Là công ty cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới, Savills vinh dự kỷ niệm 20 năm hoạt động tại thị trường Việt Nam (1995 - 2015). Để đánh dấu cột mốc quan trọng này, Savills Việt Nam vừa công bố một nghiên cứu về sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong toàn cảnh kinh tế xã hội suốt hai thập kỷ qua.

Theo nghiên cứu của Savills, chu kỳ tác động rõ nét tới thị trường bất động sản Hà Nội dao động từ năm 2006 - 2010. So sánh với các quốc gia trên thế giới, chu kỳ bất động sản khu dân cư của Việt Nam dường như ngắn hơn rất nhiều. Trong khi chu kỳ ở Anh thường là 10 năm, Úc là 7 năm còn ở Việt Nam chỉ gần 5 năm. Theo đánh giá của đơn vị tư vấn này, đây là kết quả của việc Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ một cách trực tiếp hơn những nước khác.

Giá nhà tại Hà Nội năm 1995 khoảng 200 USD/m2, tới nay khoảng 1.200 USD/m2. Giá căn hộ tại TP.HCM từ 600 USD/m2 năm 1995, tăng lên cao nhất trên 1.600 m2/m2 vào năm 2008 và giảm tới nay còn khoảng trên 1.000 USD/m2. Nhìn chung giá nhà có xu hướng tăng lên. Chu kỳ tác động rõ nét tới thị trường bất động sản Hà Nội từ năm 2006 - 2010 và từ năm 2006 - 2008 tại TP.HCM.

Theo Savills, trong 20 năm qua đã có những thay đổi lớn trong nền kinh tế và dân số của Việt Nam. Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển dịch dân số từ nông thôn đến thành thị, và nền kinh tế chuyển đổi từ nông nghiệp sang công nghiệp. Quy mô hộ gia đình giảm, thúc đẩy sự tăng trưởng của các phân khúc nhà ở. Việt Nam có nguồn dân số trẻ và lực lượng lao động tri thức. 

Theo nghiên cứu của Tập đoàn tư vấn Boston (BCG), Việt Nam có sự gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh nhất Đông Nam Á, dự kiến tăng lên 33 triệu người cho tới năm 2020, gần gấp ba lần con số 12 triệu người năm 2012. Trong hai thập kỷ vừa qua, tương ứng với khoảng thời gian Savills có mặt và hoạt động tại thị trường, cơ cấu kinh tế và nhân khẩu học của Việt Nam đã thay đổi đáng kể trong những lĩnh vực then chốt, tạo ra những ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản.

Thực trạng hiện nay cho thấy, Việt Nam là một trong 10 quốc gia nhận kiều hối nhiều nhất thế giới, đó cũng là yếu tố đóng góp chủ yếu vào GDP. Đầu tư bất động sản trực tiếp cũng có lợi khi nhận được khoảng 17% đến 20% tổng lượng kiều hối. Bởi khi có nhiều người Việt sinh sống ở hải ngoại quay trở về thì việc tiếp cận với kiều hối sẽ dễ dàng hơn. Gần đây, Chính phủ đã nhận ra lợi ích này thông qua việc sửa đổi Luật Nhà ở, với việc cho phép Việt Kiều được hoàn toàn sở hữu bất động sản trong nước. 

Cũng theo Savills, trong giai đoạn trước, sự cạnh tranh để tìm kiếm nguồn vốn trong khu vực tương đối hạn chế, cho đến đầu những năm 2000, Việt Nam trở thành tâm điểm của đầu tư nước ngoài và đạt đỉnh điểm vào năm 2008 với lượng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký lên tới gần 70 tỷ đô la Mỹ. Từ đó tới nay, chất lượng nguồn vốn FDI đang có chiều hướng được cải thiện đáng kể với sự gia tăng về tỷ lệ hấp thụ của nguồn vốn này.

Nhận định về vấn đề này, ông Neil Macgregor - Tổng Giám đốc điều hành Savills Việt Nam chia sẻ: “Rất nhiều thành tựu đã đạt được trong gần 20 năm qua. Những yếu tố kể trên kết hợp với tiềm năng lớn mạnh của khu vực Đông Nam Á cùng những triển vọng đến từ các thị trường mới nổi, tất cả đã khiến Việt Nam trở thành một điểm đến đầy thu hút đối với các doanh nghiệp. Savills cam kết sẽ luôn nỗ lực để tiến xa hơn, đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam”.

Trải qua 20 năm, thị trường BĐS Việt Nam có những bước thăng trầm, từ lúc sốt nóng hầm hập tới nay vẫn đang chậm chạp hồi sinh. Mỗi bước thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản. 

Cơn sốt 1993-1994: Diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Giai đoạn đóng băng 1995-1999: Sau cơn sốt mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế.

Bùng nổ 2001-2002: Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm, thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002. 

Nguội lạnh 2002-2006: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Sốt nhà đất 2007-2010: Sau 4 năm trầm lắng, thị trường bất động sản lại sốt nóng sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO. Cơn sốt này diễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao.

Chỉ trong vòng 20 năm trở lại đây thị trường nhà đất Việt Nam đã trải qua 6 lần sốt giá và suy giảm. Nhìn lại lịch sự của thị trường BĐS có thể thấy, chu kỳ diễn ra ngày càng phức tạp hơn và không một chuyên gia nào có thể đoán trước được thời thế.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Savills, Vietnamnet)