Hai vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản hiện nay

Sự ế ẩm của thị trường địa ốc và thanh khoản kém đã khiến niềm tin của nhà đầu tư và người mua giảm sút trong gần 2 năm vừa qua. Trong 9 tháng của năm 2023, thị trường bất động sản trong nước vẫn tiếp tục trầm lắng và nhiều khả năng vẫn chưa thể phụ hồi vào cuối năm nay. Vấn đề lớn nhất lúc này vẫn là câu chuyện dòng tiền và pháp lý dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, với sức mua rất yếu hiện nay đã dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là "chiếc phao cứu sinh" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Cũng theo vị này, rất mừng là mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã giao thêm hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống từ mức 11% đã giao từ quý 1 lên khoảng 14%. Với 3% hạn mức giao thêm thì các tổ chức tín dụng có thêm khoảng 358.000 tỷ đồng, nâng tổng nguồn cung tín dụng lên đến khoảng 1,1 triệu tỷ đồng để bơm vào nền kinh tế trong các tháng cuối năm.

Đồng thời, NHNN cũng đang nỗ lực triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng có tác động tích cực đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và người mua nhà tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về vấn đề pháp lý dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, trong những năm qua, thị trường vẫn còn đó những thăng trầm, thị trường gặp phải không ít khó khăn vướng mắc, nhất là về mặt pháp lý.

Trong đó, vướng mắc đầu tiên là sự chồng chéo về luật pháp, riêng bất động sản có 12 luật tác động chi phối, nếu rộng ra là 20 luật như: Luật Quy hoạch, Luật Phòng cháy chữa cháy,… muốn gỡ khó cho thị trường thì cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ.

Các bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất, dù quy trình thực thi rất tốt nhưng quá trình xây dựng vẫn xuất hiện những chồng chéo. Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình xây dựng Luật vẫn còn hạn chế.

Thời gian qua, Chính phủ, các bộ, ngành đã thể hiện quyết tâm của mình trong việc gỡ vướng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chưa bao giờ các chính sách về pháp lý và dự án bất động sản được ban hành quyết liệt và dồn dập như hiện nay.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong thời gian tới, các Bộ, ban ngành và địa phương vẫn cần tập trung rà soát, tháo gỡ vướng mắc về thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư để tăng nguồn cung, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn. Tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản cả về phía người bán và người mua...

"Giải cứu chính mình" - Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì?

Ở góc nhìn khác, tại diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia cho rằng, vấn đề mấu chốt để bất động sản hồi phục là phải khơi thông được nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, phục vụ đối tượng người dân có thu nhập thấp.

"Chỉ có tập trung phát triển phân khúc nhà ở này mới đủ sức tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới, tái cấu trúc lại toàn bộ thị trường. Từ đó, niềm tin của thị trường sẽ trở lại và khơi thông được thanh khoản. Nếu không phát triển nhà ở giá rẻ mà chạy theo phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, dù có giải cứu, thị trường sẽ vẫn phát triển theo lối mòn, không thực sự bền vững", ông Nghĩa khẳng định.

Để các doanh nghiệp tập trung phát triển nhà ở giá rẻ, vị chuyên gia này cho rằng, Chính phủ cần để các doanh nghiệp được “tự do”, tránh quy định về khung lợi nhuận, các thủ tục làm các nhà đầu tư nản lòng.

Ở góc độ tài chính, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu bày tỏ bất động sản là lĩnh vực liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực khác, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nếu bất động sản phục hồi tốt sẽ thúc đẩy được nhiều ngành hồi phục theo. Nhưng từ nay đến hết năm 2023 chỉ còn một quý, ngành này không có nhiều khả năng phục hồi để tạo ảnh hưởng mạnh mẽ đến tăng trưởng kinh tế.

