Một trong những thách thức lớn nhất của việc quản lý BĐS du lịch tại Lâm Đồng là sự không đồng bộ trong hệ thống pháp luật về đất đai và xây dựng. Các quy định chủ yếu dựa trên Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng 2014 nhưng lại thiếu điều khoản cụ thể và sự quản lý của chính quyền địa phương cho các mô hình du lịch sinh thái mới như homestay, farmstay và khu nghỉ dưỡng. Điều này dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông, lâm nghiệp hoặc đất rừng để xây dựng các công trình du lịch mà không có phê duyệt từ cơ quan chức năng...

Theo ghi nhận của phóng viên, nhiều trường hợp xây dựng trái phép tại Lộc Thành, thuộc huyện Bảo Lâm. Tại đây, các biệt thự, homestay đã được xây dựng tràn lan trên đất nông, lâm nghiệp mà không có giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo Điều 57 của Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác chỉ được phép thực hiện khi có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, tình trạng xây dựng trái phép vẫn diễn ra phổ biến mà không có biện pháp xử lý dứt điểm.

Từ các công trình xây dựng kiên cố đến các công trình lắp ghép, các khu nghỉ dưỡng quy mô lớn hình thành trên đất nông lâm nghiệp..., vi phạm trật tự xây dựng tại Lâm Đồng không ngừng gia tăng, gây ra những tác động tiêu cực tới cảnh quan môi trường và nhiều hệ lụy khác, nhưng chính quyền vẫn lúng túng và không quyết liệt trong công tác xử lý.

Đặc biệt, trường hợp tại thôn 10A, xã Lộc Thành là một ví dụ điển hình. Tại đây, 17 căn biệt thự đã được xây dựng không phép trên đất nông nghiệp từ năm 2023, dù đã có quyết định xử phạt nhưng các căn biệt thự này vẫn ngang nhiên tồn tại.

Theo đó, tại văn bản số 3100/UBND-XD ngày 22/4/2024, UBND tỉnh Lâm Đồng yêu cầu UBND huyện Bảo Lâm khẩn trương thực hiện các nội dung gồm: Xác định hành vi vi phạm, lập hồ sơ, thủ tục xử lý vi phạm hành chính về xây dựng các căn nhà tại vị trí nêu trên theo đúng quy định của pháp luật; tổ chức kiểm điểm, có hình thức xử lý nghiêm trách nhiệm của lãnh đạo UBND xã Lộc Thành, các tổ chức và cá nhân có liên quan trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để xảy ra trường hợp nêu trên. UBND huyện tiếp tục rà soát để tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt hoặc trình cấp thẩm quyền phê duyệt các đồ án quy hoạch trên địa bàn đảm bảo phù hợp, đồng bộ các cấp độ quy hoạch, tránh tình trạng chồng chéo, chưa thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết điểm dân cư…

Lãnh đạo UBND tỉnh Lâm Đồng cũng yêu cầu huyện Bảo Lâm chỉ đạo phòng chuyên môn và UBND cấp xã, phường thường xuyên tăng cường công tác kiểm tra, kịp thời phát hiện các vi phạm về trật tự xây dựng, vi phạm về quản lý sử dụng đất đai và các vi phạm khác trên địa bàn; lập hồ sơ và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc tham mưu, đề xuất UBND huyện xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.

Cùng với đó, trên địa bàn xã Lộc Thành, tại thôn 4, trên tổng diện tích 19.146,1m2 đất trồng cây lâu năm, năm 2021, ông N.X.V.C (sinh 1977) cùng vợ là bà T.T.Q (sinh 1978) thường trú tại phường 10, quận Tân Bình, Tp.HCM - đã triển khai khởi công xây dựng công trình có tên gọi Quinn Homestay với mục đích sử dụng là điểm nghỉ dưỡng quy mô hoành tráng...

Ngày 3/7/2021, UBND xã Lộc Thành đã kiểm tra, phát hiện công trình đang thi công dang dở. Đến ngày 5/7/2021, UBND xã Lộc Thành tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính về đất đai. Sau đó 1 ngày, tức ngày 6/7/2021, UBND xã Lộc Thành tiến hành ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 4.000.000 đồng, đồng thời đình chỉ thi công công trình.

Tuy nhiên, bằng một cách nào đó, năm 2022 công trình đã được hoàn thiện và đi vào hoạt động. Đồng thời, chủ sở hữu đã lập trang mạng nhằm quảng cảo, mời chào khách du lịch đến tham quan và nghỉ dưỡng, lưu trú tại đây...

Ngày 18/1/2024, UBND xã Lộc Thành tiến hành thẩm định nhu cầu và xác định vị trí chuyển đổi mục đích đất; nội dung thẩm định theo nhu cầu của chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn với diện tích 3.000m2 tại thửa đất số 154 tờ bản đồ 82, xã Lộc Thành. Điều ngạc nhiên là theo ghi nhận của UBND xã, thửa đất số 154 tờ bản đồ 82 đến thời điểm hiện tại chưa có vi phạm. 

Đặc biệt, ngày 24/1/2024, UBND huyện Bảo Lâm ra Quyết định số 376/QĐ-UBND về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với chủ sở hữu và thửa đất nói trên; trong khi công trình Quinn Homestay xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp mà chưa khắc phục, hoàn trả lại trạng thái ban đầu.

Với công trình này, theo ông ông Đỗ Ngọc Cần, Chủ tịch UBND xã Lộc Thành cho hay: "Đối với công trình Quinn Homestay đúng thực tế như đã thông tin, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn cho ông N.X.V.C và bà T.T.Q, với hiện trạng đang có công trình trên đất là sai quy định".

Theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, mọi công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà không có giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đều bị xử phạt và phải khôi phục lại trạng thái ban đầu. Tuy nhiên, thực tế tại Lâm Đồng, hàng loạt biệt thự và homestay vẫn mọc lên như nấm mà không có biện pháp xử lý triệt để từ phía chính quyền địa phương.