Siêu dự án Saigon One Tower "hồi sinh"

Mấy ngày gần đây, thị trường bất động sản "dậy sóng" trước thông tin về dự án có giá bán căn hộ lên đến 1 tỷ đồng/m2 khi được "hồi sinh" sau nhiều năm "đắp chiếu".

Theo đó, dự án Saigon One Tower được xem là một trong những dự án có vị trí đắc địa bậc nhất Tp.HCM khi nằm trên khu đất vàng rộng hơn 6.600 m2 tại giao lộ Tôn Đức Thắng-Hàm Nghi (quận 1, Tp.HCM). Liên doanh Công ty CP Sài Gòn One Tower làm chủ đầu tư gồm các cổ đông, như: Công ty CP M&C, Tổng công ty Du lịch Sài Gòn-Saigontourist, Ngân hàng TMCP Đông Á, Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á, Công ty CP Vàng bạc đá quý Phú Nhuận PNJ.

Saigon One Tower từng được cho là "siêu" dự án với chiều cao công trình theo thiết kế là 185m, gồm 180 cao ốc văn phòng, căn hộ chung cư, trung tâm thương mại, nằm cạnh sông Sài Gòn với tổng diện tích 6.672 m2, diện tích sàn xây dựng 124.100m2, chiều cao 41 tầng (không tính 5 tầng hầm và 3 tầng kỹ thuật), với tổng vốn đầu tư 256 triệu USD (tương đương 5.000 tỷ đồng thời điểm đó), dự kiến thời gian hoàn thành xây dựng vào năm 2023.

Dự án được khởi công xây dựng lần đầu vào năm 2007 và dự kiến hoàn thành vào năm 2009, nhưng khi đã hoàn thành 80% thì bất ngờ ngưng trệ từ 2011 đến khi được mua lại.

Phó chủ tịch UBND Tp.HCM Võ Văn Hoan từng cho biết Saigon One Tower bị đình trệ bởi những mâu thuẫn trong nội bộ chủ đầu tư, trong đó có phân chia tài sản và có liên quan đến nước ngoài.

Sau một thời gian dài "đắp chiếu", dự án được thế chấp cho một khoản vay hơn 7.000 tỷ đồng, trở thành khoản nợ xấu thuộc một vụ án hình sự.

Sau đó dự án này được Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thu giữ để xử lý và thu hồi nợ của Công ty CP Sài Gòn One Tower. Đầu tháng 3/2018, VAMC công bố bán đấu giá dự án này với giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng nhưng không ai mua. Do đấu giá không thành công, VAMC đã bàn giao lại tài sản khoản nợ cho phía ngân hàng xử lý.

Đến nay, sau nhiều lần đấu giá thất bại, dự án đã về tay chủ mới. Hiện tại, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Viva Land đã mua lại dự án Saigon One Tower đồng thời đổi tên thành IFC One Saigon.

Viva Land - đại gia mới nổi trong lĩnh vực bất động sản

Về Viva Land, đây là một cái tên khá mới ở thị trường Việt Nam. Doanh nghiệp có quy mô vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông sáng lập bao gồm các bà: Nguyễn Thị Kim Khánh (sở hữu 30% VĐL), Dương Thị Hạnh (sở hữu 20% VĐL) và Nguyễn Thị Ngọc Mai (sở hữu 25% VĐL).

Bà Nguyễn Thị Kim Khánh và bà Dương Thị Hạnh (SN 1993) còn là những cổ đông sáng lập của CTCP Đại Chấn Hưng.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Ngọc Mai (SN 1986) - cổ đông lớn của Viva Land, còn là một trong những cổ đông sáng lập của Công ty CP Hoa Phú Thịnh. Trong ít tháng trở lại đây, Công ty CP Hoa Phú Thịnh cùng Công ty CP Osaka Garden và Công ty CP Phú Hoàng Vương đã hút về 15.500 tỷ đồng từ kênh trái phiếu, mục đích nhằm đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An.

Ngoài ra, Viva Land còn sở hữu đội ngũ lãnh đạo có nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực bất động sản và đều là những nhân sự cũ của CapitaLand Việt Nam.

Cụ thể, Chủ tịch HĐQT Viva Land là ông Chen Lian Pang - cựu Tổng giám đốc CapitaLand Việt Nam. Giám đốc điều hành là ông Eddie Lim, một nhân sự khác có 25 năm kinh nghiệm làm việc tại CapitaLand.

