Bloomberg đưa ra quan điểm những người đang có ý định mua nhà sẽ thấy thị trường nhà ở Mỹ trở nên phải chăng hơn một chút vào năm 2026, ngay cả khi không tính đến lợi ích từ lãi suất thế chấp thấp hơn.
Bloomberg đã hỏi chín nhà phân tích thị trường về dự đoán thị trường nhà ở sẽ như thế nào vào năm tới. Họ dự báo giá nhà trung bình sẽ tăng 1,5%, thấp hơn so với mức tăng của năm nay và, điều quan trọng, thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng dự kiến của tiền lương người lao động. Hiệu ứng tổng hợp này sẽ làm cho giá nhà rẻ hơn trên thực tế. Đây là mấu chốt biến nhưng nghịch lý trở nên hợp lý.
Các chuyên gia cũng cho biết doanh số bán nhà sẽ tăng vào năm tới, với ước tính tăng trưởng dao động từ 1,7% đến 14%. Điều đó sẽ đánh dấu sự tăng trưởng đầu tiên kể từ năm 2021, khi lãi suất thế chấp ở mức thấp kỷ lục và thị trường đang trong cơn sốt mua nhà do đại dịch.
Những năm tiếp theo thật ảm đạm, với doanh số bán nhà hiện có giảm xuống gần mức thấp nhất trong 30 năm vào các năm 2023, 2024 và 2025. Ngay cả với mức tăng 6,3% vào năm 2026, mức trung bình trong các dự đoán được Bloomberg thu thập, doanh số bán nhà vẫn còn một chặng đường dài trước khi đạt được mức trước đại dịch.
Thị trường nhà ở “sẽ không bùng nổ ngay lập tức sau thời kỳ ảm đạm hiện tại”, Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng tại Moody’s Analytics, cho biết. “Nó sẽ cải thiện chậm theo thời gian. Và điều đó dựa trên giả định rằng thị trường việc làm sẽ ổn định.”
Lãi suất đã giảm trong năm nay từ hơn 7% xuống còn khoảng 6,2%. Mức giảm khiêm tốn này đã khiến việc bán nhà trở nên dễ chấp nhận hơn đối với một số chủ nhà, ngay cả khi điều đó có nghĩa là phải từ bỏ các khoản thế chấp hiện có với lãi suất thấp hơn.
Nền kinh tế là yếu tố khó lường, Zandi nói. Nếu trí tuệ nhân tạo gây ra nhiều đợt sa thải hơn, mà nhiều khả năng sẽ ảnh hưởng đến người lao động trẻ tuổi, điều đó sẽ làm suy yếu sự phục hồi của thị trường nhà ở, ông nói.
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã hạ lãi suất ba lần trong năm 2025 để thúc đẩy thị trường việc làm, làm dấy lên hy vọng trong giới môi giới bất động sản về mùa bán nhà quan trọng vào mùa xuân trong vài tháng tới.
Tuy nhiên, hầu hết các nhà phân tích được Bloomberg khảo sát đều cho rằng lãi suất thế chấp sẽ kết thúc năm tới ở mức tương đương hiện tại. Capital Economics Ltd là đơn vị bi quan nhất, cho rằng lãi suất vay thế chấp 30 năm sẽ đạt 6,5% dựa trên dự đoán rằng Cục Dự trữ Liên bang (Fed) chỉ cắt giảm lãi suất một lần vào năm tới.
“Cần một sự giảm mạnh hơn nhiều về lãi suất thế chấp để mở khóa thị trường nhà ở,” Thomas Ryan, nhà kinh tế khu vực Bắc Mỹ của công ty kinh tế vĩ mô có trụ sở tại London, cho biết. Công ty này dự đoán doanh số bán nhà sẽ tăng 4,6% và giá nhà sẽ tăng 2% vào năm 2026.
Ở phía ngược lại, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) dự báo lãi suất sẽ giảm xuống 6%. Họ cũng dự đoán doanh số bán nhà sẽ tăng 14% và giá nhà tăng 4%, mức tăng lớn nhất trong cuộc khảo sát.
Nhóm thương mại này dự báo doanh số bán nhà năm 2025 sẽ không thay đổi trong năm thứ hai liên tiếp, và mức giao dịch vào năm tới vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, theo nhà kinh tế trưởng Lawrence Yun.
“Trong thị trường nhà ở, lãi suất thế chấp chi phối thị trường việc làm về tác động tổng thể,” Yun nói. “Nếu có tình trạng mất việc làm, điều đó có nghĩa là Cục Dự trữ Liên bang có thể sẽ mạnh tay hơn trong việc cắt giảm lãi suất”.
Nói tóm lại, ở thị trường bất động sản cũng thế thôi, lãi suất – bất động sản luôn là cặp đôi luôn song hành cùng nhau và biến động ngược chiều. Ở Việt Nam, lãi suất đang tăng mạnh, bất động sản cứ xác định dần là vừa.
