Phối cảnh dự án LDG Sky được Đại Thịnh Phát mang ra làm tài sản bảo đảm phát hành trái phiếu.

Theo đó, khoản nợ này được bảo đảm bằng dự án LDG Sky, tài sản liên quan mật thiết đến LDG Group, gây nên những hệ lụy phức tạp về tài chính và pháp lý cho cả hai doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động.

Năm 2022, Đại Thịnh Phát đã phát hành hai mã trái phiếu đang được lưu hành gồm DPJ12201 và DPJ12202 (mã gốc DTPCH2124001 và DTPCH2124002), không chuyển đổi với tổng giá trị gần 972 tỷ đồng. Đây là các trái phiếu có kỳ hạn hai năm với lãi suất khá hấp dẫn khoảng 12,5% mỗi năm, thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

Đáng chú ý, các lô trái phiếu này được bảo đảm bằng tài sản là dự án bất động sản LDG Sky, một khu căn hộ cao cấp tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (trước sát nhập), do LDG Group làm chủ đầu tư. LDG Sky được kỳ vọng sẽ là “đòn bẩy” tài chính giúp Đại Thịnh Phát thu hồi dòng tiền để chi trả các nghĩa vụ nợ.

Tuy nhiên, nằm ngoài mong đợi mới đây Đại Thịnh Phát công bố thông tin không thể trả lãi đúng hạn. Cụ thể, trái phiếu mã DPJ12201 với giá trị 500 tỷ đồng cần trả lãi hơn 5,3 tỷ đồng vào tháng 8/2025 nhưng công ty không thể thực hiện thanh toán do tình hình tài chính khó khăn kéo dài.

Đây không phải lần đầu tiên Đại Thịnh Phát ghi nhận chậm trễ nghĩa vụ với trái chủ. Trước đó, trong tháng 4/2025, công ty này đã có ít nhất 3 lần báo cáo chậm trả lãi trái phiếu đến hạn,…

LDG Sky có quy mô lớn với 5 block cao 30 tầng, cung cấp gần 1.700 căn hộ với nhiều loại hình từ căn hộ nhỏ đến penthouse sang trọng, kèm theo các tiện ích như hồ bơi vô cực, trung tâm thương mại và không gian xanh hiện đại.

Dự án này được kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn thu ổn định và nhanh chóng để Đại Thịnh Phát có thể hoàn thành nghĩa vụ thanh toán trái phiếu. Tuy nhiên, tiến độ triển khai dự án chậm trễ, thủ tục pháp lý chưa hoàn tất đầy đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai đã ảnh hưởng lớn đến dòng tiền của công ty.

Điều này dẫn đến việc Đại Thịnh Phát không thể trả lãi đúng hạn cho hai lô trái phiếu, nhiều lần phải xin gia hạn và điều chỉnh kỳ hạn trả lãi từ hàng tháng sang hàng quý. Tình hình tài chính căng thẳng khiến công ty phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư và uy tín trên thị trường.

Về mặt sở hữu, Đại Thịnh Phát từng là công ty con của LDG Group với tỷ lệ cổ phần lên tới gần 100%. Tuy nhiên, đến tháng 8/2021, LDG Group đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của mình tại Đại Thịnh Phát với giá trị xấp xỉ 150 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, mối liên hệ tài chính giữa hai bên vẫn chưa được cắt đứt hoàn toàn. Trong các hợp đồng phát hành trái phiếu, LDG Group cam kết sẽ chịu trách nhiệm thanh toán thay thế nếu Đại Thịnh Phát mất khả năng chi trả. Điều này khiến LDG Group bị ràng buộc về mặt pháp lý và tài chính với khoản nợ của công ty con cũ dù đã thoái vốn.

Trái chủ chưa thể nhận quyền lợi của mình vì Đại Thịnh Phát chưa sắp xếp nguồn kinh phí.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất mới nhất của LDG Group, bên cạnh khoản nợ lớn phải thu từ các đối tác, tập đoàn này vẫn ghi nhận khoản phải trả hợp tác đầu tư với Đại Thịnh Phát trên 320 tỷ đồng, cho thấy trách nhiệm tài chính song hành đang còn rất lớn.

Tình hình kinh doanh của LDG Group hiện cũng không mấy khả quan. Tập đoàn này đang đối mặt với áp lực tài chính lớn khi thua lỗ lũy kế tăng cao, nhiều dự án gặp khó khăn trong việc huy động vốn và triển khai thi công.

Vấn đề pháp lý liên quan đến các khoản vay và phát hành trái phiếu cũng gây sức ép đáng kể lên uy tín và khả năng hoạt động liên tục của công ty. Trong bối cảnh đó, LDG Sky không chỉ là một dự án tiềm năng mà còn là tài sản quan trọng để tập đoàn này sử dụng trong kế hoạch tái cơ cấu tài chính.

Mặc dù đã thoái vốn, LDG vẫn phải đứng ra “gánh vác” phần nghĩa vụ tài chính nếu Đại Thịnh Phát không thể thực hiện cam kết, khiến tập đoàn này phải đối mặt với rủi ro tài chính kép và áp lực trả nợ chồng chất. Sự trì trệ trong việc triển khai và kinh doanh dự án LDG Sky làm giảm giá trị tài sản đảm bảo, khiến khả năng thu hồi nợ càng thêm khó khăn và phức tạp.