Đánh thuế toàn bộ diện tích đất ở

Tại dự thảo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp tổng hợp lấy ý kiến đưa ra những đề xuất hoàn thiện Luật thuế Bất động sản (BĐS).

Theo Bộ Tư pháp, trên cơ sở kinh nghiệm các quốc gia trên thế giới, để thực hiện chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước trong việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS, phát huy hiệu quả việc sử dụng biểu thuế lũy tiến, khắc phục hạn chế của chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN), đề nghị quy định thuế suất thuế BĐS theo hướng như sau:

Đối với đất ở, nhà ở (trừ nhà chung cư và đất xây dựng nhà chung cư) đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế BĐS đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn, điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư. Biểu thuế lũy tiến từng phần được xác định theo ngưỡng giá trị với các bậc trong biểu thuế lũy tiến.

Việc xác định ngưỡng giá trị để áp dụng biểu thuế lũy tiến đối với đất ở, nhà ở cần đảm bảo mục tiêu tạo được sự đồng thuận của người dân trong việc đánh thuế, cần có tính toán đến mức độ điều tiết, khả năng nộp thuế của người dân, đảm bảo hầu hết các thửa đất ở, nhà ở nông thôn, có giá trị thấp đến trung bình đều ở dưới ngưỡng, đảm bảo từng bước thu hẹp khoảng cách giữa người giàu và người nghèo, giữa nông thôn và thành thị, góp phần thực hiện mục tiêu quốc gia giảm nghèo và an sinh xã hội bền vững.

Về thuế suất, Bộ Tư pháp đề xuất, đối với đất ở đề nghị nâng mức thuế suất đối với đất ở, đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở. Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế , góp phần đảm bảo mục tiêu ban hành của chính sách và phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước. Việc đề xuất đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở xuất phát từ nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích, phù hợp với Hiến pháp và pháp luật có liên quan , phù hợp với thông lệ quốc tế do đa số các quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên, không phân biệt người có thu nhập cao hay thấp, chỉ một vài quốc gia tính thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng như Indonexia.

Tuy nhiên, theo Bộ Tư pháp, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu xây dựng chính sách thuế BĐS, cần thiết nghiên cứu mức thuế suất thuế BĐS đối với đất ở phù hợp, điều tiết hợp lý thu nhập của tổ chức, cá nhân, đồng thời quy định lộ trình tăng thuế suất phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành.

Đối với nhà ở, được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất. Do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế, theo đó, khi thực hiện đánh thuế BĐS đối với nhà ở, cần thiết loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố...) ra khỏi phạm vi điều chỉnh để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp, thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đồng thời để đảm bảo quyền có nhà ở của người dân đã được quy định tại Hiến pháp. Bộ Tư pháp đề nghị không đánh thuế đối với phần giá trị nhà ở dưới ngưỡng; đối với phần giá trị nhà ở trên ngưỡng, quy định lộ trình áp dụng mức thuế suất theo giai đoạn kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành nhằm đảm bảo tính khả thi và nhận được sự đồng thuận của người nộp thuế.

Thu thuế căn hộ chung cư trên 50 triệu/m2

Đối với nhà chung cư, bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, Bộ Tư pháp đềnghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường BĐS, hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân (đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế); thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp mức giá trên 50 triệu đồng/m2 góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Về thuế suất, đối với nhà chung cư, giá tính thuế được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà. Theo đó, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định mức thuế suất đối với nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế; các công trình xây dựng khác thuộc đối tượng chịu thuế: để tránh ảnh hưởng lớn đến sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, đề nghị áp dụng một mức thuế suất đối với các loại đất này (bằng mức thuế suất thấp nhất trong biểu thuế áp dụng đối với đất ở).

Đối với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích, Bộ Tư pháp dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một số quốc gia sử dụng thuế BĐS nhằm ngăn chặn hoạt động đầu cơ BĐS. Cụ thể, Latvia đánh thuế đất chưa sử dụng với mức gấp đôi áp dụng cho đất đã xây dựng. Tại Philippines, thuế đất chưa sử dụng được ấn định ở mức 5%, cao hơn gấp 5 lần so với thuế suất đối với đất đã xây dựng. Ở Nam Phi, con số này trung bình cao hơn hai lần so với đất đã xây dựng. Áp dụng thuế suất đối với đất trống cao hơn đáng kể sẽ khuyến khích phát triển, tăng cường hiệu quả sử dụng đất.

Do đó, Bộ Tư pháp khẳng định việc quy định mức thuế suất cao đối với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích là phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất. Quy định nêu trên cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng và thành công.

Theo đó, đề nghị áp dụng mức thuế suất cao đối với các loại đất này bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở.

Bên cạnh đó, theo Bộ Tư pháp, kinh nghiệm quốc tế cho thấy cơ cấu thuế suất thông thường được các quốc gia quy định tại Luật thuế. Tuy nhiên, có một số quốc gia giao cho chính quyền địa phương quy định cụ thể nhằm đảm bảo phù hợp với điều kiện từng địa phương. Một số quốc gia quy định mức thuế suất tối đa trong khi một số quốc gia quy định khung thuế suất và giao cho các địa phương quy định cụ thể mức thuế suất áp dụng tại địa phương. Việc giao thẩm quyền cho chính quyền địa phương quy định một số mức thuế suất nhất định sẽ khuyến khích các quyết định về thu - chi hiệu quả hơn cũng như tăng cường trách nhiệm giải trình của địa phương.

Hiện hành, nguồn thu từ thuế SDĐPNN và thuế SDĐNN ở Việt Nam là nguồn thu 100% thuộc NSĐP. Thuế BĐS nếu được ban hành sẽ thay thế cho chính sách thuế SDĐPNN và thuế SDĐNN hiện hành.

Do đó, để phù hợp với điều kiện thực tế của các địa phương, đề nghị giao HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh tăng mức thuế suất thuế BĐS tối đa không quá 50% mức thuế suất quy định chung trong trường hợp cần thiết.

Bộ Tư pháp đánh giá, việc đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở xuất phát từ nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích, phù hợp với Hiến pháp và pháp luật hiện hành cũng như với thông lệ quốc tế do đa số các quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên. Biểu thuế lũy tiến từng phần đối với đất được xác định theo ngưỡng giá trị góp phần tăng mức huy động thu đối với thửa đất có giá trị lớn.

Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế riêng đối với nhà, đất là phù hợp, dễ tạo được sự đồng thuận của người nộp thuế, đảm bảo có tính đến mức độ điều tiết, khả năng nộp thuế của người dân, chỉ điều tiết đối với đất và nhà có giá trị lớn, trên ngưỡng chịu thuế, đảm bảo mục tiêu mở rộng và khai thác tốt nguồn thu từ nhà, đất.

Việc quy định mức thuế suất cao đối với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang, chưa đưa vào sử dụng theo đúng quy định là phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất. Quy định nêu trên cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng và thành công.