Thị trường trái phiếu doanh nghiệp được ví như thị trường mở với "3 không": không có tài sản đảm bảo, không định mức tín nhiệm, không có đơn vị bảo lãnh phát hành. Cũng chính vì vậy, doanh nghiệp tận dụng công cụ này để huy động vốn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo, trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ lặp lại việc nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả mức lãi suất đã cam kết tương tự condotel.

"Ông lớn" bất động sản huy động hàng trăm tỷ qua phát hành trái phiếu

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) được biết đến là một trong những đơn vị có tỷ lệ huy động trái phiếu nhiều nhất trong giới bất động sản. Tính từ đầu năm đến nay, Phát Đạt đã phát hành trái phiếu 3 lần, tổng cộng trị giá hơn 500 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2020 của Phát Đạt.

Cụ thể, ngày 16/6, PDR lần đầu tiên phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu trong năm 2020, với giá trị lãi suất 13%/năm. Trái phiếu được đảm bảo bằng 9,15 triệu cổ phiếu PDR, là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền. Được biết, lượng trái phiếu trên đã được nhà đầu tư trong nước mua 30 tỷ đồng và phần còn lại thuộc về nhà đầu tư nước ngoài.

Tiếp đó vào ngày 2/7/2020, Phát Đạt huy động trái phiếu lần 2 thêm 300 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo cho đợt phát hành này là 25 triệu cổ phiếu PDR.

Ở lần huy động trái phiếu lần 2 của Phát Đạt được chia làm 3 đợt. Vào ngày 2/7/2020 và 3/8/2020, Công ty Phát Đạt đã phát hành thành công 2.820 trái phiếu đợt 1 và đợt 2 tương ứng với số tiền là 282 tỷ đồng. Mục đích cho đợt huy động lần này để tài trợ vốn cho các dự án thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định… Còn lại 18 tỷ đồng, Phát Đạt sẽ tài trợ vốn cho công ty con thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương.

Vào ngày 9/7/2020, Phát Đạt tiếp tục thông qua phương án phát hành trái phiếu lần thứ 3 theo phương thức riêng lẻ thêm 110 tỷ đồng. Trong đó, 100 tỷ đồng được mua bởi tổ chức nước ngoài. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được đảm bảo bằng 10,1 triệu cổ phiếu của PDR do bên thứ 3 sở hữu. Mục đích của đợt phát hành này là tăng quy mô hoạt động để tài trợ cho các dự án bất động sản của tổ chức phát hành và công ty con.

Các đợt phát hành trái phiếu trên đều có kỳ hạn một năm và kỳ trả lãi 3 tháng một lần với lãi suất 13% một năm. Tài sản thế chấp hầu như được Phát Đạt "cầm cố" bằng cổ phiếu PDR.

Trước đó, năm 2019, Phát Đạt đã huy động vốn đến 9 lần, trị giá lên tới hơn 1.500 tỷ đồng từ trái phiếu. Mục đích chủ yếu tài trợ dự án Nhơn Hội - Bình Định với lãi suất thấp nhất 9,5%/năm, cao nhất 14,15%/năm.

Tháng 6/2020, CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vân Đồn (CEO Vân Đồn) đã phát hành thành công 220 tỷ đồng trái phiếu trái phiếu kỳ hạn 36 tháng. Theo tìm hiểu, CEO Vân Đồn là công ty con của Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO Group) chiếm 90% tỷ lệ góp vốn.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có đảm bảo bằng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của CEO Vân Đồn.

Lãi suất được áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên là 10,5%/năm, các kỳ tiếp theo được tính theo lãi suất thả nổi và bằng lãi suất tham chiếu cộng 3,7%/năm.

Được biết, số tiền huy động này sẽ được CEO Vân Đồn sử dụng để thực hiện dự án đầu tư tại Khu liền kề 3 thuộc Dự án Khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City - Phân khu 1 tại xã Hạ Long, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

Tập đoàn đã sử dụng thửa đất số 245 có diện tích 3,29 ha với giá trị định giá hơn 342 tỷ đồng (tương ứng hơn 10,4 triệu đồng/m2) để đảm bảo cho lô trái phiếu này.

Tháng 2/2020, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) cũng công bố thông qua việc phát hành 180 tỷ đồng trái phiếu, với giá phát hành bằng mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu.

Tiếp đó, tháng 7/2020, An Gia tiếp tục thông qua phương án phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo lãnh thanh toán và có tài sản đảm bảo, chia làm 2 đợt phát hành. Đợt 1 phát hành vào quý III/2020 với khối lượng 6.000 trái phiếu, tương đương 600 tỷ đồng. Đợt 2 dự kiến quý 3 hoặc quý 4/2020, khối lượng 1.000 trái phiếu, tương đương 100 tỷ đồng.

Tháng 8/2020, Bất động sản An Gia báo cáo kết quả phát hành thành công 600 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 35 tháng cho tổ chức trong nước.

