Hàng loạt bất cập nghiêm trọng tại dự án EcoLife Capitol

Vừa qua, việc chủ đầu tư dự án EcoLife Capitol (Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô) tự ý thay đổi rất nhiều về thiết kế và danh mục hoàn thiện căn hộ so với hợp đồng đã ký với khách hàng khiến nhiều cư dân vô cùng phẫn nộ.

Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn lộ rõ nhiều bất cập khác như cách tính sai thuế Giá trị gia tăng (VAT) và kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, trả lời báo chí và cơ quan chức năng, chủ đầu tư của dự án này là Công ty Thủ Đô lại cho rằng mình làm đúng quy định pháp luật.

Trao đổi với báo chí, đại diện của cư dân mua nhà tại chung cư EcoLife Capitol (Số 58 Tố Hữu, quận Hà Đông, Hà Nội) là chị H. cho hay, chủ đầu tư dự án EcoLife Capitol đã thực hiện sai các cam kết trong hợp đồng mua bán nhà đã kí với khách hàng. Theo đó, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi rất nhiều về thiết kế và danh mục hoàn thiện căn hộ so với hợp đồng. 

Theo chị H., nội dung trong hợp đồng thể hiện, sàn gỗ có độ dầy là 12mm, nhưng hiện tại chủ đầu tư rút bớt còn 8mm, thay đổi cả thiết kế trong nhà, theo thiết kế có vách kính ra ban công, nhưng chủ đầu tư lại xây bít kín và không đảm bảo về ánh sáng. Tay nắm cửa, theo như hợp đồng là gạt ngang và có giá thành là hơn 1 triệu nhưng chủ đầu tư thay đổi tay nắm tròn, theo tham khảo trên thị trường giá thành chỉ có hơn 100 nghìn đồng/bộ. Như vậy người mua nhà đang phải bỏ tiền ra mua “đồ xịn” nhưng không được sử dụng, mà thay vào đó là hàng kém chất lượng.

Theo như hợp đồng ký kết giữa Công ty Thủ Đô và khách hàng mua nhà, khi có bất cứ sự thay đổi nào liên quan đến căn hộ, chủ đầu tư phải có trách nhiệm thông báo cho khách hàng biết và cùng thoả thuận thực hiện những thay đổi đó sau khi được sự đồng ý của khách hàng bằng văn bản. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại thoả thuận một đằng còn thực hiện một nẻo. Điều đáng chú ý là những bất cập này nảy sinh khi người dân còn chưa về ở.

Trong thông báo tiến độ thi công vào tháng 2/2017 gửi đến các khách hàng đã sở hữu căn hộ tại dự án EcoLife Capitol, chủ đầu tư khẳng định, sẽ tiến hành bàn giao nhà vào tháng 4/2017.

Như vậy là còn chưa đầy 1 tháng nữa các khách hàng sẽ nhận nhà. Đã gần “sát nút”, thời gian ngày một ít đi nhưng hàng loạt bất cập tại EcoLife Capitol thì thêm nhiều hơn khiến nhiều cư dân càng tỏ rõ sự lo lắng. 

Trao đổi với Báo Kinh doanh & Pháp luật về vấn đề này, ông Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết: "Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định rõ nghĩa vụ của bên bán nhà rằng: “Phải đảm bảo giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng và khi gây ra lỗi cho khách hàng thì phải bồi thường thiệt hại đối với lỗi mà mình gây ra”.

Như vậy, trong trường hợp Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Thủ Đô tự ý thay đổi thiết kế căn hộ, làm ảnh hưởng tới chất lượng cũng như quyền và lợi ích của khách hàng thì theo Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra đối với khách hàng.

Theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho mình, nếu chủ đầu tư tiếp tục không thực hiện yêu cầu thì khách hàng có quyền khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm trên tới Sở Xây dựng".

Đa số các khách hàng mua nhà tại đây đều tưởng rằng sẽ được hưởng trọn vẹn niềm vui nhận nhà mới đúng như mong muốn, ai ngờ đến nay không chỉ thiết kế trong nhà bị xáo trộn, làm hàng kém chất lượng mà được biết chủ đầu tư còn có dấu hiệu trục lợi bất chính tiền thuế VAT và phí bảo trì với những căn hộ được chiết khấu, khiến cư dân càng thêm bức xúc.

Được biết, không ít khách hàng đã phản ánh về cách tính thuế giá trị gia tăng (VAT) và kinh phí bảo trì (KPBT) của chủ đầu tư vi phạm quy định theo Thông tư 219 của Bộ Tài chính, gây thiệt hại cho người mua. Các khách hàng mua nhà vào thời điểm chủ đầu tư xúc tiến bán có chiết khấu thương mại cho biết, chủ đầu tư đã tính sai giá thanh toán trên hợp đồng mua bán. Cách tính của chủ đầu tư đã dẫn đến việc tuy giá trị căn hộ đã giảm nhưng KPBT và thuế giá trị gia tăng (VAT) không được tính giảm tương ứng.

Qua ví dụ có thể thấy, thuế VAT được xác định bằng cách lấy 10% nhân (x) với giá trị căn hộ sau khi đã trừ (-) đi số tiền được chiết khấu 2% từ chủ đầu tư (giá trị căn hộ = giá trị căn hộ nguyên gốc trừ (-) giá trị được chiết khấu 2%).

Còn đây chủ đầu tư làm sai cách tính VAT và KPBT từ bước xác định tính giá trị căn hộ sau khi chiết khấu bằng cách lấy nguyên cả tổng giá căn hộ (bao gồm giá căn hộ tính theo m2 sàn cộng (+) 10% thuế VAT cộng (+) 2% KPBT) khi chưa chiết khấu trừ (-) số tiền được chiết khấu 2%.

