Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố bản tin thị trường tháng 1/2026. Theo đó, nhiều thông tin được đưa ra nhưng đáng chú ý hơn cả là hiện tượng "cháy hàng" vẫn diễn ra trên thị trường bất động sản bất chấp giá vượt mốc 100 triệu đồng/m2.
Cung tiệm cận “đỉnh”, giá vượt 100 triệu đồng/m2, dự án vẫn “cháy hàng”
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung.
Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn. Bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn.
Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi đa phần các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với hàng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng, trên nền tảng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp.
Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.
VARS không nêu “danh tính” các dự án “cháy hàng. Tuy nhiên, hồi cuối năm 2025, thị trường bất động sản “dậy sóng” trước cảnh người dân xếp hàng mua căn hộ chung cư dù giá cao ngất ngưởng.
Cụ thể, giữa tháng 12, sau 2 ngày ra mắt 300 căn chung cư mới tại khu đô thị Park City (Hà Đông, Hà Nội) đã "sold out". Điều đáng nói, nhiều người đã xếp hàng từ tối hôm trước để chờ đến sáng hôm sau giành suất mua căn hộ để bán chênh lên tới vài tỷ đồng/căn.
Trước đó không lâu, dự án The Prime, giá từ 175–200 triệu đồng/m2, tức 8–23 tỷ/căn, 284 căn được “khớp chủ” chỉ trong hơn một giờ mở bán. Không ít người mua sẵn sàng trả chênh hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng để sở hữu 1 căn hộ The Prime.
Lãi suất tăng, áp lực tài chính bộc lộ
Tuy nhiên, VARS cho biết từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn.
“Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt song ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng nóng”, VARS nhấn mạnh vào yếu tố lãi suất.
Theo VARS, sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường.
Ở một phần báo cáo khác, VARS một lần nữa nhắc tới lãi suất khi khẳng định “Lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực”.
VARS cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.
Hiện tại, lãi suất cho vay bất động sản đang có xu hướng tăng mạnh ở cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Trong đó, với nhà ở thương mại, lãi suất thả nổi đã đạt tới 14%/năm. Đây là mức tương đối cao, gây áp lực không nhỏ đến người vay.
Đáng chú ý, lãi suất cho vay mua nhà còn có nguy cơ tăng cao hơn nữa khi mà lãi suất huy động vẫn được nhiều ngân hàng tiếp tục đẩy lên tầm cao mới.
Vì vậy, với việc lãi suất tăng cao, tình trạng “cháy hàng” không chắc còn có cơ hội diễn ra trong tương lai gần.
