Nguồn vốn cho thị trường BĐS hiện nay chủ yếu đến từ ngân hàng (chiếm đến 80%), trong khi các nguồn vốn từ các định chế tài chính khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm…) còn hạn chế. Tuy nhiên, để có thể phát triển bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia trong ngành khuyến cáo cần xây dựng một hệ thống tài chính riêng cho thị trường.

Có thể thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản nhiều năm qua rất bấp bênh, có lúc luồng tiền đổ dồn vào bất động sản như vũ bão, nhưng đùng một cái lại rút đi rất nhanh. Tín dụng bất động sản từ mức 280.000 tỷ đồng (năm 2008) tụt đột ngột xuống 190.000 tỷ đồng (trong những năm tiếp theo) và tăng trở lại mức 293.000 tỷ vào cuối quý III năm nay. Sự thiếu ổn định trong nguồn vốn đầu tư hiện nay đang ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch triển khai dự án của các nhà đầu tư.

Chính vì vậy, để quản lý và phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, cần tăng cường năng lực nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, sớm hoàn thiện cơ chế quản lý và kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển thị trường trái phiếu bất động sản.

Muốn có thị trường bất động sản tốt, cần phải xây dựng chiến lược nguồn vốn lâu dài cho thị trường bất động sản. Trong đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn lâu dài cho bất động sản, chấm dứt tình trạng lệ thuộc vào chỉ một nguồn ngắn hạn là ngân hàng. Dù vậy, làm được điều này chắc chắn không dễ.

Theo báo cáo của NHNN, hiện nay, hầu hết các ngân hàng thương mại đều tung ra các gói cho vay BĐS với lãi suất “vô cùng” hấp dẫn. Trong đó, có một số ngân hàng lớn như Vietcombank, Vietinbank… đã áp dụng chính sách lãi suất ưu đãi 0% đối với những dự án mà các ngân hàng này có thoả thuận hợp tác. “Đây là cách bơm vốn hiệu quả nhất cho thị trường BĐS trong bất cứ giai đoạn nào”, ông Nguyễn Văn Bình, Thống đốc NHNN phát biểu tại một hội nghị gần đây.

Tuy nhiên, diễn biến trên thực tế không được như lời của người đứng đầu ngành ngân hàng báo cáo. Bởi ai cũng hiểu rằng, đa số các ngân hàng thương mại đều sử dụng công cụ lãi suất thấp để làm mồi nhử người vay nhưng lại chỉ áp dụng trong năm đầu tiên hoặc 6 tháng đầu tiên. Còn thời gian tiếp sau, lãi suất lại được thả nổi tùy theo thị trường, tức là, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất huy động cộng thêm một khoản chênh lệch nào đó, thông thường sẽ từ 3 - 4%. Có rất ít ngân hàng đưa ra các gói ưu đãi cố định lãi suất trong thời gian khoảng 2 - 3 năm.

“Lãi suất mồi” này được các ngân hàng áp dụng đối với cả chủ đầu tư dự án BĐS lẫn khách mua nhà. Chính vì lẽ đó, một lãnh đạo của Tập đoàn FLC cho biết, dù các ngân hàng đang ra sức mời chào nhưng doanh nghiệp này vẫn chưa thể đặt bút ký vay vốn để triển khai một số dự án mới khi mà chưa dám chắc lợi nhuận có đủ để trả lãi ngân hàng hay không.

Trong khi đó, theo một lãnh đạo Bộ Xây dựng, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn này, mà lý do chính yếu nhất là rào cản về lãi suất. Hiện nay, lãi suất cho vay BĐS vẫn dao động quanh mức 10%, trong khi lãi huy động chỉ ở mức 4%. Đây là một thử thách khiến cho đa số các doanh nghiệp BĐS phải “đau đầu”, bởi tính thanh khoản vẫn thấp, trong khi mọi chi phí khác đang ngày càng đắt đỏ. Trì hoãn hoặc tìm nguồn vốn khác vẫn đang là phương án được nhiều chủ đầu tư dự án lựa chọn, thay vì đặt bút ký bản hợp đồng “vay vốn cắt cổ” với các ngân hàng.

Tất nhiên, cũng có một số chủ đầu tư cho biết, dự án BĐS của họ có được sự trợ giúp đắc lực từ phía các ngân hàng thông qua các hợp đồng tài trợ vốn trị giá đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Thế nhưng, ít người biết rằng, để dễ dàng được rót vốn cũng như đón nhận dòng vốn đó, đằng sau thoả thuận hình thức thì các ngân hàng mới chính là “đối tác chiến lược”, thậm chí là các ông chủ thực sự của các dự án BĐS hoành tráng đó.

Nếu không, phần lớn các chủ đầu tư BĐS hiện nay với năng lực tài chính hạn hữu, cộng thêm rào cản lãi suất khó vượt qua, việc có được nguồn vốn từ các ngân hàng vẫn chỉ là giấc mơ xa vời.

Về phía các khách hàng cá nhân mua nhà cũng vậy. Họ được các nhân viên tín dụng của ngân hàng mời chào mỗi khi tham dự lễ mở bán của một dự án nào đó với lời mời lãi suất vô cùng hấp dẫn. Chỉ từ 3 - 5%, thậm chí là 0% trong 1 năm đầu, nhưng đa số người mua nhà vẫn tỏ ra “hờ hững và sợ sệt”. Bởi, những người bạn đi trước của họ đã để lại bài học “cay đắng” khi mua nhà thiếu tiền và trót phải nhờ đến ngân hàng.

Tính từ đầu năm 2015 đến nay, dòng vốn đổ vào BĐS vẫn liên tục tăng nhờ tác động của lãi suất ngân hàng liên tục giảm. Chủ đầu tư dự án cũng muốn vay tiền, khách hàng mua nhà cũng muốn vay tiền, mọi việc dường như đang suôn sẻ hơn với thị trường BĐS.

Thế nhưng, tại sao Chính phủ vẫn phải ban hành nghị quyết "bơm" thêm vốn cho BĐS để giúp thị trường tiếp tục hồi phục. Một số chuyên gia bình luận, nghị quyết của Chính phủ là chỉ đạo mang tầm vĩ mô, còn trên thực tế, vốn cho BĐS vẫn đang được các ngân hàng “để dành” khá nhiều, chỉ lo không tìm được khách vay. Còn với một số chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính và tính khả thi của dự án BĐS không cao thì lại không được các ngân hàng để mắt tới.

Theo TS. Võ Trí Thành, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định, trong giai đoạn hiện nay, thay vì đổ xô vào lĩnh vực BĐS, các cơ quan quản lý và các ngân hàng nên tập trung hơn nữa vào định hướng chính sách tiền tệ đã được đặt ra, tìm cách hỗ trợ các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh để các doanh nghiệp này tồn tại và phát triển, giúp nền kinh tế phục hồi vững chắc hơn. Không nên tập trung vào mục tiêu tăng trưởng tín dụng mang tính chất đối phó như dồn vốn vào BĐS để tăng trưởng nhanh.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Vneconomy, Thời báo tài chính)