Giá nhà neo chắc bất chấp thanh khoản suy giảm

Thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2026 đang chứng kiến tình cảnh: giao dịch sụt giảm nhưng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao. Theo số liệu của Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ cuối năm 2025 đến nay, thanh khoản tại nhiều khu vực giảm 30% - 50% so với giai đoạn cao điểm, trong khi nguồn cung mới sụt khoảng 20% - 30%. Tuy nhiên, giá nhà chỉ tăng chậm lại, chưa ghi nhận sự sụt giảm đáng kể.

Tình trạng này đặc biệt rõ nét ở phân khúc căn hộ. Giá căn hộ tại Hà Nội hiện trung bình khoảng 87 triệu đồng/m2, còn tại TP. HCM là 69 triệu đồng/m2, chỉ giảm nhẹ so với mức kỷ lục đầu năm 2026. Trong khi đó, giá nhà ở xã hội tại Thủ đô cũng tăng mạnh, nhiều dự án tiệm cận 30 triệu đồng/m2, khiến người mua ở thực khó tiếp cận.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà phổ biến 8% - 10%/năm, một số gói vay thả nổi lên tới 12% - 16%/năm, người mua đứng trước bài toán nan giải: chờ đợi hay xuống tiền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: “Mặt bằng giá hiện nay phản ánh đúng chi phí thực của thị trường. Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu. Những dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh vẫn giữ được giá, còn sản phẩm thiếu lợi thế phải điều chỉnh chính sách để kích cầu”.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, nhấn mạnh: “Thanh khoản có thể sụt giảm ngay lập tức, nhưng giá thường phản ứng chậm. Nếu giảm, chỉ diễn ra cục bộ ở những trường hợp chịu áp lực tài chính, khó lan rộng trên diện rộng”.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết: “Hiện tượng giảm giá chủ yếu xảy ra ở những căn hộ mua từ năm 2022, khi ưu đãi lãi suất kết thúc và lãi suất tăng lên 14 - 15%, khiến nhiều người không còn khả năng gồng khoản vay”.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, nguồn cung hạn chế là nguyên nhân quan trọng khiến giá khó giảm. “Nhiều năm qua, số lượng dự án triển khai mới không nhiều do vướng pháp lý, nguồn cung khan hiếm, nên chủ đầu tư giữ giá hoặc tăng giá. Điều này khiến khả năng giảm sâu của thị trường gần như không xảy ra”, ông nói.

Thị trường phân hóa, giảm giá chỉ cục bộ

Các chuyên gia đánh giá thị trường hiện phân hóa rõ nét. Những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch vẫn duy trì giá. Trong khi đó, sản phẩm chưa hoàn thiện hoặc vị trí kém hơn chỉ giảm giá cục bộ để thu hút người mua.

TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) nhận định: “Người tiêu dùng lúc này cần thông minh. Thay vì chờ đợi giá giảm sâu - điều khó xảy ra nhanh chóng, họ nên chọn chủ đầu tư có năng lực hoàn thiện và bàn giao sản phẩm đúng hạn”.

Nhìn từ lịch sử thị trường, giá bất động sản dài hạn hầu như luôn tăng, bất chấp các chu kỳ biến động ngắn hạn. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính - bất động sản, nhận định: “Nếu mua để ở, không phải đầu cơ, dự án đã có cư dân về ở đông, và bài toán tài chính ổn, không có lý do gì phải chờ. Nhà đầu tư thì phản ứng với giá và lãi suất rất nhanh, nhưng người mua ở thực gần như miễn nhiễm với dao động ngắn hạn”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng thị trường đang vận hành bình tĩnh hơn, người bán linh hoạt hơn, tạo cơ hội thương lượng tốt hơn so với giai đoạn sôi động. “Người mua nên ưu tiên phân khúc gắn với nhu cầu sử dụng thực, hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch, khả năng khai thác ổn định”, ông Huy khuyến nghị.

Người mua cần thận trọng, lựa chọn đúng thời điểm và chủ đầu tư

Trong bối cảnh lãi suất vẫn cao, các chuyên gia đưa ra những gợi ý cho người mua.

Thứ nhất, cần xác định nhu cầu thực sự, tập trung vào những dự án có khả năng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt.

Thứ hai, với người sử dụng đòn bẩy tài chính, cần thiết kế cấu trúc vay an toàn; ưu tiên đàm phán lãi suất cố định trong thời gian dài nhất (2 - 4 năm) và thỏa thuận rõ biên độ lãi suất sau ưu đãi, giúp chuyển rủi ro biến động lãi suất từ người vay sang cấu trúc hợp đồng, tạo vùng đệm cho dòng tiền.

Thứ ba, lựa chọn đúng thời điểm và chủ đầu tư uy tín giúp tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Về lãi suất, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Mount Group, cho rằng: “Áp lực tăng lãi suất hiện chủ yếu mang tính chu kỳ. Khi dòng vốn bắt đầu được giải ngân, cùng với các kênh bổ sung vốn như trái phiếu doanh nghiệp, vốn ngoại, và điều tiết chính sách, mặt bằng lãi suất sẽ ổn định hơn từ giữa năm".

Bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, nhận định đây là nỗ lực cân bằng giữa tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, không phải là cú "phanh gấp" thị trường. Khi lãi suất ổn định, giá bất động sản nhiều khả năng tiếp tục tăng trở lại, nhưng theo hướng chọn lọc, tập trung vào nhu cầu thực.

Ông Đinh Minh Tuấn dự báo, giá căn hộ thứ cấp có thể tiếp tục điều chỉnh trong quý II/2026, nhưng xu hướng giảm khó kéo dài và lan rộng. “Khi lãi suất giảm, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trở lại, phản ánh nghịch lý thị trường: giá thường không giảm khi khó khăn, nhưng tăng rất nhanh khi điều kiện thuận lợi,” ông Tuấn nhận định.

Với bối cảnh hiện nay, người mua nhà nên tập trung vào chiến lược dài hạn, chọn đúng dự án, chủ đầu tư và cấu trúc tài chính an toàn. Thay vì chờ đợi “điểm rơi” giá - điều khó xảy ra, việc xác định nhu cầu thực và lựa chọn sản phẩm phù hợp là ưu tiên hàng đầu.

Chuyên gia khuyến nghị, đối với người mua ở thực, nếu tài chính đủ và chọn được sản phẩm phù hợp, đây là thời điểm hợp lý để xuống tiền. Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, cần thận trọng, tối ưu cấu trúc vay, tránh rủi ro từ biến động lãi suất.

Thị trường bất động sản 2026 được dự báo sẽ tiếp tục vận hành theo hướng thận trọng, chọn lọc và bền vững hơn. Giá nhà khó giảm mạnh, thanh khoản giảm sâu chỉ tạo cơ hội cho những người chuẩn bị kỹ càng, biết chọn thời điểm và dự án chất lượng. Chính sự thông minh và tính toán kỹ lưỡng sẽ giúp người mua an tâm, không bỏ lỡ cơ hội trong giai đoạn bất động sản “neo giá” này.