Theo báo cáo của DTJ Industrial, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục phát đi những tín hiệu khả quan khi có thêm nhiều dự án đầu tư bất động sản công nghiệp mới được chấp thuận góp phần bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

Tính tới thời điểm hiện tại trên cả nước có 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch. Trong đó, 397 KCN đã được thành lập, với 292 KCN đã đi vào vận hành.

Riêng trong năm 2025, nguồn cung bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng nhanh. Tổng diện tích đất KCN đang hoạt động trên cả nước ước đạt khoảng 60.000 ha, tăng thêm hơn 2.000 ha so với năm 2024.

Năm 2025, Chính phủ đã phê duyệt mới và mở rộng trên 20 KCN, tập trung tại miền Bắc và miền Trung, phản ánh xu hướng dịch chuyển sản xuất dài hạn.

Song song với KCN truyền thống, nguồn cung kho xưởng xây sẵn và nhà xưởng cao tầng tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh và TP HCM.

Tổng diện tích kho – nhà xưởng xây sẵn đưa ra thị trường năm 2025 ước tăng 15–18%, nhằm đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp logistics và các nhà đầu tư FDI cần triển khai nhanh.

DTJ Industrial nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 ghi nhận sự chuyển dịch rõ rệt từ mô hình KCN thuần sản xuất sang KCN tích hợp đa chức năng.

Các mô hình mới kết hợp sản xuất – logistics – dịch vụ – đô thị công nghiệp, giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành và thu hút lao động.

Bên cạnh đó, nhà xưởng xây sẵn, kho cao tầng và KCN xanh trở thành xu hướng chủ đạo. Nhiều dự án áp dụng tiêu chuẩn LEED, sử dụng điện mặt trời áp mái và hệ thống tái chế nước.

Theo các đơn vị tư vấn, hơn 30% dự án mới giai đoạn 2025–2027 định hướng phát triển theo tiêu chí xanh, phản ánh yêu cầu ngày càng cao từ các tập đoàn toàn cầu. Tỷ lệ lấp đầy tại các dự án thế hệ mới thường đạt trên 80% ngay trong 1–2 năm đầu vận hành.

Cũng theo báo cáo của DTJ Industrial, giá bất động sản trong nước tiếp tục leo thang mạnh. Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân tăng gần gấp đôi so với năm 2019, trong khi các đô thị lớn khác tăng 56–73%.

Riêng năm 2025, đất nền, biệt thự và liền kề tăng thêm khoảng 30%. Dù nguồn cung nhà ở tăng gấp 1,5 lần so với 2024, mặt bằng giá vẫn ở mức kỷ lục, đẩy chi phí đất, bao gồm đất KCN, tăng cao.

Trong khi đó, giá thuê đất KCN năm 2025 tiếp tục cao hơn cụm công nghiệp từ 20 35%, nhờ hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng tiếp cận FDI. Trung bình, giá thuê đất KCN dao động 120–180 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi cụm công nghiệp phổ biến ở mức 80–120 USD/m2, phù hợp với doanh nghiệp nội địa và công nghiệp hỗ trợ.

Theo vùng miền, miền Bắc duy trì mặt bằng giá cao nhất với các điểm nóng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên (140–180 USD/m2). Miền Nam ổn định ở mức 120–160 USD/m2, trong khi miền Trung cạnh tranh hơn (70–100 USD/m2).

Giá thuê kho xưởng xây sẵn dao động 4,5–6 USD/m2/tháng tại miền Bắc và Nam, thấp hơn tại miền Trung với mức giá dao động từ 3-4,5 USD/m2/tháng.

DTJ Industrial dự báo, công nghiệp – thương mại sẽ tiếp tục phát triển theo hướng nâng cao chất lượng và hiệu quả sử dụng vốn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp ưu tiên thuê kho xưởng xây sẵn hoặc sử dụng dòng tiền nhàn rỗi để đầu tư xây dựng cho thuê lại nhờ khả năng triển khai nhanh, tối ưu dòng tiền và linh hoạt điều chỉnh chiến lược, khiến mô hình đầu tư này tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thị trường.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều triển vọng, do nhóm doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ có tầm nhìn dài hạn đầu tư mô hình bất động sản công nghiệp linh hoạt, vừa sản xuất vừa cho thuê, nhằm tối ưu hiệu quả sử dụng đất, tạo dòng tiền ổn định và thích ứng biến động đơn hàng.