Địa kinh tế - lợi thế khó sao chép

Báo cáo thị trường công nghiệp mới nhất của Savills tháng 12/2025 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc duy trì ở mức cao, đạt 86% với giá đất trung bình 141 USD/m²/chu kỳ thuê. 

Một trong những yếu tố nền tảng giúp miền Bắc giữ được nhịp FDI chính là vị thế địa kinh tế đặc biệt. Khu vực này nằm sát Trung Quốc - trung tâm sản xuất lớn nhất thế giới, tạo điều kiện thuận lợi cho mô hình “Trung Quốc +1” mà nhiều tập đoàn đa quốc gia đang theo đuổi.

Theo phân tích của Savills, sự dịch chuyển không đồng nghĩa với việc rời bỏ Trung Quốc hoàn toàn, mà là phân bổ lại chuỗi sản xuất để giảm rủi ro địa chính trị và tối ưu chi phí logistics. Trong cấu trúc đó, miền Bắc Việt Nam trở thành mắt xích bổ sung hiệu quả nhờ khoảng cách địa lý ngắn, kết nối đường bộ - đường biển thuận tiện và năng lực tiếp nhận dự án ngày càng được cải thiện.

Hệ thống cảng biển Hải Phòng - Quảng Ninh đóng vai trò cửa ngõ xuất khẩu chiến lược. Cùng với đó là mạng lưới cao tốc liên vùng như Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Lạng Sơn, Nội Bài - Lào Cai, Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái… rút ngắn thời gian vận chuyển nguyên vật liệu và hàng hóa thành phẩm. Sân bay quốc tế Nội Bài và Vân Đồn cũng góp phần hoàn thiện chuỗi logistics.

Quan sát từ góc độ doanh nghiệp phát triển hạ tầng, đại diện ROX iPark cho rằng xu hướng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam thực chất là quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng. “Nhà đầu tư cần một điểm đến có thể kết nối nhanh với đối tác, cảng biển và thị trường tiêu thụ, đồng thời rút ngắn thời gian triển khai dự án”, đại diện doanh nghiệp cho biết.

Trong bối cảnh đó, các KCN Gia Lộc (Hải Phòng), Minh Quang (Hưng Yên), Quế Võ III (Bắc Ninh) và Bỉm Sơn A (Thanh Hóa) do ROX iPark phát triển đang trở thành những mắt xích mới trong bản đồ công nghiệp miền Bắc. Nhờ vị trí kết nối thuận lợi với hệ thống cảng biển, sân bay và các trung tâm sản xuất lớn của vùng, các dự án này hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Cuộc đua nâng cấp KCN theo tiêu chuẩn mới

Nếu giai đoạn trước, FDI vào miền Bắc tập trung nhiều vào dệt may, lắp ráp đơn giản, thì hiện nay bức tranh đã thay đổi đáng kể. Savills cho biết nhóm ngành điện tử, bán dẫn, thiết bị thông minh và sản xuất linh kiện chính xác đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu khách thuê mới.

Sự hiện diện của các tập đoàn công nghệ toàn cầu đã kéo theo hệ sinh thái doanh nghiệp vệ tinh, tạo thành cụm sản xuất chuyên sâu. Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với hạ tầng khu công nghiệp: không chỉ đủ diện tích mà còn phải đáp ứng tiêu chuẩn về điện ổn định, nguồn năng lượng tái tạo, xử lý nước thải, và các tiêu chí ESG.

Savills nhấn mạnh, ESG đang trở thành “giấy thông hành” bắt buộc đối với nhiều doanh nghiệp xuất khẩu sang Mỹ và châu Âu. Nhà đầu tư yêu cầu khu công nghiệp phải minh bạch về phát thải, có giải pháp tiết kiệm năng lượng và lộ trình chuyển đổi xanh rõ ràng.

Những yêu cầu này đang tạo ra cuộc cạnh tranh nâng cấp hạ tầng giữa các nhà phát triển khu công nghiệp, từ quản trị vận hành bằng công nghệ đến các giải pháp năng lượng sạch và tiêu chuẩn ESG. 

Trong xu hướng đó, ROX iPark là một trong những nhà phát triển hạ tầng đang đẩy mạnh mô hình khu công nghiệp thông minh, tích hợp quản lý vận hành bằng công nghệ số tại nhiều dự án. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng hợp tác cùng các đối tác để cung cấp giải pháp tổng thể (Solution Package) cho nhà đầu tư, từ pháp lý, xây dựng, tài chính đến quản lý tài sản.

Cũng theo đại diện ROX iPark, nhiều doanh nghiệp SME đến từ Đài Loan, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản… khi lần đầu đầu tư ra nước ngoài thường gặp khó khăn về thủ tục pháp lý, hiểu biết thị trường và quá trình thiết lập vận hành ban đầu. Để giải quyết bài toán này, các KCN được quy hoạch với diện tích linh hoạt cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời tích hợp mô hình “Solution Package” kết nối hạ tầng với dịch vụ tài chính, pháp lý và vận hành.

Theo đó, doanh nghiệp có thể tiếp cận đồng thời giải pháp từ phát triển hạ tầng, ngân hàng và quản lý tài sản trong một hệ sinh thái liên kết. 

Khi dòng vốn toàn cầu tiếp tục dịch chuyển theo hướng an toàn và bền vững, những địa phương và chủ đầu tư hạ tầng biết đi trước một bước về chuẩn mực vận hành, công nghệ và pháp lý sẽ là bên giữ được lợi thế. Miền Bắc, với nền tảng địa kinh tế đặc thù và sự tham gia ngày càng chủ động của các nhà phát triển hạ tầng như ROX iPark, đang cho thấy khả năng không chỉ thu hút mà còn “giữ chân” dòng vốn FDI chất lượng cao - yếu tố then chốt để nâng tầm vị thế sản xuất của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu.