Ngoài nguồn tài chính còn có điều gì ?

Khảo sát tại một số sàn giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian gần đây, có thể nhận thấy một thực tế là phần lớn các giao dịch BĐS thành công đều tập trung ở các căn hộ có diện tích nhỏ hoặc trung bình, giá thành vừa phải (giao động từ 1 - 1.5 tỷ đối với căn hộ ở khu vực ngoại thành và từ 2 - 2,5 tỷ đối với căn hộ trong nội thành). Có thể kể đến một số ví dụ cụ thể như: Dự án CT2 Trung Văn của Vinaconex3, Dự án CT2A thuộc khu đô thị Tân Tây Đô (huyện Hoài Đức), Dự án Housing Complex 136 Hồ Tùng Mậu của Vinaconex7… Sau khi mở bán, các đơn vị phân phối đã bán gần hết các căn hộ có diện tích nhỏ chỉ trong một thời gian ngắn.

Trong khi đó, thị trường căn hộ cao cấp lại rất “ế ẩm”. Tỷ lệ giao dịch thành công của các dự án này chỉ đạt khoảng 30%. Không nói đâu xa, chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay có hàng loạt các dự án căn hộ cao cấp đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn bàn giao nhưng vẫn không thể “bán được hàng”, có thể kể đến một số dự án như Discovery Complex, Mandarin Garden…

Lý giải về thực trạng này, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư BĐS Thái Minh Quang, một trong những doanh nghiệp đang phân phối nhiều dự án BĐS hiện nay cho biết: Nguyên nhân trước hết phải kể đến đó là yếu tố giá thành của căn hộ. Đối với một căn hộ thuộc phân khúc căn hộ cao cấp, giá thành của nó trên 1 m2 đã cao hơn rất nhiều so với một căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Đó là chưa kể đến yêu tố về diện tích khi mà một căn hộ cao cấp thường có diện tích trên 100 (120)m2, trong khi đó, căn hộ bình dân chỉ có diện tích dưới 70 (80) m2.

Như vậy, nếu nhân lên thì tổng giá thành của một căn hộ là rất lớn, vượt qua mức có thể chi trả của những hộ dân có điều kiện kinh tế trung bình khá, nhất là trong thời buổi kinh tế khó khăn như hiện nay.

Tuy nhiên, cũng theo ông Giang thì yếu tố về giá thành không phải là tất cả nguyên nhân của thực trạng “ế ẩm” này. Đứng trên cương vị là Chủ tịch của một doanh nghiệp phân phối BĐS, ông Giang cho biết: Đối với những dự án “thực sự cao cấp” thì việc tiêu thụ chúng cũng không phải là quá khó khăn.

Khi khách hàng bỏ tiền ra mua một căn hộ, đương nhiên họ cũng muốn nhận lại cho xứng đáng với đồng tiền của mình. Đó là lý do tại sao những căn hộ chung cư có chất lượng tốt, đáp ứng được những yêu cầu như vị trí thuận lợi, thiết kế đẹp, hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội đầy đủ, quản lý bài bản, chuyên nghiệp… thì dù diện tích căn hộ có lớn hơn 100m2, thậm chí là lớn hơn 120m2 thì nó vẫn đắt khách như thường.

Nằm trên đường Lạc Long Quân, dự án Watermark sở hữu vị trí đẹp, thiết kế đặc biệt sang trọng. Chính vị vậy mà mặc dù được rao bán với giá cao ngất ngưởng (46 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT, riêng với các căn hộ có ban công hướng ra Hồ Tây được chào bán với giá khoảng 60 triệu đồng/m2) nhưng đến nay, các căn hộ của dự án này cũng đã gần bán hết. Bên cạnh đó, một số dự án khác cũng rất hút khách trong thời gian vừa qua như Lancaster, Platinum Residences, Skyline Văn Quán, D'.Le Pont Dor Hoàng Cầu...

Trong khi đó, các căn hộ có diện tích lớn tại những dự án bình dân lại rất khó bán, do không đáp ứng được những nhu cầu khắt khe của khách hàng.

Giải pháp tối ưu là nâng cao chất lượng sản phẩm

Để giải quyết lượng tồn kho BĐS ở những căn hộ có diện tích lớn, các chủ đầu tư có thể thực hiện chuyển đổi các dự án BĐS từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chia nhỏ diện tích căn hộ. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ có thể áp dụng khi dự án chưa xây dựng. Hơn nữa, việc chia nhỏ căn hộ nếu không được tính toán kĩ lưỡng, về lâu về dài sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết cấu chung của toà nhà, gây quá tải cho các dịch vụ hạ tầng, trường học, cơ sở y tế, giao thông… ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của những người dân xung quanh.

Chính vì vậy, giải pháp tối ưu nhất đối với các căn hộ cao cấp là các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sử dụng cho những căn hộ này, bổ xung những dịch vụ cần thiết, hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, cơ sở kỹ thuật, tăng cường dịch vụ an ninh… khiến cho khách hàng thực sự cảm thấy hài lòng. Khách hàng phải cảm nhận được sự cao cấp “thực sự” của căn hộ, xứng đáng với đồng tiền mà họ đã bỏ ra. Chất lượng căn hộ chính là yếu tố quan trọng nhất để thu hút khách hàng. Nếu không làm được điều đó thì mọi “chiêu trò” giảm giá, giảm lãi xuất hay khuyến mại “khủng” cũng không thể mang lại những hiệu quả tích cực.

Thu Phương