Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Chính phủ áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tất cả dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, không chỉ giới hạn thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất (BGĐ) dưới 200 tỷ đồng.

Theo HoREA, dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 (gọi tắt là dự thảo) của Chính phủ quy định về ba phương pháp định giá đất. Trong đó, phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp xác định giá đất của thửa đất, khu đất dưới 200 tỷ đồng theo BGĐ.

HoREA cho rằng, phương pháp này sẽ giúp cho Nhà nước và doanh nghiệp tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước, góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, nếu chỉ áp dụng cho các khu đất có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với BGĐ là chưa sát thực tiễn. Bởi thực tế, rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong BGĐ trên 200 tỷ đồng. “Thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, Tp.HCM”, HoREA nhận định.

Trong khi đó, hiện không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này. Lý do, trong các phương pháp định giá đất, dự thảo chỉ quy định phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất, thuê đất trong trường hợp này.

“Vì vậy Hiệp hội đề nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị dưới hoặc trên 200 tỷ đồng so với BGĐ”, HoREA đề nghị.

Đối với việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị để đảm bảo hiệu quả, HoREA cho rẳng cần phải có 2 điều kiện cụ thể.

Điều kiện thứ nhất, phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường để xác định chỉ số giá đất trong bảng giá đất là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định theo thuật toán xác suất thống kê, ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (AI); hoặc phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận, để phấn đấu trong khoảng 05 năm tới đây sẽ xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.

Cụ thể, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu thuế chuyển nhượng nhà đất bằng 2% giá trị hợp đồng, không phân biệt việc chuyển nhượng nhà đất có lãi, hòa vốn hoặc bị lỗ; thời gian chờ hoàn thành Đề án 06, xây dựng Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, nhằm xây dựng “cơ sở dữ liệu lớn quốc.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị xem xét việc quy định “phương pháp định giá đất hàng loạt” để thực hiện xây dựng bảng giá đất, mà trên thực tế nước ta đã áp dụng  để xây dựng bảng giá đất trong 20 năm qua, thể hiện Bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều được xây dựng theo từng tuyến đường, từng đoạn đường, từng khu vực, không xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, mà cũng không thể và không cần thiết xây dựng Bảng giá đất đến từng thửa đất. 

Điều kiện thứ 2, phải xây dựng được “các hệ số điều chỉnh giá đất” phù hợp theo từng khu vực, như Tp.HCM chia thành 5 khu vực giá đấ); hoặc theo từng loại dự án bất động sản; hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án… và 1 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi 01 hoặc một số “hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.