DIG có gì để đứng trong tốp 10 doanh nghiệp bất động sản 2023?

Khi Vietnam Report công bố tốp 10 công ty bất động sản năm 2023 (vào tháng 4/2023), không ít người ngạc nhiên khi thấy DIG hiện diện, với vị trí thứ 8. Nguyên do là DIG đã có một năm 2022 khá “đáng quên”, khi doanh thu và lợi nhuận suy giảm mạnh, cũng như không thể hiện sự vượt trội so với nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng tầm cỡ.

Cụ thể, năm 2022, doanh thu thuần (sau kiểm toán) của DIG chỉ đạt 1.896 tỷ đồng, giảm 26% so với năm trước, thấp nhất kể từ sau năm 2017. Cơ cấu doanh thu cho thấy sự sụt giảm mạnh của mảng bất động sản (giảm 42%, đạt 1.137 tỷ đồng), trong khi đó mảng xây lắp và dịch vụ tăng trưởng, lần lượt tăng 56%, đạt 307 tỷ đồng và tăng 13%, đạt 175 tỷ đồng.

Trong năm, doanh thu tài chính đạt 86 tỷ đồng, tăng 2,3 lần, nhưng vẫn quá thấp so với chi phí tài chính lên tới 264 tỷ đồng, tăng 2,4 lần. Với chi phí bán hàng 102 tỷ đồng (giảm 48%) và chi phí quản lý tới 173 tỷ đồng (tăng 12%), lợi nhuận trước thuế năm 2022 của DIG giảm tới 84%, chỉ đạt 198 tỷ đồng, hoàn thành được 10,3% kế hoạch năm.

Khấu trừ thuế, lợi nhuận còn 191 tỷ đồng, giảm 80% so với năm trước. Đây là mức lợi nhuận sau thuế thấp nhất của DIG trong vòng 6 năm qua.

Kết quả “chạm đáy” chu kỳ kinh doanh này với DIG đã là một thất bại, đương nhiên lại càng không thể so sánh với các doanh nghiệp bất động sản cùng tầm cỡ khác. Chỉ xét riêng về chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế, DIG 198 tỷ đồng, kém xa các tên tuổi như: Hải Phát Invest (226 tỷ đồng), Saigonres (263 tỷ đồng), CEO (473 tỷ đồng), Hodeco (540 tỷ đồng), Đạt Phương (595 tỷ đồng), Đất Xanh (743 tỷ đồng), CII (1.057 tỷ đồng), Novaland (4.113 tỷ đồng)…

Về tài sản, tại ngày kết thúc năm 2022, tổng tài sản của DIG đạt 14.747 tỷ đồng, giảm 12% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 4.336 tỷ đồng, tăng 26%. Các khoản phải thu dài hạn đạt 2.381 tỷ đồng, giảm 42%. Hàng tồn kho đạt 5.923 tỷ đồng, tăng 54%. Như vậy, tổng giá trị hàng tồn kho và các khoản phải thu là 12.640 tỷ đồng, chiếm 85% tổng tài sản – một tỷ trọng đáng quan ngại.

Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày 31/12/2022 là 6.953 tỷ đồng, giảm 24% so với đầu năm. Nhưng điều kém vui là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ còn 1.465 tỷ đồng, giảm 16%.

Về dòng tiền, dòng tiền kinh doanh năm 2022 của DIG âm tới 2.206 tỷ đồng  (năm trước âm 1.966 tỷ đồng) do hàng tồn kho tăng mạnh (2.077 tỷ đồng), giảm các khoản phải trả (1.111 tỷ đồng), chi trả lãi vay (261 tỷ đồng)… Lưu chuyển tiền thuần cả năm âm 754 tỷ đồng, khiến tiền và tương đương tiền cuối kỳ còn 245 tỷ đồng.

Bước sang năm 2023, quý I tiếp tục là một quý buồn với DIG. Doanh thu thuần quý này chỉ 196 tỷ đồng, giảm 62% so với cùng kỳ; lợi nhuận gộp chỉ 42 tỷ đồng, giảm 75%. Trong khi đó, chỉ riêng chi phí tài chính (đạt 67 tỷ đồng) đã lớn hơn lợi nhuận gộp. Phải nhờ tới hoạt động tài chính (mang lại doanh thu 170 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần), DIG mới có lãi trước thuế 101 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ.

Về tài sản, chuyển biến đáng kể là các khoản phải thu dài hạn giảm được khoảng 1.000 tỷ đồng, song tỷ trọng của các khoản phải thu và hàng tồn kho trong cơ cấu tài sản vẫn không có gì thay đổi, đồng nghĩa chất lượng tài sản chưa có sự chuyển biến căn bản nào.

Khắc khoải tìm vốn

Một vấn đề đau đầu khác của DIG trong năm qua là câu chuyện nguồn vốn. Năm 2022, DIG đã phải hủy bỏ cả 2 phương án là phát hành 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (kế hoạch ban đầu là hút về 3.000 tỷ đồng, sau giảm xuống 1.500 tỷ đồng để đổ vào dự án khu đô thị du lịch Long Tân) và phát hành 2.500 tỷ đồng hoặc 100 triệu USD trái phiếu.