Theo thông tin từ chính Viva Land, pháp nhân này có trụ sở tại số 39 đường Robinson, Singapore và có 2 văn phòng tại số 1-1A-2, đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1, Tp.HCM và tại tầng 32 Tòa nhà Capital Place Building, số 29 Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội.

Tuy còn khá mới nhưng Viva Land giới thiệu đang nắm quỹ đất tại các dự án lên tới 1.500 ha. Theo đó, ngoài IFC One Saigon, Viva Land còn triển khai nhiều dự án "khủng" và hầu hết đều được đại gia này mua lại hoặc hợp tác với những chủ đầu tư khác.

Cụ thể, sau gần 2 tháng mua lại tòa tháp Saigon One Tower, tháng 1/2022, Viva Land nhận chuyển nhượng dự án - tòa nhà văn phòng hạng A quốc tế Capital Place Liễu Giai tại Hà Nội từ CapitaLand Development (CLD - thành viên Tập đoàn CapitaLand), với giá 550 triệu USD (khoảng 12.500 tỷ đồng).

Mới đây, thị trường lại tiếp tục xôn xao với thông tin Viva Land thế chân Masterise tại "siêu dự án" ở tứ giác Bến Thành khi logo Viva Land đã thế chỗ Masterise Homes xuất hiện trên hàng rào bao quanh công trường dự án One Central HCM (quận 1). Website chính thức của Viva Land đã đưa dự án này vào danh mục dự án đang phát triển, với tên gọi mới là Pearl. Hình phối cảnh dự án không có sự khác biệt so với công bố trước đây.

Đây là dự án căn hộ đẳng cấp và định vị phân khúc sản phẩm thượng lưu với giá bán ước tính không dưới 25.000 USD/m2 - khoảng 600 triệu đồng/m2 cho căn hộ.

Ngoài những dự án đình đám nêu trên, Viva Land còn đang phát triển dự án biệt thự Diamante Thảo Điền có quy mô 8,606 m2 với 15 căn biệt thự; dự án Saigon Peninsula có tổng diện tích đất 117,8 ha tại phường Phú Thuận, quận 7; siêu dự án Đảo Tuần Châu (Quảng Ninh) và một dự án trên khu "đất vàng" rộng 13.000 m2 ở Hải Phòng.

Tuy thực hiện những thương vụ "khủng" nhưng bức tranh tài chính năm 2021 của Viva Land lại cho thấy nhiều điểm bất thường.

Trong năm 2021, chỉ với hai thương vụ thâu tóm Saigon One Tower và Robinson Point Tower, Viva Land đã phải chi hơn nửa tỷ USD để thanh toán. Thế nhưng, báo cáo lưu chuyển tiền tệ năm 2021 của Viva Land cho thấy trong năm, công ty chỉ chi hơn... 1,5 tỷ đồng để mua sắm, xây dựng tài sản cố định; tiền cho vốn góp vào đơn vị khác chỉ là 0 đồng.

Viva Land hoàn toàn có khả năng “mua chịu”. Nếu điều đó xảy ra, khoản tiền khổng lồ kể trên sẽ được ghi nhận vào nợ phải trả. Tuy nhiên, nợ phải trả năm 2021 của công ty dù tăng đột biến nhưng vẫn vô cùng khiêm tốn so với chi phí để thực hiện các thương vụ kể trên.

Cụ thể, tại ngày 31/12/2021, tổng nợ phải trả tại Viva Land đạt 201 tỷ đồng, tăng 192 tỷ đồng, tương đương... 2.133% so với năm 2020 nhưng chỉ bằng 2,3% tổng giá trị hợp đồng mua lại toà nhà văn phòng Robinson Point Tower.

Trước năm 2022, Viva Land đã thực hiện các thương vụ thâu tóm khủng. Nhưng dường như giá trị các tài sản này không được ghi nhận cho Viva Land vì tài sản công ty nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị các dự án.

Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2021, sau khi các thương vụ trị giá tối thiểu nửa tỷ USD được công bố, tổng tài sản Viva Land chỉ là 242 tỷ đồng. Tài sản dài hạn khác là chỉ tiêu có giá trị lớn nhất khi đạt gần 136 tỷ đồng. Đây được xác định là chi phí trả trước dài hạn.

Có thể thấy, với việc tổng tài sản quá nhỏ so với quy mô những dự án kể trên, Viva Land khó có thể là chủ nhân đích thực của những dự án này.