Doanh nghiệp địa ốc dồn dập phát hành cổ phiếu 

Trong năm 2026, thị trường ghi nhận xu hướng các doanh nghiệp địa ốc tích cực tìm kiếm các phương án tăng cường nguồn vốn. Trước những rào cản và thách thức từ kênh tín dụng ngân hàng cùng thị trường trái phiếu, việc phát hành thêm cổ phiếu đã trở thành giải pháp huy động vốn được ưu tiên lựa chọn.

Tại Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL), doanh nghiệp sở hữu những khoản nợ trái phiếu lớn, nhưng liên tục khất hạn thanh toán. Doanh nghiệp địa ốc này chọn hướng huy động vốn qua phát hành cổ phiếu.

Theo đó, ngày 11/6 vừa qua, Novaland chốt danh sách cổ đông để phát hành cổ phiếu thưởng cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 40:3, có nghĩa là cổ đông sở hữu 40 cổ phiếu sẽ được nhận thêm 3 cổ phiếu mới.

Với hơn 2,23 tỷ cổ phiếu đang lưu hành trên thị trường, ước tính doanh nghiệp sẽ phát hành thêm hơn 167,5 triệu cổ phiếu. Việc hoàn tất đợt chi trả này sẽ nâng quy mô vốn điều lệ của Novaland lên hơn 24.000 tỷ đồng.

Ngoài việc chia cổ phiếu thưởng, kế hoạch tăng vốn của Novaland được Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 phê duyệt hồi tháng 4 còn bao gồm phương án chào bán riêng lẻ tối đa 800 triệu cổ phiếu. Giá phát hành sẽ được xác định không thấp hơn 75% mức giá đóng cửa bình quân của 30 phiên giao dịch trước ngày Hội đồng quản trị phê duyệt phương án. 

Cùng với đó, công ty dự kiến phát hành hơn 111,7 triệu cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP) năm 2026 với mức giá tối thiểu 10.000 đồng/cổ phiếu.

Tiền thu về nhằm cải thiện tình hình tài chính và triển khai các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, The Grand Manhattan và Victoria Village.

Nếu hoàn tất toàn bộ các phương án phát hành trong năm 2026, vốn điều lệ của Novaland có thể tăng lên tối đa gần 35.000 tỷ đồng.

Cùng mục đích cơ cấu nợ, năm nay, CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã: HPX) sẽ chào bán riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cp, tương đương tổng giá trị 1.500 tỷ đồng, qua đó tăng vốn điều lệ lên gần 4.542 tỷ đồng. Số cổ phiếu này sẽ được chào bán cho không quá 100 nhà đầu tư và bị hạn chế chuyển nhượng một năm.

Dự kiến với số tiền thu được, doanh nghiệp sẽ dùng 500 tỷ để thanh toán các khoản nợ đến hạn, 500 tỷ để bổ sung vốn tự có nhằm triển khai thực hiện dự án Khu đô thị mới Mai Pha (Lạng Sơn). 500 tỷ còn lại phục vụ M&A và thực hiện dự án tại các tỉnh Phú Thọ, Bắc Ninh, Hà Nội... Đồng thời hợp tác đầu tư, liên doanh/liên kết, nhận chuyển nhượng vốn/cổ phần tại các công ty có tiềm năng.

Phát hành cổ phiếu nhằm tái cơ cấu danh mục và đầu tư dự án, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) dự kiến chào bán gần 199,6 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cp theo tỷ lệ 5:1 (Cổ đông sở hữu 5 cổ phiếu có quyền mua 1 cổ phiếu mới). Quyền mua không được chuyển nhượng. Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2026, sau khi có chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Nếu hoàn tất, Phát Đạt có thể thu về xấp xỉ 2.000 tỷ đồng. 

Theo kế hoạch, phần lớn số tiền thu về sẽ tiếp tục dùng cho các thương vụ M&A và phát triển dự án mới. Trong đó, 1.550 tỷ đồng dự kiến rót vào dự án ven sông Hàn tại Đà Nẵng. Khoản tiền bao gồm chi phí nhận chuyển nhượng 99% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point từ cá nhân ông Võ Ngọc Châu và bổ sung vốn triển khai dự án.

Doanh nghiệp địa ốc này còn thu mua cổ phần khoảng 300 tỷ đồng trong CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN - chủ đầu tư dự án 239 Cách Mạng Tháng 8 (TP. HCM) - từ CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh. Thời gian giải ngân dự kiến trong năm 2026.

