OCB đang cho vay bất động sản ra sao?

Từ đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính liên tục có các chỉ đạo về việc theo dõi, kiểm soát chặt chẽ hoạt động cấp tín dụng, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để tránh rủi ro.

Thực tế, việc các cơ quan quản lý yêu cầu hạn chế cho vay trong lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản đã được đưa ra nhiều năm này. Tuy nhiên, ngành bất động sản vẫn duy trì đà tăng trưởng và là một trong những lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế. Không chỉ đóng góp 14% GDP, bất động sản còn là lĩnh vực chính kéo theo nhiều ngành hỗ trợ khác như khai thác khoáng sản, vận tải, vật liệu, xây dựng…

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối quý I/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vào khoảng 784.000 tỷ đồng, tăng 84.000 tỷ so với cuối năm 2021 và chiếm 7% tổng dư nợ tín dụng. Nếu tính cả dư nợ của các khoản vay cá nhân mua nhà để ở, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản hiện vào khoảng 2,09 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Tại ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), Tổng giám đốc Nguyễn Đình Tùng từng chia sẻ, tín dụng bất động sản được chia thành 2 nhóm: bất động sản kinh doanh và bất động sản tiêu dùng/mua nhà ở. Tính đến cuối năm 2021, tổng dư nợ bất động sản của OCB là 32%, trong đó 72% cho vay để mua nhà, 9% cho vay liên quan đến các dự án bất động sản.

Theo ông Tùng, các dự án bất động sản mà OCB cho vay phần lớn là các dự án của đối tác, Ngân hàng muốn tạo nguồn hàng để tiếp tục cho vay bán lẻ. Tức là, năm nay có thể cho vay bất động sản kinh doanh, nhưng sang năm sẽ trở thành tín dụng bất động sản tiêu dùng. Năm 2022, OCB định hướng giảm tín dụng bất động sản và đưa tỷ trọng về dưới 8%, tín dụng bất động sản kinh doanh cũng sẽ giảm cho vay đối với các khách hàng tập trung lớn, mà đa dạng hóa khách hàng hơn.

Lãnh đạo OCB cho rằng, trên thị trường, sản phẩm cho vay mua nhà dành cho phân khúc thu nhập trung bình rất ít. Bởi lẽ, phân khúc này không đem lại doanh thu, lợi nhuận trong ngắn hạn và ngân hàng gặp khó khăn trong việc chinh phục, vì khách hàng rất khó tính. Thế nhưng, Hội đồng quản trị OCB vẫn ủng hộ sản phẩm cho người thu nhập trung bình vay mua nhà. Ban điều hành đã có sản phẩm đầu tiên ra thị trường, mỗi tháng tăng dư nợ 1.000 tỷ đồng, chính là sản phẩm Dream Home.

Từ cuối năm 2021, OCB đã ra mắt sản phẩm vay mua nhà Dream Home. Đây là giao phẩm của dự án xây dựng Hành trình khách hàng của OCB được tư vấn bởi Tập đoàn BCG. Dream Home là một trong những dự án chiến lược của OCB trong năm 2021-2022 với sự cải tiến vượt trội so với sản phẩm cho vay cùng ngành là Phương pháp trả gốc bậc thang linh hoạt.

Sau 4 tháng triển khai bán, sản phẩm Vay mua nhà Dream Home đạt các chỉ số kinh doanh gần 2.000 tỷ đồng doanh số giải ngân và hơn 1.000 hồ sơ vay được phê duyệt thành công.

Có lẽ vì vậy mà tính đến cuối năm 2021, OCB đẫ “ôm” gần 155.895 tỷ đồng bất động sản thế chấp của khách hàng, tăng 21% so với thời điểm 1/1/2021, chiếm 63% tổng tài sản thế chấp. Tốc độ tăng này còn cao hơn cả tốc độ tăng trưởng tín dụng tại OCB trong năm 2021. Khả năng lớn, lượng bất động sản thế chấp của khách hàng tại OCB sẽ còn tăng mạnh trong năm 2022.

