Tăng giá vẫn tiềm ẩn rủi ro

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, tính đến 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án (DA) đầu tư xây dựng khu đô thị, DA phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với các DA văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 12,9% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS…

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu (thống kê của SSC và HNX), trong quý 1/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng GTPH) và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng (chiếm 21,91% tổng GTPH). Kể từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước (chiếm 21,9% tổng giá trị phát hành) và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 24,17%, đạt 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành). Nhóm BĐS hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Trong quý I/2022, tổng lượng giao dịch là 20.325 giao dịch, nguồn cung BĐS có 10.357 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Qua đánh giá cho thấy, khả năng hấp thụ của thị trường quý I tốt hơn. Đối với căn hộ chung cư: Căn hộ chung cư bình dân hấp thụ 100%; Căn hộ chung cư trung cấp hấp thụ 80-90%; Căn hộ cao cấp tỷ lệ hấp thụ 30-50%. Đối với nhà ở riêng lẻ: Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 90%...

Phân tích thị trường nhà, đất ở quý I/2022 đến thời điểm này, chuyên gia kinh tế Vũ Phan Long cho rằng, trước nhiều động lực tăng trưởng, DN BĐS cũng hướng đến những kế hoạch lạc quan để tăng tốc ngay từ những tháng đầu năm 2022, trong đó có việc đấy nhanh tiến độ các DA và mở rộng quỹ đất. Một thuận lợi khác ở thời điểm này là tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 4,03%, theo đó tốc độ tăng trưởng tín dụng đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục giữ nguyên mức lãi suất điều hành, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tế phục hồi...

Không lạc quan như ông Vũ Phan Long, chuyên gia trong lĩnh vực BĐS Lê Minh Hoài cảnh báo, việc nhiều DN kinh doanh BĐS chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường. Rõ nhất là câu chuyện về lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Tiếp đó là kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 - 5 năm), đặc biệt đối với DN BĐS huy động để triển khai DA (thời gian triển khai DA thường dài hơn, trên 5 năm). Cuối cùng, một rủi ro khác, tài sàn đảm bảo là các BĐS, DA trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực).

Những bất cập

Cuối tháng 4/2022, trong bản công bố thông tin về nhà ở và thị trường BĐS quý I/2022, Bộ Xây dựng đã chỉ ra 7 nguyên nhân khiến thị trường nhà ở, BĐS tăng nhưng có dấu hiệu không tích cực. Đầu tiên là việc lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các DA nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định; Thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc; Số lượng DA nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm; Giá nhà ở, đất ở tăng cao so với thu nhập của người dân. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM hầu như không còn căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2; Hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi bỏ cọc có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS như: Tạo mặt bằng giá đất cao, tác động làm tăng giá BĐS, nhà ở lân cận so với thực tế thị trường; Ảnh hưởng đến môi trường kêu gọi đầu tư và công tác thu hồi, bồi thường, triển khai thực hiện DA của các địa phương…

Việc phát hành trái phiếu DN, nhất là trái phiếu BĐS trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường BĐS; Quy trình tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo đúng quy định của pháp luật. Tình trạng này làm ảnh hưởng đến trật tự xây dựng, ảnh hưởng xấu đến bộ mặt đô thị, khu dân cư của các địa phương như: Đầu tư xây dựng tự phát, không phù hợp với quy hoạch, không đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; Tạo cơ hội đầu cơ, đẩy giá BĐS lên cao nhằm trục lợi,...ảnh hưởng đến thị trường BĐS.

Cuối cùng, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch BĐS, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực BĐS. Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt. Có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS…