Từ ngày 1/7 tới đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ chính thức có hiệu lực. Theo đó, chủ đầu tư (CĐT) dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Cụ thể, tại Điều 56 Luật kinh doanh Bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Đưa ra đánh giá về tác động của quy định này đối với thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định này sẽ làm hạn chế rủi ro cho khách hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai. Bởi thực tế ngay tại thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian vừa qua cũng có hàng loạt dự án đã huy động vốn của khách hàng nhưng vẫn “đắp chiếu” nhiều năm liền gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chính đáng của khách hàng khi mua căn hộ.

Như vậy, có thể thấy nhận thấy rõ ràng mục đích cuối cùng của quy định bắt buộc dự án phải được ngân hàng bảo lãnh trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là nhằm đảm bảo cho dự án sẽ hoàn thành đúng tiến độ, tránh việc chủ đầu tư “một tay che cả bầu trời”, dùng tiền của dự án sai mục đích dẫn đến dự án không được triển khai hoặc bàn giao chậm so với dự kiến...

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là nếu quyền lợi khách hàng là mục đích cuối cùng của quy định này thì đối với những dự án của chủ đầu tư thực sự uy tín có cần thiết phải ký bảo lãnh của ngân hàng? Bởi thực chất, việc dự án có đảm bảo tiến độ hay không phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực của chủ đầu tư. Thành công của dự án chính là sự khẳng định cho uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư trên thị trường. Còn đối với những chủ đầu tư đã không có năng lực hay có mục đích lừa đảo thì kể cả có phí bảo lãnh, dự án vẫn cứ bị chậm tiến độ như thường!

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cho rằng Đây là quy định nhằm phục vụ cho quyền lợi của khách hàng, chính vì vậy, nên phải để cho khách hàng tự nguyện. Nếu như khách hàng cảm thấy chưa tin tưởng chủ đầu tư thì phí bảo lãnh sẽ được tính vào giá căn hộ. Ngược lại, nếu khách hàng đã tin tưởng chủ đầu tư thì không có lý gì họ lại phải nộp thêm một khoản tiền nữa vào đơn giá khi mua căn hộ. 

Trong trường hợp này, khách hàng và chủ đầu tư sẽ có một thỏa thuận dân sự về việc ký quỹ bảo lãnh. Bởi lẽ, khi khách hàng đã bỏ ra một khoản tiền lớn để mua một căn hộ thì phí bảo lãnh dù chỉ là 1% cũng là số tiền không nhỏ - ông Hiệp phân tích.

Bên cạnh đó, ông Hiệp cũng cho rằng, Đối với quy định này, các cơ quan quản lý cũng cần có những phân định đối với các loại hình chủ đầu tư. Ít nhất là phải có sự phân biệt giữa những chủ đầu tư mới ra lò dự án đầu tay hay trong quá khứ đã có những va vấp với khách hàng... với những chủ đầu uy tín, có nhiều sản phẩm thành công trên thị trường. Quy định bảo lãnh không nên đánh đồng tất cả. Như vậy rõ ràng là không hợp lý và thiếu bình đẳng đối với các chủ đầu tư và cả đối với khách hàng!

Từ một quy định với mục đích ban đầu rất nhân văn, tuy nhiên, nếu thực hiện không khéo và không có những chế tài chặt chẽ đối với việc thực thi thì rõ ràng nó đang gây ra một sự hoang mang không hề nhỏ trên thị trường bất động sản. Chưa kể đến việc, chi phí bảo lãnh sẽ khiến giá nhà tăng lên và cuối cùng chính người mua nhà sẽ là đối tượng phải gánh chịu, trong khi, lợi ích của nó mang lại có lẽ vẫn còn nhiều vấn đề phải bàn!

Báo Kinh doanh và Pháp luật sẽ tiếp tục đăng tải loạt bài về quy định áp dụng mức phí bảo lãnh bất động sản trong các số tới!

Nhóm PV