Đáng nói, trong quý 1/2022, lợi nhuận tại OCB bất ngờ lao dốc còn tốc độ tăng nợ xấu thì cao nhất ngành. Theo đó, tổng nợ xấu tại thời điểm 31/3/2022 tăng tới 87% lên hơn 6.895 tỷ đồng, tương đương tăng thêm hơn 3.000 tỷ đồng.

Trong cơ cấu nhóm nợ xấu tại OCB, nợ nghi ngờ tăng mạnh nhất 140% so với đầu năm, lên hơn 698 tỷ đồng; tiếp đến là nợ dưới tiêu chuẩn tăng tới 79% lên hơn 583 tỷ đồng và nợ có khả năng mất vốn tăng 38% cán mốc hơn 1.011 tỷ đồng. Do đó, kéo tỷ lệ nợ xấu tại OCB từ 1,32% hồi đầu năm lên 2,17%.

Đáng chú ý, nợ cần chú ý (nợ nhóm 2 - với khoản vay quá hạn 10-90 ngày) tại OCB trong 3 tháng đầu năm cũng tăng vọt 97% so với đầu năm, tương đương tăng thêm 2.265 tỷ đồng, lên mức hơn 4.601 tỷ đồng.

OCB là đối tác tín dụng lâu năm của nhiều doanh nghiệp bất động sản

Việc nắm giữ nhiều bất động sản thế chấp khả năng lớn sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi thực hiện phát mãi do tính thanh khoản không cao và tồn tại nhiều rủi ro pháp lý cũng như sự đồng thuận của chủ tài sản.

Ngoài ra, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Trong quá khứ, một ngân hàng nhỏ cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Cụ thể năm 2018, ngân hàng nhỏ này đã phải thực hiện việc thu giữ tài sản đảm bảo tại Dự án Tokyo Tower (tòa nhà cao thứ 3 Hà Nội khi đó) bao gồm toàn bộ diện tích thương mại và các căn hộ chưa bán của Dự án và phần tiền còn lại mà khách hàng mua nhà tại Tokyo Tower chưa thanh toán. Tuy nhiên nhà băng này và cư dân Tokyo Tower đã xảy ra nhiều bất đồng khiến quá trình xử lý nợ xấu kéo dài nhiều năm. 

Mới đây nhất, thông tin Tòa nhà FLC cao 42 tầng tại 265 Cầu Giấy đã về tay Ngân hàng OCB từ cuối năm 2020 gây xôn xao dư luận. Sau khi gán nợ tòa trụ sở, Tập đoàn FLC thuê lại một phần diện tích của chính tòa nhà này để phục vụ hoạt động kinh doanh. Bên cho thuê là Ngân hàng OCB.

Ngân hàng OCB hiện là chủ nợ lớn của nhiều doanh nghiệp bất động sản, điển hình như Nhà Khang Điền (mã: KDH).

Cụ thể, tính đến 31/3/2022, ngân hàng OCB là đơn vị cho Nhà Khang Điền vay nhiều nhất, gồm 5 khoản vay dài hạn với tổng trị giá hơn 2.934 tỷ đồng.

Trong đó, khoản vay 1.160 tỷ đồng với mục đích đầu tư góp vốn có hình thức đảm bảo là quyền sử dụng đất tại Phường Bình Trung Đông, TP Thủ Đức, TP. HCM; khoản vay 2 là 1.000 tỷ đồng cũng với mục đích góp vốn, hình thức đảm bảo là quyền tài sản phát sinh liên quan đến khu đất thuộc dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP. HCM.

Ngoài ra, khoản vay 3 với 350 tỷ đồng được dùng để tài trợ dự án Khu trung tâm dân dư Tân Tạo – Khu A với hình thức đảm bảo là quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng; khoản vay 4 là 209 tỷ đồng dùng để tài trợ dự án Lê Minh Xuân mở rộng và Khu trung tâm dân dư Tân Tạo – Khu A với hình thức đảm bảo là quyền tài sản phát sinh tại chính dự án; khoản vay cuối cùng hơn 215 tỷ đồng dùng để tài trợ dự án Lê Minh Xuân mở rộng; Khu trung tâm dân dư Tân Tạo – Khu A và khu nhà ở 11A xã Bình Hưng.

