Thị trường bất động sản (BĐS) đang đóng băng. Nguồn vốn tín dụng đang bị siết chặt do ngân hàng thương mại (NHTM) đã hết room tín dụng và ngại nợ xấu. Trong khi đó, kênh huy động vốn yêu thích của các dự án BĐS là trái phiếu đang bị Bộ Tài chính siết mạnh và người dân đã dần mất niềm tin từ những vụ bắt bớ các đại gia huy động trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) vừa qua.

Mất niềm tin vào TPDN

Số liệu của NHNN cho biết, đến hết tháng 9/2022, tăng trưởng tín dụng đã đạt 11%, nhu cầu tín dụng sẽ còn tăng cao những tháng cuối năm, nhưng NHNN vẫn chưa thể nới room vượt mức 14% đã đề ra từ trước.

 Đến ngày 7/9/2022, tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 11,48 triệu tỷ đồng, tăng 9,93% so với cuối năm 2021 và tăng 16,76% so với cùng kỳ năm 2021 do cầu tín dụng tăng ngay từ đầu năm.

Trong đó, tín dụng với BĐS kinh doanh tăng 6,6%; BĐS mục đích tự sử dụng tăng 19,03%. Đáng lưu ý, tín dụng để đầu tư, kinh doanh chứng khoán giảm 28,71%, chiếm 0,35%.  Tín dụng phục vụ nhu cầu đời sống (tín dụng tiêu dùng) tăng 14,99%, chiếm 20,9%.

Theo số liệu của NHNN đến hết tháng 6/2022, nguồn vốn tín dụng BĐS đã tăng vượt 14%. Theo đó, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng tín dụng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Bên cạnh vốn tín dụng từ NHTM, đến hết tháng 7, vốn tư nhân (vốn góp) khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các DN BĐS thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).

Cùng với đó, đến hết tháng 7, tổng vốn FDI đăng ký mới và bổ sung vào BĐS đạt 2,06 tỷ USD (chiếm 16%), đứng thứ 2, đăng ký góp vốn và mua cổ phần đạt 1,15 tỷ USD (chiếm 44,7%); giải ngân FDI vào BĐS đạt 1 tỷ USD (chiếm gần 8,7%).

Về kênh TPDN đến tháng 7, toàn thị trường phát hành hơn 200 nghìn tỷ đồng (giảm 15% so cùng kỳ); trong đó nhóm DN BĐS phát hành 45.000 tỷ (chiếm 22,4%), giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS quá cao, nhưng hiện nay, các DN BĐS cứ kêu NHNN mở room tín dụng để giải cứu “cơn khát” vốn. Tuy nhiên, NHNN vẫn chưa thông qua, do cân nhắc thận trọng trong vấn đề lạm phát mà cả thế giới đang phải đối phó. Vì nếu như lạm phát không được kiểm soát, nới tín dụng, giảm lãi suất thì chỉ 1 số doanh nghiệp tiếp cận được vốn, còn lạm phát lại tác động đến người dân, nhất là những người dân còn khó khăn, Chính phủ sẽ phải tăng nguồn lực hỗ trợ, gây áp lực đến ngân sách…

Trong 7 tháng đầu năm, DN BĐS phát hành 45.000 tỷ TPDN, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021, nên nhiều chuyên gia hối thúc Chính phủ phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành TPDN, cũng như khuyến khích các DN lớn phát hành TPDN. Theo đó, khuyến khích các DN BĐS có dư nợ TPDN lớn mạnh dạn phát hành TPDN mới, hoặc bán các dự án, tài sản dở dang! Đây là việc làm khó khăn chứ không đơn giản, bởi vì các dự án, tài sản rất khó thanh khoản.

Bộ trưởng Hồ Đức Phớc từng là tổng kiểm toán Nhà nước, đã cảnh báo tại QH ngày 4/1/2022: “Việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm là điển hình làm nhiễu loạn thị trường và việc huy động TPDN có lỗ hổng nên Bộ Tài chính đang đề xuất Chính phủ sửa đổi nghị định 153 về phát hành TPDN".

Gần 3 tháng sau, Chủ tịch tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị bắt vì "thao túng" và "che giấu thông tin chứng khoán”. Một tháng sau, Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng bị bắt vì phát hành 9 đợt TPDN trái pháp luật. Sau đó, phó vụ trưởng UB Chứng khoán Nhà nước Nguyễn Hùng bị bắt vì làm lộ bí mật công tác.

Mới đây, ngày 7/10, Bộ Công an đã khởi tố và bắt giam chủ tịch HĐQT Tập đoàn bất động sản Vạn Thịnh Phát cùng 4 đồng phạm trong vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư An Đông. Vấn đề là các sai phạm có tính chất lừa đảo này là phát hành hàng ngàn tỷ đồng TPDN.

