Mở bán rầm rộ dù chưa được cấp phép

Thị trường bất động sản Tp.HCM thời gian qua chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung, kéo theo cuộc chạy đua mở bán của nhiều doanh nghiệp, bất chấp việc dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Trước tình trạng này, Sở Xây dựng Tp.HCM liên tục phát hành văn bản cảnh báo danh sách các dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mới đây, dự án The Emerald Garden View do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư, có địa chỉ tại đường Nguyễn Chí Thanh, phường Thuận An (Tp.HCM). Dù mới tổ chức lễ động thổ khởi công đào đất để chuẩn bị phần hầm móng.

Nhưng ngày 2/11/2025 vừa qua, Công ty DKRS - đơn vị quảng bá là nhà phân phối độc quyền, đã tổ chức lễ ra quân mở bán dự án, với mức giá đưa ra khoảng 35 triệu đồng/m2.

DKRS thông tin, The Emerald Garden View là sản phẩm tiếp theo trong dòng thương hiệu cao cấp "The Emerald". Dự án có quy mô hơn 2.000 sản phẩm với hai tòa tháp cao 25 tầng, bao gồm căn hộ, condotel và shophouse.

Về vị trí, dự án tọa lạc tại trung tâm phường Thuận An, liền kề quốc lộ 13 và gần tuyến metro số 2, dự án được xây dựng trên diện tích 8.627 m2, gồm 2 block chung cư cao 39 tầng với khoảng 1.100 căn hộ từ 1 đến 3 phòng ngủ.

Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Tp.HCM, dự án hiện không nằm trong danh sách đủ điều kiện huy động vốn.

Không chỉ The Emerald Garden View, trước đó, dự án Emerald Golf View do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư cũng chưa xây dựng xong phần móng, mặt bằng vẫn đang ngổn ngang, thế nhưng Tập đoàn Lê Phong đã rầm rộ chào bán dự án Emerald Golf View và thu tiền của khách hàng.

Theo như giới thiệu, đơn vị Tổng thầu xây dựng là Công ty CP Xây Dựng Coteccons và đơn vị Tiếp thị kinh doanh là Công ty CP Dịch Vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS).

Dự án có tổng diện tích hơn 8.600m2 với 2 block gồm 40 tầng nổi và 2 tầng hầm. Trong đó, tầng 1-2 là khu vực nhà trẻ và shophouse, tầng 3-4 là khu vực bãi đậu xe, tầng 5 là khu sinh hoạt cộng đồng, tầng 6 là khu vực hồ bơi và căn hộ. Từ tầng 7 đến tầng 40 là các căn hộ thương mại, Duplex, Penhouse...

Bên cạnh đó, dự án Emerald Golf View cũng được giới thiệu với tiện ích nội khu như hệ thống cây xanh, công viên nội khu kết hợp tiện ích hồ bơi tràn bờ, khu nhà hàng, Spa, Gym…Đặc biệt café sân thượng view trọn Sân Golf Sông Bé và cả Bình Dương.

Toàn dự án được giới thiệu có 1.091 sản phẩm bao gồm Block A là 403 căn hộ và Block B là 678 căn hộ. Các căn hộ tại dự án Emerald Golf View có diện tích đa dạng từ 52m2 đến 115m2 và được thiết kế từ 1 đến 3 phòng ngủ. Với giá bán khoảng từ 37 triệu đồng/ m2, để sở hữu một căn hộ tại dự án này khách hàng sẽ phải bỏ ra tối thiểu là 2 tỷ đồng.

Một dự án khác là The Emerald 68 tại phường Vĩnh Phú từng bị chính quyền địa phương cắm biển cảnh báo vì “chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và huy động vốn”.

Theo đó, ngày 09/10/2023, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương (nay là Tp.HCM) đã chủ trì, phối hợp với UBND phường Vĩnh Phú tiến hành làm việc với Tập đoàn Lê Phong để xác minh làm rõ nội dung phản ánh liên quan đến việc chào bán dự án The Emerald 68.

Theo UBND phường Vĩnh Phú, dự án đang trong quá trình thực hiện, ngày 29/9 UBND phường Vĩnh Phú nhận được thông báo khởi công xây dựng dự án. Ngày dự kiến khởi công là ngày 5/10.

Tuy nhiên, qua tin báo và tình hình thực tế tại vị trí thực hiện dự án, UBND phường Vĩnh Phú nhận thấy, có 1 nhóm người đang thực hiện việc phát tờ rơi với nội dung, hình ảnh liên quan đến dự án căn hộ chung cư.

UBND phường Vĩnh Phú nhận định, mặc dù tờ rơi không đề cập cụ thể đến dự án The Emerald 68, nhưng gây hiểu nhầm về việc dự án này đã đủ điều kiện được chào bán. Sự việc trên dễ phát sinh các khiếu kiện, khiếu nại, đồng thời ảnh hưởng công tác quản lý của địa phương.

Vì vậy, UBND phường Vĩnh Phú đã có đã thực hiện “cắm biển” tại dự án The Emerald 68 để thông báo dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, huy động vốn.

Cơ quan chức năng cảnh báo rủi ro với chiêu thức “đặt cọc giữ chỗ”

Trước tình trạng nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới liên tục mở bán khi chưa đủ pháp lý, ông Hoàng Phúc Dũng, Phó trưởng phòng Kỹ thuật xây dựng (Sở Xây dựng Tp.HCM) cảnh báo, hiện nay, một số dự án bất động sản vẫn rao bán, nhận đặt cọc giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện kinh doanh, đặc biệt là tại khu vực Bình Dương (cũ).

“Sở Xây dựng sẽ tiếp tục tăng cường kiểm tra, xử lý các hành vi huy động vốn trái quy định, đề nghị người dân thận trọng khi ký các thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán”, ông Dũng nói.

Trước đó, dư luận đã phản ánh việc một số dự án rao bán, nhận đặt cọc giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện kinh doanh, Sở Xây dựng đã ban hành Công văn số 11410/SXD-QLN&TTBĐS ngày 10/10/2025, yêu cầu yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản chấp hành nghiêm các quy định về công khai thông tin dự án bất động sản. Trong đó, doanh nghiệp có trách nhiệm công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Đồng thời phải công khai thông tin về tình hình giao dịch bất động sản của dự án ngay sau khi phát sinh giao dịch.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản thì bị xử phạt theo Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ.

Trong đó, đối với các hành vi “Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định; Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết” sẽ bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản.