới đầu cơ.

Đối với phân khúc trung cấp, tình trạng giá nhà neo cao, vượt quá tầm với của đa số người mua ở thực, cũng là yếu tố hạn chế sức mua hiện tại, dù cho các chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc và lãi suất 0% trong thời gian dài là rất hấp dẫn. Trong khi đó, nhà giá thấp gần như “mất tích” ở các đô thị, còn nhà ở xã hội thì chưa kịp có nguồn cung lớn.

Xét về cơ cấu khách hàng, một số đại diện doanh nghiệp địa ốc tại miền Nam xác nhận với VietnamFinance rằng sự tham gia của các nhà đầu tư miền Bắc là rất đáng kể. “Làn sóng Nam tiến” của các nhà đầu tư này đã diễn ra từ nửa cuối năm 2024, song không quá mạnh mẽ, thậm chí không được như kì vọng của các chủ đầu tư. Trong quá khứ, sức mua của các nhà đầu tư miền Bắc có vai trò không nhỏ trong việc kích hoạt những “đợt sóng” tại thị trường miền Nam.

Tất nhiên, không phải dự án nào cũng cần tới bàn tay của các nhà đầu tư miền Bắc. Như tại dự án tại quận 7 của một tập đoàn địa ốc hàng đầu tại TP. HCM, giỏ hàng hết sạch nhờ lực cầu mạnh của người mua bản địa. Bản thân các doanh nghiệp hiện cũng ưu tiên tới nhóm khách mua ở thực, trước khi kì vọng đón nhận sự trở lại của tầng lớp đầu cơ.

Theo quy luật, quý II là một trong hai giai đoạn bán hàng tốt nhất trong năm. Các chủ đầu tư sẽ dốc sức “đẩy hàng” trong những tháng này để có được dòng tiền lớn, cải thiện các vấn đề tài chính – vốn đang tồn tại như một di chứng của giai đoạn khủng hoảng trước đó. Tùy dự án, tùy thị trường mà phản ứng của người mua sẽ khác nhau. Về cơ bản, trong bối cảnh hiện tại, dự án tốt vẫn sẽ có khách. Đơn cử như The Prive (tên cũ là Gem Riverside) của Đất Xanh, dù mới chỉ kick-off, tháng 6/2025 mới chính thức “ra hàng”, nhưng nhìn sự hồ hởi của khách hàng ở buổi “kick-off’, việc kì vọng cho một kết quả tốt là có cơ sở.