Tìm nguồn vốn không dễ

Thị trường BĐS hiện đối mặt với ba thách thức lớn. Một là một số vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ. Hai là tài chính, hiện có thuận lợi và khó khăn. Trong đó, kênh tín dụng và TPDN đều đang khó khăn. Ba là giá BĐS về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá trị thực và vẫn cao so với thu nhập của người dân.

Các chuyên gia cho rằng, DN BĐS đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh TPDN. Do đó, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này thông qua việc sớm xây dựng đạo luật về TPDN.

Ngoài ra, cần phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm DN để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các DN không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.

Tuy nhiên, thời gian qua nhiều DN chưa niêm yết đã phát hành nhiều TPDN. Những DN này mới, chưa có lãi, chất lượng DN phát hành đáng lo ngại là sử dụng vốn không đúng mục đích.

Do vậy, DN nên xếp hạng tín nhiệm, minh bạch, sử dụng đúng mục đích, tạo lòng tin cho thị trường đầu tư TPDN, bởi chất lượng trái phiếu tốt thì nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ tự tìm đến.

Thực tế, gần đây hiện tượng đọng vốn cho DN là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 - 40% các DN BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây các DN thường gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các DN xây dựng, BĐS.

Nguồn vốn chiếm dụng của nhà thầu trong vài năm gần đây rất lớn, chiếm tới 20% tổng nguồn vốn của DN BĐS. Tình trạng này nếu kéo dài do dòng tiền bán hàng từ BĐS gặp khó khăn thì có thể khiến nhiều nhà thầu thua lỗ, không có khả năng trả nợ NHTM. Nhiều tập đoàn xây dựng hay sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng đang có dòng tiền âm kéo dài, gây ảnh hưởng toàn diện đến tiến độ dự án và hệ quả cuối cùng là nguồn cung BĐS ra thị trường - vốn đang rất thấp - có nguy cơ tiếp tục thắt chặt.

Ngoài ra, còn có nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Đây là nguồn cứu cánh của một số DN BĐS lớn đã lên sàn trong những năm qua. Tuy nhiên, nguồn này đang giảm sút, do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp. Trong thời kỳ giá cổ phiếu tăng, đây là dòng tiền dương bổ sung quan trọng vào cân đối dòng tiền của một số tập đoàn BĐS lớn.

Theo các chuyên gia, nếu dòng vốn vào BĐS bị nghẽn, sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung - cầu BĐS (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường BĐS giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, kéo theo giảm đà phục hồi kinh tế...

Các chuyên gia cho rằng, hiện nay dư địa cho vay BĐS vẫn còn, đặc biệt là phân khúc nhà ở và những phân khúc thiếu nguồn cung khác. Tuy nhiên, ý kiến ngược lại là chỉ chỉ tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro. Tuy nhiên, việc kiểm soát rủi ro hiện nay cũng không dễ, nếu không giám sát kỹ. Bài học từ Trung Quốc, vừa rồi nước này siết siết thị trường BĐS rất chặt.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng, ở hầu hết các quốc gia, BĐS dưới dạng nhà ở, nhà cho thuê... đều ở trạng thái hoàn chỉnh. Riêng ở Việt Nam và Trung Quốc, có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền.

Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp DN giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách, đặc biệt là khi nguồn vốn tín dụng và TPDN đang ngày càng bị thắt chặt.

Tuy nhiên theo ông, nguồn vốn này hiện cũng đang đứng trước những thách thức lớn. Một là nguồn vốn này có một phần lớn xuất phát từ tín dụng NH, nhưng hiện tại NH đang cạn hạn mức cho vay.

Hai là giá BĐS đang có dấu hiệu bị thổi lên khá cao, có dự án cao gấp 3 lần giá vốn khởi điểm, khiến cho nhà đầu tư không dám đầu tư vào lúc này vì nguy cơ giảm giá và thua lỗ.

Đến giữa tháng 10/2022, NHNN còn băn khoăn chuyện chưa nới room tăng trưởng tín dụng do hai nguyên nhân là lo ngại lạm phát và thanh khoản hệ thống NHTM. NHNN khẳng định, nếu nới tín dụng, giảm lãi suất, không kiểm soát được lạm phát, chỉ một số DN tiếp cận được vốn hưởng lợi, còn đa phần người dân bị tác động tiêu cực.

Tuy nhiên, việc các DN BĐS chờ mong một cuộc giải cứu thì có vẻ dài hơi. Bởi thực trạng nền kinh tế hiện nay, các ngành nghề đều phải tự cứu mình, phải biết phòng ngừa rủi ro trước đã.