"Bất động sản phục hồi phải tuân thủ theo nguyên tắc cung cầu, chu kỳ của thị trường. Muốn thúc đẩy thị trường nên tập trung nguồn lực phát triển nhà ở bình dân đang có nhu cầu ở thật rất lớn, tạo thanh khoản, lan tỏa dần dần thì bất động sản mới hồi phục bền vững", chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cũng cho rằng, thị trường bất động sản còn trầm lắng kéo dài, bởi những khởi sắc hiện nay không tạo được động lực đủ lớn để xoay chuyển cục diện thị trường.

Thị trường bất động sản cần cú huých để khôi phục niềm tin, thanh khoản giống như giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2014 trước đây và muốn làm được như vậy phân khúc nhà ở giá rẻ cần được đẩy mạnh phát triển để khơi thông thanh khoản.

Quý 4/2023 là thời điểm lĩnh vực bất động sản sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần

Nhận định về thị trường bất động sản quý 4/2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdonsgan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, thời điểm xuất hiện tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản sẽ diễn ra vào khoảng quý 4/2023 hoặc muộn hơn là quý 2/2024 tùy theo các điều kiện.

TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia - cũng nhận định từ quý 4/2023, những tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản sẽ xuất hiện rõ nét hơn.

“Vừa qua, các chính sách pháp lý liên quan đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua đã giúp hoàn thiện hành lang pháp lý, đưa thị trường bất động sản vào giai đoạn mới", ông Lực cho hay.

Tuy nhiên, ông Lực cũng lưu ý, chính sách gỡ vướng của Chính phủ khi đưa ra thị trường sẽ có độ trễ nhất định. Cần một khoảng thời gian để những chính sách có thể “ngấm” vào thị trường và phát huy tác dụng. Và cuối năm 2023 chính là thời điểm phù hợp để chính sách phát huy hiệu quả. 

Ngoài ra, nền kinh tế Việt Nam cũng đang đón nhận nhiều tín hiệu sáng như lạm phát, tỷ giá và lãi suất đều được kiểm soát khá tốt. Những tín hiệu này sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nêu quan điểm: Hiện nay, thị trường đã không còn xu hướng giảm giá mạnh và có thể đi ngang. Nhờ những chính sách về tín dụng của Nhà nước, ưu đãi của doanh nghiệp nhiều người dân có nhu cầu đã rục rịch xuống tiền.

“Trong giai đoạn vừa qua, có không ít nhà đầu tư bị ngộp hàng, chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn. Có trường hợp cắt lỗ sâu nhưng vẫn không thể thoát hàng do thị trường bất động sản trầm lắng. Thực tế, phần lớn những người này thường dùng đòn bẩy tài chính để đầu cơ, hy vọng bất động sản tăng giá cao trong ngắn hạn.

Vì vậy, nhà đầu tư này thường phải chịu áp lực lớn về tín dụng. Ngoài ra, còn có những nhà đầu tư chưa có nhiều kiến thức, không tìm hiểu kỹ sản phẩm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư nên dẫn đến tình huống xấu” - ông Khánh nói.

Tuy nhiên, theo ông Khánh, đối với tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt, vì vậy, trong quý 4/2023, thị trường có thể sẽ hồi phục. Nhưng nhà đầu tư muốn “gia nhập” vào thị trường bất động sản cần lưu ý 3 đặc điểm chính: Đảm bảo về mặt pháp lý, tính khai thác cao, đem lại dòng tiền ổn định.

Nhìn chung, các nhận định của chuyên gia đều cho rằng quý 4/2023 là thời điểm lĩnh vực bất động sản sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần dần ở một số phân khúc và thị trường chủ lực là các đô thị lớn. Nhưng thời điểm hiện tại, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tiếp tục “bắt mạch” thị trường, đưa ra những quyết sách chống khủng hoảng, nhằm duy trì hoạt động và chờ thời cơ đến, như: tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn giữ được khả năng kinh doanh; duy trì hệ thống điều hành trong điều kiện cắt giảm chi phí; giữ mối quan hệ với các chủ đầu tư, nguồn hàng; phát triển phân khúc hàng hóa mới để xử lý và cân đối dòng tiền.