Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP), trong đó quy định mức thu nhập để được mua nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện hành, người có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng mới thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Song tại dự thảo mới, mức trần này đã được đề xuất nâng lên.

Cụ thể, ở dự thảo mới, Bộ Xây dựng đề xuất, đối với trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng.

Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng.

Với hộ gia đình đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 50 triệu đồng/tháng.

Các mức thu nhập đều được xác định dựa trên thu nhập thực nhận, có xác nhận từ cơ quan, doanh nghiệp và tính trong 12 tháng liền kề, từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.

Lý giải về đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết, dù nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua đã được cải thiện, nhưng khả năng tiếp cận của người dân vẫn còn rất hạn chế. Một trong những nguyên nhân chính là điều kiện thu nhập.

Khảo sát cho thấy, nhiều người rơi vào nhóm “lưng chừng” khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở thương mại.

Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho thấy, thu nhập phổ biến của người lao động đô thị dao động trong khoảng 21 - 35 triệu đồng/tháng với cá nhân và 41 - 55 triệu đồng/tháng với hộ gia đình.

Các đối tượng này không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định hiện nay nhưng lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại hiện có mức giá quá cao.

Hiện nay, giá bán nhà ở xã hội tại các đô thị lớn dao động từ 15 - 30 triệu đồng/m2. Như vậy với hộ gia đình điển hình (2 vợ chồng, 2 con) mua căn hộ 7m2 thì số tiền cần phải chi trả là khoảng 1,5 - 1,8 tỷ đồng.

Theo thông lệ quốc tế, chi phí nhà ở chiếm khoảng 30 - 35% thu nhập của hộ gia đình là phù hợp. Do vậy, với mức thu nhập 40 triệu đồng/tháng thì hộ gia đình có thể dành khoản 12 triệu đồng cho chi phí nhà ở.

Như vậy, theo Bộ Xây dựng, với giá trị căn hộ nhà ở xã hội nêu trên thì hộ gia đình cần khoảng 10 - 12 năm để mua được nhà ở xã hội (chưa tính chi phí lãi vay nếu có). Trong khi đó, nếu mua nhà ở thương mại (với giá trung bình khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2) thì thời gian sẽ cần khoảng 18 - 20 năm.

Cơ quan này đánh giá, việc tăng mức thu nhập bình quân để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội sẽ mở rộng đối tượng, giúp những người có thu nhập khoảng 25 triệu đồng/người/tháng có thể tiếp cận được nhà ở xã hội trong khi chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại với giá cao; góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng 2 con số; hỗ trợ thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội; góp phần cân bằng cung - cầu nhà ở, giảm giá nhà ở thương mại...

"Với những cơ sở chính trị, pháp lý và cơ sở thực tiễn nêu trên thì việc sửa đổi quy định hiện hành về điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là hết sức cần thiết", Bộ Xây dựng đánh giá.

Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận theo quy định trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được sử dụng và có giá trị trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được xác nhận.

Chính sách mới được kỳ vọng sẽ mở rộng đối tượng thụ hưởng, tăng thanh khoản cho phân khúc nhà ở xã hội, đồng thời góp phần cân bằng cung - cầu và giảm áp lực lên giá nhà thương mại.

Trước đó, nhiều địa phương, doanh nghiệp và người dân đã kiến nghị nới điều kiện thu nhập. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vào đầu tháng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi theo hướng linh hoạt, phù hợp với bối cảnh thực tế.

Các chuyên gia đánh giá, đây là bước đi cần thiết để “cởi trói” cho thị trường nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần đồng bộ thêm các giải pháp như tăng nguồn cung, cải cách thủ tục, đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng... Trong bối cảnh giá nhà vẫn neo cao, việc điều chỉnh được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn hiện nay khi nhiều người dân có thu nhập trung bình nhưng vẫn “đứng ngoài” chính sách, giúp họ tiến gần hơn tới giấc mơ an cư.