Tất cả các khoản vay đều có lãi suất từ 11% đến 11,17%.

Ngân hàng OCB hiện cũng là chủ nợ lớn tại CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) với 472,4 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn với mục đích vay là hỗ trợ nhu cầu vốn lưu động.

Trong đó, khoản vay gần 300 tỷ đồng có lãi suất 8 – 8,2% với hình thức đảm bảo là thửa 2479,tờ bản đồ số 5; thửa 779, tờ bản đồ số 6 và thửa 226, Tờ bản đồ số 5, xã An Thạnh, huyện Bến Lức, Long An.

Khoản vay 2 hơn 172 tỷ đồng có lãi suất 7,05% - 7,44% tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại số 147 - 149, Trần Trọng Cung, phường Tân Thuận Đông, quận 7, TP.HCM.

Ngoài ra, OCB cũng cho Nam Long vay dài hạn hơn 346 tỷ đồng, trong đó có hơn 31 tỷ là vay dài hạn đến hạn trả. Trong đó, khoản cho vay gần 307 tỷ đồng mục đích vay để tài trợ đầu tư phát triển dự án Izumi với lãi suất dao động 9,4% - 9,6%. Hình thức đảm bảo khoản vay là quyền sử dụng đất thuộc dự án Izumi và khoản phải thu phát sinh trong tương lai từ hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án.

Với khoản vay hơn 39,4 tỷ đồng dùng để tài trợ đầu tư phát triển dự án Cần Thơ với lãi suất 9,4%.

Chưa hết, OCB  còn là đối tác tín dụng lâu năm của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Golf Long Thành (Long Thành Golf).

Năm 2018, OCB chính là nhà đầu tư đã mua trọn 550 tỷ đồng trái phiếu mà Golf Long Thành đã phát hành đợt 1. Đây là lô trái phiếu đợt 1 trong kế hoạch phát hành 2 đợt với tổng giá trị 2.250 tỷ đồng của Long Thành Golf. Tài sản đảm bảo là 2 quyền sử dụng đất có diện tích lần lượt 18.834m2 và 36.676 m2 tại dự án The Lotus Cam Ranh.

So với quy mô của OCB vào thời điểm 2018 thì khoản cho vay hơn nửa nghìn tỷ là con số không hề nhỏ.

Theo tờ Nhà đầu tư, OCB là đối tác tín dụng lâu năm của Long Thành Golf, với nhiều khoản vay có kỳ hạn từ 60 đến 120 tháng có hạn mức 546,37 tỷ đồng để góp vốn vào Công ty TNHH KN Cam Ranh (doanh nghiệp dự án) và tái tài trợ mua phương tiện vận tải.

Đáng chú ý, tài sản đảm bảo là 195.554m2 tại xã Phước Tân, TP. Biên Hoà được định giá 666 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ cho vay lên tới 82% giá trị tài sản đảm bảo, cao hơn tương đối so với mức 50-60% thông thường tại các ngân hàng thương mại khác (đối với tài sản đảm bảo là bất động sản).

Tới cuối năm 2018, số dư cho vay của OCB qua kênh tín dụng là 433 tỷ đồng, cộng với 550 tỷ đồng trái phiếu, tổng cộng nhà băng của Chủ tịch Trịnh Văn Tuấn tại một thời điểm (31/12/2018) tài trợ cho Long Thành Golf, mà cụ thể là dự án The Lotus Cam Ranh ngót nghét cả nghìn tỷ đồng.

Ngân hàng OCB còn được biết đến là nhà tài trợ vốn cho nhiều dự án của Sơn Kim Land. Cuối năm 2019, OCB đã tham gia tài trợ 400 tỷ đồng cho Sơn Kim Land qua 2 đợt phát hành trái phiếu. Lịch sử tín dụng của Sơn Kim Land cũng cho thấy, công ty này cầm cố rất nhiều tài sản đảm bảo tại OCB.