Huy động vốn

Bà L.N.T (ngụ Tp.HCM) cho biết, đã mua bất động sản mã 2D – CP3 thuộc Khu Biệt thự nghỉ dưỡng The Ocean Villas Quy Nhơn từ Công ty TNHH Vinacapital Real Estate (thuộc Vinacapital”). Ngày 15/04/2022 bà T. và Công ty TNHH Vinacapital Real Estate ký Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng bất động sản mã số 2D-CP3 thuộc The Ocean Villas Quy Nhon (địa chỉ tại Khu kinh tế Nhơn Hội, phường Cát Tiến, huyện Phù Cát, tỉnh Bình Định).

Đồng thời, bà T. đã thanh toán các “khoản đảm bảo’’ là 40% giá trị bất động sản cho Công ty Vinacapital. Nói thêm, bà T. cho biết: "Tại thời điểm tôi mua vào năm 2022, căn biệt thự này là bất động sản hình thành trong tương lai (đang xây dựng, chưa hoàn thành). Chủ đầu tư là Công ty Vinacapital Real Estate (thuộc Vinacapital) đã ký giấy tờ giao dịch mua-bán với tôi dưới hình thức Văn bản thoả thuận đầu tư về việc xây dựng bất động sản".

Ngay sau khi ký hợp đồng và hoàn thành một phần nghĩa vụ tài chính để mua bất động sản với phía chủ đầu tư, "tôi mới tìm hiểu kỹ và phát hiện dự án nêu trên của Vinacapital chưa được cấp phép mở bán tại thời điểm chào bán và chủ đầu tư thực hiện ký Văn bản thoả thuận hợp tác đầu tư với mục đích huy động vốn.

Giao dịch giữa tôi và chủ đầu tư về bản chất là giao dịch mua – bán bất động sản, do vậy ngoài căn cứ vào Luật Dân sự thì các giao dịch liên quan đến dự án bất động sản của chủ đầu tư vẫn thuộc sự điều chỉnh của luật chuyên ngành về bất động sản", bà T. khẳng định.

Theo bà T., chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ những quy định trong luật chuyên ngành với những giao dịch liên quan đến dự án. "Vì vậy, chủ đầu tư đang vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Tôi đã nhiều lần làm việc với phía chủ đầu tư để yêu cầu xử lý các vấn đề vướng mắc về pháp lý dự án nhưng họ khẳng định: không cần xin phép Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện mua bán và khẳng định dự án trên không nằm trong quy định 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản", bà T. cho hay.

Không cần xin phép bán biệt thự hình thành trong tương lai?

Về các nội dung này, theo Công ty Vinacapital: “Thủ tục thông báo và xin xác nhận của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện mua - bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản và yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng được quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Tuy nhiên, các quy định này được ghi rõ là áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai. Như đã trình bày với khách hàng, bất động sản là biệt thự nghỉ dưỡng, không phải nhà ở và do vậy, việc áp dụng các quy định nêu trên (Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản - PV) là không phù hợp”.

Từ những vấn đề trên, bà T. cho rằng: "Văn bản thoả thuận hợp tác đầu tư được ký giữa tôi và chủ đầu tư và hợp đồng mua bán chỉ được ký từ phía tôi đang thể hiện cho 1 hành vi trái phép của chủ đầu tư, do vậy tôi đã yêu cầu chấm dứt Văn bản thoả thuận và đề nghị chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền tôi đã đóng và lãi phát sinh, cơ hội (nếu có)".

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn thoái thác và khẳng định có quyền huy động vốn theo phạm vi Luật dân sự và do Luật chuyên ngành về Bất động sản không quy định.

Tuy nhiên, theo thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết: Luật Kinh doanh Bất động sản (tại khoản 5, Điều 13, Điều 54, điều 55, điều 56) và pháp luật về nhà ở (khoản 8, khoản 9, Điều 6, Điều 68, Điều 69) của Luật Nhà ở, Điều 19 của Nghị định số 99/2015 NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã có các quy định về việc huy động vốn, bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, bên tham gia góp vốn hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh liên doanh, liên kết quy định tại khoản 2, Điều 69 Bộ Luật Nhà ở và đáp ứng các hình thức điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở quy định tại khoản 3 Điều 19 của Nghị định số 99/2015 NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký đặt cọc hưởng quyền mua - bán nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng quy định của pháp luật thì không được pháp luật công nhận chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Công ty Cổ phần Quản lý quỹ Vinacapital được thành lập vào ngày 14/04/2008, với mã số thuế là 0305655145 và có địa chỉ tại Tòa nhà Sun Wah, 115 Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, quận 1, Tp.HCM, vốn điều lệ là 100 tỷ đồng. Đại diện pháp luật - Tổng giám đốc ông Brook Colin Taylor (sinh năm 1969).

Năm 2021, VinaLiving (thuộc Vinacapital) ra mắt phân khu đầu tiên của dự án, với tên thương mại The Ocean Villas Quy Nhon thông qua 9 đơn vị đối tác phân phối chiến lược. Dự kiến toàn dự án sẽ được hoàn thành và đi vào hoạt động vào năm 2024.

The Ocean Villas Quy Nhon là giai đoạn 2 của dự án biệt thự nghỉ dưỡng bên biển Maia Resort Quy Nhon do VinaLiving hoàn thành và bổ nhiệm Tập đoàn Fusion Hotel Group quản lý và vận hành từ cuối 2020.

The Ocean Villas Quy Nhon có quy mô gần 22 ha, liền kề Maia Resort Quy Nhơn có 290 biệt thự nghỉ dưỡng.