Những năm gần đây, Phát Đạt liên tục đẩy mạnh các hoạt động tăng vốn. Trong năm 2025, doanh nghiệp thực hiện ba đợt phát hành gồm: 34,1 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ, 72,6 triệu cổ phiếu trả cổ tức và 18 triệu cổ phiếu theo chương trình ESOP. Trước đó, năm 2024, công ty cũng chào bán 134,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Tương tự, CTCP Tập đoàn C.E.O (mã: CEO) vừa chốt danh sách cổ đông để thực hiện quyền nhận cổ tức năm 2025 bằng cổ phiếu. Theo đó, ngày đăng ký cuối cùng là ngày 10/06/2026, tương ứng với ngày giao dịch không hưởng quyền là ngày 09/06/2026. Cổ phiếu không bị hạn chế chuyển nhượng.

Tỷ lệ chi trả là 5% (100:5), tức cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu được nhận 5 cổ phiếu mới. Với hơn 567,4 triệu cổ phiếu đang lưu hành, doanh nghiệp địa ốc này sẽ phát hành thêm hơn 28,3 triệu cổ phiếu mới để trả cổ tức đợt này, qua đó tăng vốn điều lệ từ 5.674 tỷ đồng lên 5.957 tỷ đồng. Tổng giá trị phát hành tính theo mệnh giá hơn 283,7 tỷ đồng.

Ngoài tăng vốn qua trả cổ tức, CEO Group còn dự kiến triển khai hai đợt phát hành cổ phiếu khác trong năm 2026 đã được Đại hội đồng cổ đông thường niên thông qua vào ngày 24/04/2026.

Phương án thứ nhất là chào bán gần 96,5 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ thực hiện quyền 100:17. Giá chào bán được ấn định ở mức 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến giúp doanh nghiệp thu về khoảng 965 tỷ đồng.

Phương án thứ hai là phát hành hơn 17 triệu cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP) với mức giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về hơn 170 tỷ đồng. 

Tổng số vốn dự kiến huy động từ hai kế hoạch trên đạt khoảng 1.135 tỷ đồng. Doanh nghiệp địa ốc này dự kiến phân bổ nguồn tiền huy động vào các mục đích: đầu tư khoảng 535 tỷ đồng cho dự án Khu biệt thự cao cấp Sonasea Residences; đầu tư 100 tỷ đồng vào công trình Trung tâm y tế, thương mại dịch vụ và văn phòng tại lô đất CC-4 thuộc khu đô thị mới trên các lô đất N1+N3 tại Quốc Oai, Hà Nội.

Phần vốn còn lại sẽ được dùng để tăng vốn cho các đơn vị thành viên, trong đó Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp C.E.O dự kiến nhận thêm 400 tỷ đồng và Công ty TNHH C.E.O Quốc tế nhận thêm 100 tỷ đồng.

Doanh nghiệp địa ốc "khát vốn"?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một làn sóng tăng vốn quy mô lớn chưa từng có kể từ sau giai đoạn khủng hoảng trái phiếu 2022 - 2025. Động thái này diễn ra trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu sôi động trở lại nhưng áp lực đáo hạn vẫn rất lớn. Theo nhiều tổ chức phân tích, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn trong giai đoạn 2026 - 2027. Trong khi đó, tín dụng ngân hàng chưa thực sự nới lỏng.

Không khó để nhìn thấy áp lực tài chính đang đè nặng lên doanh nghiệp địa ốc. Theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản trong quý I năm 2026 giảm gần 24% theo quý và giảm 14% so với cùng kỳ, còn khoảng 115.650 giao dịch. Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Gorup ghi nhận toàn thị trường chỉ đạt khoảng 11.100 sản phẩm giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước.

Thanh khoản thị trường suy yếu khiến dòng tiền doanh nghiệp ngày càng căng thẳng. Trong bối cảnh đó, cổ phiếu trở thành kênh huy động vốn khả dĩ nhất.

Điều đáng lo nằm ở chỗ phần lớn các kế hoạch phát hành lại diễn ra khi thị giá cổ phiếu bất động sản đã giảm sâu từ đầu năm. Việc tăng mạnh nguồn cung cổ phiếu trong giai đoạn hiện nay có thể tạo thêm áp lực giảm giá lên nhóm bất động sản. Rủi ro lớn nhất chính là sự pha loãng giá trị cổ phiếu. Khi doanh nghiệp phát hành thêm lượng lớn cổ phần, số cổ phiếu lưu hành tăng mạnh trong khi hiệu quả kinh doanh chưa cải thiện tương ứng.

Theo Báo cáo ngành Bất động sản 2026 của ACBS, từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ mức tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (dự kiến là 15%). ACBS cho rằng, các công ty bất động sản lớn, uy tín, có pháp lý dự án minh bạch sẽ được ưu tiên cấp tín dụng; còn các công ty bất động sản nhỏ lẻ, chưa hoàn thiện pháp lý dự án có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và phải huy động qua các kênh khác như trái phiếu.