Như vậy có thể thấy, việc tính sai thuế VAT và KPBT với các hợp đồng mua nhà được chủ đầu tư chiết khấu thương mại, khách hàng sẽ phải chịu một khoản tiền vô lý cho thuế VAT và KPBT. Với cách tính trên của chủ đầu tư thì căn hộ nào được chiết khấu càng nhiều thì thiệt hại càng lớn.

Ông Tuấn Anh cho hay: "Thuế VAT này là do chủ đầu tư đứng ra thu hộ, tức là thu của người mua để đóng cho Nhà nước, vì vậy có thể do tính sai giá nhà đã dẫn đến có sự chênh lệch giữa số thuế người dân đã đóng và số thuế phải đóng cho Nhà nước. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ số tiền thuế chênh lệch cho những người đã nộp tiền thuế này cho chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không trả lại thì những người mua nhà có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Về vấn đề kinh phí bảo trì, bản chất đây là số tiền cư dân phải ứng ra trước các chi phí để bảo trì đối với tòa nhà họ đang ở. Theo quy định của pháp luật thì phí bảo trì này sẽ do Ban quản trị tòa nhà chung cư (được bầu ra sau khi tổ chức Đại hội nhà chung cư) quản lý và sử dụng. Vì vậy, nếu có trường hợp tính phí này cao hơn số phí phải nộp thực tế thì chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tòa nhà phải trả lại cho người dân. Nếu không, cư dân có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc các đơn vị trên phải trả lại số tiền chênh lệch cho từng người mua nhà".

Những cách tính tiền "trên trời"

Không chỉ ở dự án EcoLife Capitol, Công ty Thủ Đô cũng có biểu hiện vi phạm quy định pháp luật tại dự án khác do công ty này làm chủ đầu tư.

Tại phường Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội), dự án khu nhà ở xã hội EcoHome 1 là một trong những dự án nhà ở xã hội được rất nhiều người kì vọng. Tuy nhiên trên thực tế, những người dân mua nhà tại khu nhà ở xã hội này cũng rất bức xúc về việc chủ đầu tư thu tiền chênh bán căn hộ trái quy định.

Để làm rõ những bức xúc của người dân ở đây, ngày 07/10/2016, UBND TP Hà Nội có văn bản số 5775/UBND-KT quy định giá bán tại dự án EcoHome 1 đã bao gồm thuế GTGT và phí bảo trì là 11.183.606 đồng/m2. Đồng nghĩa với việc Công ty Thủ Đô sẽ phải hoàn lại tiền chênh đối với các hộ đã phải trả giá cao hơn trước đó.

Tuy nhiên, một số hộ dân tại EcoHome 1 cho hay, vào tháng 12/2016, khi tiến hành hoàn trả tiền chênh theo đúng quy định pháp luật, những cư dân đã mua nhà hoàn toàn bất ngờ vì chủ đầu tư không áp dụng mức giá UBND TP Hà Nội đã phê duyệt, mà tự ý đưa thêm hệ số cho từng căn hộ, tùy thuộc diện tích và vị trí từng căn. Theo cách tính này của Công ty Thủ Đô thì người dân chỉ nhận được phần bồi hoàn rất nhỏ. Có những căn chỉ được hoàn tiền chênh 8,5 triệu đồng, trong khi theo quyết định của UBND TP Hà Nội phải là gần 50 triệu đồng.

Về phần mình, Công ty Thủ Đô phản hồi rằng hệ số giá được áp dụng dựa trên đánh giá lợi thế kinh tế của từng căn hộ về hướng nhà, tầng cao... làm cơ sở cho giá bán tạm tính từng căn hộ (?).

Về sự việc này, Văn phòng của UBND TP Hà Nội đã có công văn hỏa tốc số 954/VP-KT ngày 8/2/2017 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của ông Nguyễn Doãn Toản (Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội). Theo đó, yêu cầu Công ty Thủ Đô cần ra soát, kiểm tra các hồ sơ liên quan như hợp đồng mua bán căn hộ, hồ sơ xây dựng giá bán, tính toán hệ số điều chỉnh theo từng tầng, từng căn hộ, hồ sơ tính toán kinh phí hoàn trả cho người mua nhà, gửi về Sở Xây dựng trước ngày 10/02/2017.

Trước những bất cập đó, PV đã liên hệ làm việc với đại diện chủ đầu tư là Công ty Thủ Đô, tuy nhiên thay vì việc giải thích rõ từng vấn đề, đại diện chủ đầu tư khi làm việc với PV chỉ trả lời một cách chung chung và luôn cho rằng mình làm đúng.

Như vậy, những bất cập về việc vi phạm nội dung hợp đồng và cách xác định thuế VAT, KPBT, tiền mua căn hộ chênh lệch dựa trên đánh giá lợi thế của từng căn hộ trái với quy định của chủ đầu tư đã và đang khiến rất nhiều người dân bức xúc. Những bất cập này đều được người dân phát hiện và đã được cơ quan chức năng có công văn đề nghị làm rõ. Tuy nhiên không hiểu sao, Công ty CP Thương mại và Đầu tư Thủ đô vẫn ngang nhiên để những sự việc trên tồn tại?

Thiết nghĩ, đối với một dự án mà chủ đầu tư để lại nhiều tai tiếng như vậy, liệu còn ai dám đặt niềm tin tuyệt đối vào thị trường bất động sản của Việt Nam? 

Báo Kinh doanh & Pháp luật sẽ tiếp tục thông tin!

Bình Minh