Một thực trạng trên thị trường bất động sản thời gian qua là nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội tăng, trong khi nguồn cung cho phân khúc này lại ngày một “khan hiếm”.

Nhu cầu tăng, nguồn cung “khan hiếm”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM đan xen “thăng trầm”, trải qua các giai đoạn tăng trưởng nóng dẫn đến “bong bóng” bất động sản, khủng hoảng đóng băng rồi lại phục hồi và tăng trưởng mạnh.

Trong đó, giai đoạn 2018 - 2020, thị trường gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đặc biệt là từ năm 2020, “cơn khát” căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Đến năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân (0%). Có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.

Giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; TP.HCM thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020.

“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và thừa cung nhà ở cao cấp”, Chủ tịch HoREA cảnh báo.

Tại TP.HCM, mặc dù chính quyền liên tục kêu gọi, ưu tiên cho các doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội, tuy nhiên một thực tế là không mấy doanh nghiệp “mặn mà” đối với phân khúc này.

Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành (gọi tắt Công ty Lê Thành), một trong những doanh nghiệp gắn liền với thương hiệu nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền nhưng thời thời gian qua, liên tục phải “kêu cứu” cho các dự án đang thực hiện.

Đáng chú ý là dự án nhà ở xã hội mang tên Lê Thành Tân Kiên tại huyện Bình Chánh được ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc công ty này nhiều lần yêu cầu tháo gỡ khó khăn tại các cuộc họp với chính quyền TP.HCM. Mặc dù khu đất được quy hoạch ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng UBND huyện Bình Chánh duyệt chỉ tiêu dân số 2.000 dân, doanh nghiệp cần xin tăng thêm 1.000 dân nhưng không có cơ quan chức năng nào xem xét.

Hay dự án nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân) được triển khai xây dựng từ năm 2017 với quy mô 930 căn hộ, đến nay đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhưng một số vướng mắc về tiền sử dụng đất, thuế vẫn chưa hoàn tất.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, các thủ tục làm nhà ở xã hội không khác gì mấy so với các thủ tục thực hiện nhà ở thương mại, chưa kể nhiều vướng mắc chậm tháo gỡ nên nhà đầu tư không mấy “mặn mà”. Bên cạnh đó, tình trạng thiếu hụt các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội một phần cũng do lợi nhuận bị khống chế, yêu cầu lãi từ 10%-15%.

“Cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần nhìn vào các dự án ách tắc mà tìm ra những điểm nghẽn để khơi thông. Nếu nhà nước cởi trói và hỗ trợ được nhiều chính sách tốt hơn thì sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư, như vậy người có thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được”, ông Nghĩa nói.

Giải bài toán nhà ở xã hội như thế nào?

Theo kế hoạch của UBND TP.HCM đề ra trong giai đoạn 2021-2025, thành phố sẽ phát triển 2,5 triệu m2 sàn xây dựng, tương đương 35.000 căn nhà ở xã hội (nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá sinh viên).

Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong danh mục là 47 dự án, trong đó, 10 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất ở 20%. Còn 37 dự án có nguồn gốc do doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện lựa chọn chủ đầu tư và công nhận chủ đầu tư theo quy định.

Mặc dù kế hoạch đề ra là thế nhưng theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, để thực hiện được mục tiêu này là một vấn đề nan giải, bởi vẫn còn rất nhiều bất cập tồn đọng trong thời gian qua chưa thể giải quyết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và trong những năm tiếp theo là tình trạng lệch pha cung - cầu do thị trường đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội.

Do vậy, trong năm nay cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng việc ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn cho các dự án nhà ở xã hội. Do thiếu vốn nên việc khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016.

“Hy vọng với gói đề xuất gói 65.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng sẽ thúc đẩy việc triển khai các dự án nhà ở xã hội”, Chủ tịch HoREA nói.

Bên cạnh các vấn đề về thủ tục pháp lý dự án, người đứng đầu HoREA đánh giá một vấn đề quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội nữa đó là quỹ đất cho doanh nghiệp. Bởi hiện nay, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội vẫn đang còn thiếu.

Còn theo ý kiến của TS. Lê Bá Chí Nhân - Chuyên gia kinh tế, để giải quyết bài toán nhà ở xã hội, ông cho rằng cần bắt đầu từ việc rà soát quy hoạch, xác định được khu vực nào nên xây dựng dự án nhà ở xã hội. Tiếp theo là các dòng tiền cần rõ ràng, ví dụ khi cho chủ đầu tư vay với lãi suất 5%/năm và thời gian kéo dài nhà ở xã hội ít nhất là 5 năm và khi đã xác định được cụ thể việc thực hiện sẽ rất nhanh chóng.

"Việc làm nhà ở xã hội là để cống hiến cho Nhà nước, nhưng doanh nghiệp lại bị làm khó đủ đường, mất nhiều thời gian thực hiện". Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc Công ty Lê Thành

“Khi quy hoạch đã có, dòng tiền cũng đã có, bước thứ ba là giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, cần hủy bỏ những bước giấy tờ không cần thiết, xây dựng một bức tranh toàn diện để doanh nghiệp có thể nhìn thấy những điểm sáng khi đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội”, TS. Lê Bá Chí Nhân nói.

Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về thủ tục pháp lý là mỗi năm có thể tạo ra khoảng 1.000 căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2, nhưng chính những vướng mắc về thủ tục pháp lý, cũng như ưu đãi khiến doanh nghiệp không “mặn mà” đầu tư vào phân khúc này.

Ông Nghĩa lý giải: “Tiền là của doanh nghiệp bỏ ra, đất là của doanh nghiệp tự đền bù nhưng công tác kiểm toán tài chính doanh nghiệp, cơ quan kiểm toán lại làm khó. Do đó, làm xong một dự án thì không doanh nghiệp nào dám làm dự án tiếp theo. Trong khi, làm nhà ở thương mại, doanh nghiệp xây xong muốn bán bao nhiêu là quyền của người ta, không ai kiểm toán, duyệt giá, còn nhà ở xã hội thì khó khăn hơn rất nhiều. Để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này cần có sự hỗ trợ từ Nhà nước, cũng như là giải quyết thấu đáo các vấn đề bất cập nêu trên”.