Ở kỳ tính lãi đầu tiên (3 tháng đầu), trái phiếu có lãi suất 11% mỗi năm. Còn những kỳ tính lãi tiếp theo, lãi suất trái phiếu được xác định bằng tổng của lãi suất tham chiếu và biên độ 3% mỗi năm.

Tương tự, Tập đoàn Apec đã thông qua phương án phát hành 30 triệu trái phiếu Happy18Bond với lãi suất lên tới 18%, kỳ hạn 5 năm cho nửa cuối năm 2020. Tổng giá trị phát hành dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng. Trái phiếu có mệnh giá phát hành là 100.000 đồng/trái phiếu.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo được phát hành riêng lẻ.

Theo kế hoạch của Apec, trái phiếu sẽ được phát hành vào ngày 15/12/2020 và đáo hạn vào ngày 14/12/2025. Tổ chức phát hành là CTCP chứng khoán châu Á Thái Bình Dương.

Nợ "cao như núi", dòng tiền biến động

Tại Phát Đạt, trong 9 tháng đầu năm 2020, tuy doanh thu có xu hướng tăng nhưng xét về tình hình sức khỏe tài chính, các chuyên gia chứng khoán lại không đánh giá cao.

Cụ thể, theo báo cáo tài chính quý III/2020, doanh nghiệp này hiện đang "ôm" khoản nợ lên đến 10.120 tỷ đồng, tăng hơn 500 tỷ đồng so với hồi đầu năm, cao gấp đôi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Trong đó, nợ vay ngắn hạn đạt 1.549 tỷ đồng, tăng gần 348 tỷ đồng so với hồi đầu năm, vay dài hạn đạt hơn 492 tỷ đồng, giảm hơn 478 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Đáng chú ý, lượng tiền và tương đương tiền cuả Phát Đạt chỉ còn hơn 46 tỷ đồng, giảm sâu so với hồi đầu năm (hơn 646 tỷ đồng), tương đương 0,3% tổng tài sản.

Hàng tồn kho của PDR cũng tăng đột biến, lên tới 9.870 tỷ đồng, chiếm tới 64% tổng tài sản của Phát Đạt (15.418 tỷ đồng).

Theo tìm hiểu, tồn kho nhiều nhất ở dự án The EverRich 2, một dự án khá "tai tiếng" của Phát Đạt, khi phải thế chấp dự án này cho các khoản vay trái phiếu, nhưng do áp lực nợ nần nên phải chuyển nhượng cho đối tác trong nước để phục vụ cho việc thanh toán nợ cũ. Nhưng đến nay việc hoàn tất chuyển nhượng dự án này trong bao lâu nữa vẫn là bài toán khó của Phát Đạt.

Tồn kho Phát Đạt còn ghi nhận ở các dự án lớn như dự án Khu du lịch Bến Thành – Long Hải (hơn 1.966 tỷ đồng), dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (gần 1.956 tỷ đồng).

Tại CEO Group, 9 tháng đầu năm 2020 lỗ gần 103 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi hơn 435 tỷ đồng. Đồng thời, 9 tháng qua doanh nghiệp ghi nhận 682 tỷ đồng doanh thu trong khi cùng kỳ ghi nhận hơn 3.166 tỷ đồng.

Tính đến 30/9/2020, tổng tài sản giảm 6% so với thời điểm đầu năm, ghi nhận gần 7.543 tỷ đồng. Trong đó, tiền và các khoản tương đương tiền giảm 16% so với hồi đầu năm, ghi nhận gần 170 tỷ đồng, chỉ chiếm 2,3% tổng tài sản. Khoản phải thu ngắn hạn cũng tăng lên 1.057 tỷ đồng.

Nợ phải trả của CEO Group đạt gần 3.999 tỷ đồng, chiếm tới 53% tổng tài sản và chiếm 113% vốn chủ sở hữu. Về dòng tiền, mục lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng vừa qua của CEO Group giảm mạnh 92% so với cùng kỳ, chỉ còn vỏn vẹn 111,8 tỷ đồng. Ngoài ra, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ cũng âm 31,7 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ 2019 đạt hơn 272 tỷ đồng.

Đáng chú ý, vay và nợ thuê tài chính của CEO Group cũng ghi nhận gần 2.280 tỷ đồng. CEO Group tăng vay dài hạn hơn 217 tỷ thông qua phát hành trái phiếu.

Tương tự, bất động sản An Gia cũng ghi nhận 5.190 tỷ đồng hàng tồn kho trong 9 tháng đầu năm 2020. Nợ phải trả lên đến 6.845 tỷ đồng, tăng 74% so với đầu năm, vượt vốn chủ sở hữu tới 3,6 lần. Trong đó có đến 69% là nợ ngắn hạn, tổng nợ vay ghi nhận 1.733 tỷ đồng, tăng 62% so với con số 1.070 tỷ đồng đầu năm.

Thực tế, nợ phải trả của An Gia liên tục tăng trong vài năm qua. Từ 1.450 tỷ đồng năm 2018 lên tới 6.845 tỷ đồng 9 tháng năm 2020. Đáng lưu ý, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này âm đến 191 tỷ đồng.