Theo ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định, hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản là hệ thống thể chế chưa hoàn chỉnh mà cụ thể là còn rất nhiều văn bản dưới luật chưa được hoàn thành để thị trường có đủ thời gian góp ý kiến. Khung chính sách cho cơ cấu sản phẩm hiện nay chưa phù hợp.

Hai là, cơ chế thực thi chính sách rất chậm và bị chia cắt. Một số chính sách đã nghiên cứu nhưng chưa quyết liệt. Chẳng hạn như gói 30.000 tỷ đồng, một trong những chính sách lẽ ra đã có thể tạo được những tác động đột phá cho thị trường bất động sản nếu được giải ngân đúng mong muốn. Tuy nhiên, do những vấn đề về thủ tục, về quy trình, lượng vốn giải ngân đã không đạt được như kỳ vọng. Hệ quả là thị trường bất động sản không được cung cấp nguồn tiền cần thiết một cách kịp thời.

Bên cạnh đó, hạn chế khác là năng lực của các chủ thể kinh doanh bất động sản yếu nhưng quyết định đầu tư lại lớn. Tiềm lực tài chính trung bình của các DN đầu tư bất động sản rất khiêm tốn, trong khi các dự án mở ra quá nhiều, quy mô dự án quá lớn, sản phẩm dự án quá nhiều tiền, vượt quá khả năng các bên tham gia.

Đặc biệt, hạn chế nghiêm trọng nhưng khó khắc phục và nhanh bị lãng quên là tính “bầy đàn” trong kinh doanh bất động sản quá mạnh, lấn át hết các hoạt động chuyên nghiệp. Trong những năm 2006 - 2008, một lượng lớn DN mở thêm chức năng kinh doanh bất động sản, ở tất cả mọi khâu của thị trường. Tuy nhiên, do quy mô thị trường mở rộng quá nhanh, đã tiềm ẩn dấu hiệu bong bóng. Hệ quả là khi kinh tế trong nước gặp khó khăn, kinh tế thế giới khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam đã lâm vào tình trạng thiếu vốn và trở nên trì trệ suốt những năm 2011 - 2013.

Bên cạnh đó, những rủi ro vẫn đang hiện hữu trong năm 2015 và những năm tới là tình trạng nợ xấu chậm được xử lý, đồng thời lãi suất thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn vào cuối năm nay trở đi. “Đó là những rào cản mà thị trường bất động sản phải vượt qua nếu muốn phát triển tốt”, ông Nghĩa nói.

Bằng những đúc kết trong nhiều năm đã chỉ ra rằng năm 1993, thị trường bắt đầu một chu kỳ (giai đoạn sơ khai) với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 (đất đai là có giá). Năm 2003, thị trường bắt đầu một chu kỳ mới (giai đoạn tiền tệ hóa) với Luật Đất đai 2003 (đất đai - quyền sử dụng đất được tham gia thị trường như một hàng hóa đặc biệt).

Năm 2013, Luật Đất đai mới (đất đai - quyền sử dụng đất được tham gia thị trường với đầy đủ các đặc thù của nó) ra đời cùng với Hiến pháp 2013 (sửa đổi bổ sung Hiến pháp 1991) với định hướng phát triển đồng bộ và vận hành thông suốt các loại hình thị trường (trong đó có sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản), có thể báo hiệu một giai đoạn phát triển mới (giai đoạn tài chính hóa).

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngã ba đường”, ông Chung nhận xét và cho biết, một là thị trường vẫn tiếp tục đi ngang với một chút triển vọng như hiện nay. Đây là khả năng dễ xảy ra nhất. Thứ hai là thị trường bắt đầu vào một chu kỳ tăng trưởng mới nếu hội tụ đủ một số yếu tố như tình hình biển Đông ổn định, Việt Nam tham gia thành công TPP, kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ vẫn ổn định... Thứ ba là kịch bản tình hình thị trường xấu đi nếu xuất hiện các rủi ro kinh tế và chính trị không mong muốn.

Theo các chuyên gia, ở thời điểm hiện tại là khá nhạy cảm và rất cần những chính sách, sự điều hành của Nhà nước để thị trường chuyển sang giai đoạn tài chính hóa trong những năm tiếp theo. Bên cạnh việc sớm hoàn thiện hệ thống thể chế, thúc đẩy triển khai các văn bản đã ban hành…, thì còn một loạt thể chế thị trường cần được nghiên cứu ban hành. 

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Báo Đầu tư BĐS, TNCK)