Cùng với sự thất bại của việc phát hành, DIG cũng không thành công trong việc thu xếp khoảng 1.700 tỷ đồng cho các dự án: khu phức hợp Cap Saint Jacques (giai đoạn 2 – khối khách sạn, 424 tỷ đồng), khách sạn và hội nghị DIC Star Vị Thanh (290 tỷ đồng),  chung cư DIC Emera (A5) - Trung tâm Chí Linh (550 tỷ đồng) và nhà ở xã hội thuộc KĐTM Nam Vĩnh Yên (lô E4-29) – 430 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, DIG cũng phải mua lại 1.600 tỷ đồng trái phiếu (16.000 trái phiếu các lô DIGH2124002 và DIGH2124003) và tới quý I/2023 tiếp tục mua lại trước hạn 1.000 tỷ đồng trái phiếu nữa.

Chính vì không thu xếp được vốn, hoạt động đầu tư các dự án năm 2022 của DIG khá chậm chạp. Năm qua, DIG chỉ đầu tư được 2.101 tỷ đồng cho các dự án, gồm: Khu Trung tâm Chí Linh (111 tỷ đồng, đạt 12,9% kế hoạch năm), khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (292 tỷ đồng, đạt 17% kế hoạch),  khu đô thị du lịch Long Tân (883 tỷ đồng, đạt 43,6% kế hoạch năm), dự án A4+A5 (3 tỷ đồng, đạt 5,6% kế hoạch năm); khu phức hợp CSJ (56 tỷ đồng, đạt 11% kế hoạch năm), khu dân cư Hiệp Phước (32 tỷ đồng, đạt 40,2% kế hoạch năm), khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (11 tỷ đồng, đạt 29,2% kế hoạch năm), khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (301 tỷ đồng, đạt 20,2% kế hoạch năm), khu nhà ở Lam Hạ Center Point – Hà Nam (30 tỷ đồng, đạt 3,2% kế hoạch năm), khu dân cư thương mại Vị Thanh – Hậu Giang (304 tỷ đồng, đạt 37,7% kế hoạch năm) và các dự án khác gồm: Ba Hang, Gateway, Lanmark, DIC Phonenix, Quảng Bình 11,8 tỷ đồng.

Năm 2023, DIG lên kế hoạch đầu tư dự án như sau: 316 tỷ đồng vào dự án Khu Trung tâm Chí Linh, 595 tỷ đồng vào khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu, 109 tỷ đồng cho khu phức hợp Cap Saint Jacques, 6,4 tỷ đồng cho chung cư A5 (Emera), 692 tỷ đồng cho khu đô thị du lịch Long Tân, 142 tỷ đồng cho khu dân cư Hiệp Phước, 81 tỷ đồng cho khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, 714 tỷ đồng cho khu dân cư thương mại Vị Thanh, 435 tỷ đồng cho khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, 918 tỷ đồng cho khu nhà ở Lam Hạ Center Point – Hà Nam.

Tuy nhiên, kế hoạch này có thể thực hiện được bao nhiêu % thì vẫn còn là một dấu hỏi lớn, nhất là khi năm 2023 đã trôi qua một nửa với rất ít biểu hiện tích cực.

DIG cho biết năm nay, công ty vẫn thực hiện kế hoạch thu xếp vốn cho các dự án – đã không thể thực hiện trong năm 2022, gồm: khu phức hợp Cap Saint Jacques (giai đoạn 2 – khối khách sạn, 424 tỷ đồng), khách sạn và hội nghị DIC Star Vị Thanh (290 tỷ đồng), nhà ở xã hội thuộc KĐTM Nam Vĩnh Yên (lô E4-29) – 430 tỷ đồng. Chỉ riêng dự án chung cư DIC Emera (A5) - Trung tâm Chí Linh được điều chỉnh kế hoạch thu xếp vốn lên 1.044 tỷ đồng.

Ngoài ra, trong năm 2023, DIG cũng muốn thu xếp, bổ sung vốn vay cho các dự án: xây dựng khối condotel C4 thuộc khu phức hợp Cap Saint Jacques (250 tỷ đồng), đầu tư khu thấp tầng tại khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (250 tỷ đồng), đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị du lịch Long Tân (1.000 tỷ đồng), khu nhà ở Lam Hạ và dự án điểm du lịch sinh thái, vui chơi giải trí Hồ Ba Hang – Hà Nam (500 tỷ đồng), đầu tư nhà ở xã hội tại khu dân cư Hiệp Phước – Đồng Nai và khu dân cư thương mại Vị Thanh – Hậu Giang (200 tỷ đồng), chung cư A4 thuộc Khu Trung tâm Chí Linh (1.000 tỷ đồng)…

Có thể thấy, DIG vẫn nuôi tham vọng lớn trong việc phát triển dự án. Song, với việc phải đợi chờ đến lần tổ chức tiếp theo của đại hội đồng cổ đông thường niên 2023 trong tâm thế không biết trước có thành công hay không, sẽ là không quá khi nhà đầu tư cũng như thị trường tiếp tục những hoài nghi về DIG.